丁虹

【摘要】住房是人們生活的根本，政府為此建立了一套住房保障體系，但在落實(shí)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，從而影響了保障作用的發(fā)揮。本文就我國(guó)住房保障體系存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的對(duì)策，希望通過(guò)這些措施讓其真正發(fā)揮對(duì)中低收入家庭的住房保障作用。

【關(guān)鍵詞】住房保障體系問(wèn)題對(duì)策

一 引言

自古以來(lái)，衣食住行是人們安身立命的根本所在，是人們追求幸福生活的基本前提，是社會(huì)和諧發(fā)展的一顆“定心丸”，這一常識(shí)性的認(rèn)識(shí)決定了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是個(gè)人和政府共同努力的目標(biāo)，住房問(wèn)題不能完全推向市場(chǎng)化，政府應(yīng)負(fù)責(zé)的承擔(dān)起為人民提供住房保障的重任。

房改以后，政府建立了一套保障中低收入家庭住房問(wèn)題的住房保障體系，主要有以下幾種實(shí)現(xiàn)方式：一是住房公積金制度；二是面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房政策；三是面向最低收入者的廉租房政策。但在具體落實(shí)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，從而影響了保障作用的發(fā)揮，本文就我國(guó)住房保障體系存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的解決意見(jiàn)，以讓其真正發(fā)揮對(duì)中低收入家庭的住房保障作用。

二 住房保障體系存在的問(wèn)題

我國(guó)困難群體住房問(wèn)題依然嚴(yán)峻，住房保障工作任重道遠(yuǎn)。目前我國(guó)住房保障體系主要存在以下五個(gè)問(wèn)題。

1．住房保障制度建設(shè)不夠完善

目前雖然建立了嚴(yán)格的廉租住房保障制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和住房公積金制度，但仍有相應(yīng)的問(wèn)題存在：第一，建設(shè)遭遇“軟阻力”。讓地方政府拿出相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地和資金以支持保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，意味著政府要突破以往“以地生財(cái)”模式，犧牲部分土地收益，向保障住房“輸血”，對(duì)此，出現(xiàn)了保障性住房比例不足的現(xiàn)實(shí)。第二，政策缺位。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的普遍上漲，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格通過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)也有大幅度提高，由于在經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓上的政策缺位，使得經(jīng)濟(jì)適用房成為投資性購(gòu)房、炒房的工具。第三，缺乏住房普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，住房保障缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。目前，我國(guó)不僅缺乏城市居民收入分布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而且還缺乏住房普查數(shù)據(jù)。因此，很難準(zhǔn)確地把握住房困難的實(shí)際情況而做相應(yīng)的舉措。這些制度隨著市場(chǎng)的發(fā)展仍然需要進(jìn)一步改進(jìn)和完善，尤其是在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)還需要加強(qiáng)，相關(guān)的制度配套措施還不夠健全。

2．保障性住房的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理且覆蓋面較小，經(jīng)濟(jì)適用房重購(gòu)買(mǎi)輕租賃，“經(jīng)濟(jì)”而不“適用”

主要的問(wèn)題是存在經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房和普通商品住房和高檔住房的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例失衡，不能滿足各個(gè)層次消費(fèi)者的需求，尤其是不能滿足低收入家庭的住房需求。保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足。目前作為主要的保障供應(yīng)方式——經(jīng)濟(jì)適用房，是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)解決居住問(wèn)題．因定位模糊，管理粗放，在不少城市發(fā)生了嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，政府花了大量資金，傾斜政策的效應(yīng)卻未落在真正需要支持的低收入家庭。且少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒(méi)能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房“經(jīng)濟(jì)”不“適用”的現(xiàn)象。

3．配套社會(huì)機(jī)制不夠健全，資金來(lái)源不通暢

住房保障體系建設(shè)作為政府的一項(xiàng)職能，支出的主要來(lái)源是公共財(cái)政的預(yù)算支出。很長(zhǎng)一段時(shí)間，廉租房制度未建立穩(wěn)定的資金渠道，財(cái)政體系遲遲未能明確地將住房保障納入財(cái)政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立制度性財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主要渠道，缺乏穩(wěn)定的資金渠道成為廉租房制度推進(jìn)的瓶頸。目前在住房保障方面除了經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和公積金制度外，其他金融和財(cái)政和稅收方面系統(tǒng)配套的支持政策不夠健全，不能夠長(zhǎng)期、有效、直接地刺激和控制住房的生產(chǎn)。財(cái)政、金融、稅收等配套保障手段還處于初步發(fā)展階段，在引導(dǎo)和拉動(dòng)更多社會(huì)資源參與的力度上還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

4．住房保障體系建設(shè)的監(jiān)督力度不夠，保障對(duì)象資格審查不清，把關(guān)不嚴(yán)

目前的監(jiān)督考核還顯得滯后，管理工作仍是靜態(tài)管理，對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的管理還不夠細(xì)致。在保障對(duì)象的審核過(guò)程中，政府主管部門(mén)是根據(jù)提供的信息資料和已調(diào)查到的信息資料來(lái)審核申請(qǐng)對(duì)象是否符合申請(qǐng)條件。而一些居民采取虛報(bào)瞞報(bào)收入的手段去騙取租賃房，私開(kāi)證明甚至出具假證明的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些中高收入者魚(yú)目混珠，享受了不該享受的優(yōu)惠政策，使有限的社會(huì)保障性租賃房資源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。

5．退出機(jī)制有待完善

由于住房保障制度的退出機(jī)制不完善，特別是以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，容易產(chǎn)生福利固化的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房制度沒(méi)有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果已不再符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無(wú)法操作。即使有退出機(jī)制的規(guī)定，如實(shí)物配租形式的廉租房，其退出機(jī)制在現(xiàn)實(shí)中也往往很難執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相當(dāng)一部分住房保障資源未能滾動(dòng)使用在最需要住房的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。

三 對(duì)策建議

針對(duì)前面住房保障體系存在的問(wèn)題，本文提出以下幾點(diǎn)政策性意見(jiàn)和建議。

1．完善住房保障工作機(jī)制

建立專門(mén)管理機(jī)構(gòu)，確保住房保障體系的健康發(fā)展。成立組織協(xié)調(diào)住房保障工作的專門(mén)機(jī)構(gòu)，確保住房基金等保障工作的各個(gè)環(huán)節(jié)落到實(shí)處。實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)“投入——銷售/租賃——再投入”滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)軌道，總體上按照“先申請(qǐng)后建設(shè)、以需定產(chǎn)、短期內(nèi)動(dòng)態(tài)平衡、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分步實(shí)施”的模式，加快保障性住房建設(shè)速度，完善保障性住房建設(shè)。成立住房普查機(jī)構(gòu)，對(duì)住房相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，為住房政策頒布提供數(shù)據(jù)信息依據(jù)。

2．加強(qiáng)中央和地方政府的共同責(zé)任

由于住宅是基本生活需求的組成部分，并具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)。因此，政府從社會(huì)保障和收入分配的角度出發(fā)必須進(jìn)行干預(yù)。由于社會(huì)保障和收入分配主要是中央政府的職責(zé)，因此，住房保障首先是中央政府的責(zé)任。但是由于住宅不具有空間上的流動(dòng)性，地方政府也有不可推卸的責(zé)任。這樣把住房保障作為中央政府和地方政府的共同責(zé)任，提高政府的重視力度，通過(guò)立法使住房保障的主體、責(zé)任、實(shí)施方式和住房標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題都有法可依、有章可循。

3．制定相應(yīng)的政策來(lái)抑制炒房行為的擴(kuò)張

在炒房過(guò)程中，牟利的多數(shù)是收入高的人群，房?jī)r(jià)的高漲同時(shí)還增加了低收入人群購(gòu)買(mǎi)房子的困難，激化了購(gòu)房的矛盾。政府可以通過(guò)在購(gòu)買(mǎi)上等限制等來(lái)阻止投機(jī)分子的破壞，更好地保障低收入人群。

4．構(gòu)建與多層次家庭需求相適應(yīng)的住房供給體系，加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)租用房，實(shí)施經(jīng)濟(jì)租用房政策

住房保障制度的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是保障居住權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，即解決的是有房住的問(wèn)題。這就需要確定市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和商品住房合理的供應(yīng)比例，以滿足社會(huì)上不同的住房需求。具體內(nèi)容包括：（1）中等偏上及以上收入的家庭可以按照完全市場(chǎng)化的商品房供應(yīng)體系中購(gòu)買(mǎi)商品性住房；（2）中等及中等偏下收入的家庭可以按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房；（3）低收入家庭包括低保以下的困難家庭，政府可以根據(jù)規(guī)定發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼活著租購(gòu)廉租住房；（4）住房供應(yīng)體系中低端的供應(yīng)可以通過(guò)租用方式實(shí)現(xiàn)，使保障住房能夠流轉(zhuǎn)起來(lái)，發(fā)揮保障住房的最大效用。經(jīng)濟(jì)租用房又稱經(jīng)濟(jì)性租房，是指政府持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場(chǎng)租金價(jià)格，居住條件好于廉租房，提供給不符合廉租房申請(qǐng)條件而住房確實(shí)存在困難的人群，也就是城市的“弱勢(shì)群體”。這樣才能逐漸實(shí)現(xiàn)調(diào)控措施的專項(xiàng)化和動(dòng)態(tài)化，形成一種可控的發(fā)展局面。通過(guò)實(shí)施有效的控制結(jié)構(gòu)的措施，真正實(shí)現(xiàn)高端靠市場(chǎng)解決，中端有政府支持，低端有社會(huì)保障三位一體的住房供應(yīng)體系。

5．完善保障住房的各種配套設(shè)施，使中低收入居民不僅有房可住，而且要住得方便

要求保障住房的選址一定要在交通相對(duì)便利，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定基礎(chǔ)的地方。這樣才能更好地解決低收入人群出行、就業(yè)問(wèn)題。

6．政府主導(dǎo)加大資金投入與土地供應(yīng)等配套措施的力度

建立穩(wěn)定性保障住房的資金來(lái)源制度。既然中央財(cái)政要60%、地方財(cái)政要70%用于民生，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，建議將住房保障支出占GDPI% 并列入財(cái)政支出范疇。同時(shí)建立各級(jí)財(cái)政社會(huì)保障資金投入的穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制等解決資金不足的問(wèn)題。用地審批、計(jì)劃審批、建設(shè)管理和資金支出等方面，落實(shí)各項(xiàng)政策，確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)；盡快完善為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房配套的交通、文化衛(wèi)生、教育等公共設(shè)施建設(shè)；加強(qiáng)金融創(chuàng)新等。

7．建立健全審查考核監(jiān)督體系，方式和手段上層次化、多樣化，分步推進(jìn)、逐步到位

房屋保障體系的建立是惠及民生的一件大事，相關(guān)地域要建立起嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度建立社區(qū)住房保障服務(wù)平臺(tái)，充分發(fā)揮街道和社區(qū)等基層服務(wù)點(diǎn)的職能做好基礎(chǔ)性工作；建立起住房保障信息管理平臺(tái)，為需要保障的住戶提供周到的信息服務(wù)；建設(shè)公開(kāi)、公平、透明的監(jiān)督平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住房保障體系信息的公開(kāi)化；完善保障性住房貸款的擔(dān)保體系，完善抵押擔(dān)保貸款保障制度，為困難群體解決資金難題。各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)要將其納入年度工作考核目標(biāo)和問(wèn)責(zé)內(nèi)容中。監(jiān)察部門(mén)、政協(xié)委員、人大代表等要行使監(jiān)督職能；社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處等基層組織要定期對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行調(diào)查和走訪，對(duì)違規(guī)行為加大處罰的力度，維護(hù)住房保障制度的公平性和公正性。

8．建立和完善保障性住房的退出機(jī)制

這一機(jī)制的完善更有利于保障性住房的循環(huán)使用，節(jié)約社會(huì)資源，最大限度的利用好住房資源。通過(guò)調(diào)整公共租賃住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的再轉(zhuǎn)讓制度，限制流通的范圍，建立起相應(yīng)的退出機(jī)制；完善被保障人的收入跟蹤監(jiān)測(cè)制度，設(shè)定退出的條件，提高操作的透明度，對(duì)違法的行為加大處罰力度，逐步建立起保障性住房的誠(chéng)信體系；對(duì)主動(dòng)退出社會(huì)保障性住房體系的租賃戶給予一定的優(yōu)惠政策，為其提供低息購(gòu)房購(gòu)房貸款，購(gòu)房稅費(fèi)減免等。

四 結(jié)語(yǔ)

完善的社會(huì)保障體系是全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，更應(yīng)將其作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實(shí)踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)，從而爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想。

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