商業(yè)地產(chǎn)熱開發(fā)的冷思考

毛麗冰

樓市調(diào)控政策頻出，住宅地產(chǎn)不溫不火走向低調(diào)；老齡化社會已經(jīng)來到，尚未明確盈利模式的養(yǎng)老地產(chǎn)惹得爭議不斷；沒有限購、受政策影響小，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了當(dāng)下最安全又有保障的房產(chǎn)投資項目。今年初，隨著住宅市場調(diào)控趨緊，眾開發(fā)商、投資者紛紛加碼投資商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是否在逆勢中再次迎來增長的春天？在這場風(fēng)險戰(zhàn)役中，誰是英雄，亦或梟雄稱道，定論都為時尚早。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱？

2002年，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司成立。其以完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的盈利模式等，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品模式的快速復(fù)制，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。

2007年，由于短時間內(nèi)多個項目集中入市，“泡沫”一詞也曾被用于北京中關(guān)村寫字樓群，但一年后該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠s出現(xiàn)逆勢走高的現(xiàn)象。

中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的《2011～2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于住宅。其中，辦公樓新開工面積大幅增長46.20%，增速提高17.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額也增長了23.7%。

五年一個分水嶺。正如中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟協(xié)會副會長兼秘書長王永平總結(jié)的三句話，可以看出商業(yè)地產(chǎn)這十年的發(fā)展過程——“十年前，人們在問：什么是商業(yè)地產(chǎn)；五年前，人們在問：誰在做商業(yè)地產(chǎn)？今天，人們在問：誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)？”

當(dāng)下，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都涉足商業(yè)地產(chǎn)，行內(nèi)人誰都不愿意缺席。外行也紛紛介入，據(jù)了解，今年杭州開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的投資者就有90%都是行外人。大家都介入，商業(yè)地產(chǎn)儼然一片紅火，值得思考的是，當(dāng)下是否已經(jīng)過熱？

商業(yè)地產(chǎn)分為商鋪和寫字樓?，F(xiàn)在許多二三線城市也都在不斷地修建商場、大賣場、百貨公司或者超市。戴德梁行華北區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管及董事王剛對《經(jīng)濟(jì)》記者分析，現(xiàn)在商鋪確實過熱，因為大家都覺得很賺錢，一哄而上建了很多。王剛認(rèn)為，北京、上海等大城市的需求量還是處于一個很旺盛的狀態(tài)，“仍需要大力發(fā)展”。現(xiàn)在北京的辦公樓面積大約有1000萬平方米，上海估計只有七八百萬平方米，而在紐約和東京這些發(fā)達(dá)城市，辦公樓面積基本上都達(dá)到三四千萬平方米?！笆裁磿r候北京能達(dá)到兩三千萬平方米了，那時候才能真正的稱其為發(fā)達(dá)城市?！蓖鮿傊赋觯F(xiàn)在北京有很多公司選擇在小區(qū)辦公，這也反映了辦公樓緊缺的情況。在紐約、洛杉磯辦公樓的空置率基本上維持在10%，這是一個比較健康的數(shù)據(jù)，有很合理的發(fā)展空間，而北京的空置率只有4%～5%，可謂捉襟見肘，許多公司不得已到比較偏僻的地方辦公，實屬無奈。

過熱還是要繼續(xù)大力開發(fā)？我們看到開發(fā)商的經(jīng)營模式正在起著變化。SOHO中國董事長潘石屹今年8月中旬已表示“經(jīng)過反復(fù)的分析、測算，我們公司做了一個重大決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業(yè)?！蓖瑫r，SOHO中國披露的業(yè)績顯示，營業(yè)額12.22億元，同比下降54%。2012年上半年凈利潤613萬元人民幣，同比下降65%。核心凈利潤率也從去年年底的25%下滑至19%。

實際上，不僅僅是SOHO中國，各房企在經(jīng)歷了相對野蠻的利潤增長方式之后，都在思考下一步該怎么走。已經(jīng)披露的上市房企半年報顯示，受困于成本費用的不斷增長，凈利潤的增速遠(yuǎn)低于營收增速，利潤率在下滑。

招商難養(yǎng)商更難

“商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況是，行外樂觀、行內(nèi)悲觀。而真正進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的則是內(nèi)行樂觀、外行悲觀?！蓖跤榔礁督?jīng)濟(jì)》記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)他對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營情況的評價。不久前，王永平去廣東東莞參加論壇，他特意再次前往曾被稱為“全球最大MALL”的華南MALL，“其慘狀歷經(jīng)多年未改，我經(jīng)常勸告有意轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)家，最好先來這里‘憑吊一下，這是中國商業(yè)地產(chǎn)最深的痛！”王永平在其微博上還上傳了一張華南MALL里已經(jīng)被蓋上白布的扶梯照片。

繁華地段商鋪租金高企的情況正在出現(xiàn)變化。9月出爐的恒隆地產(chǎn)2012財政年度中期業(yè)績報告顯示，上海恒隆廣場的購物廣場租金增長僅為2%。恒隆集團(tuán)兼恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗直言不諱，奢侈品行業(yè)在十多年來首次受到了較其他行業(yè)更深的重創(chuàng)。恒隆廣場5%的商鋪在“十一”黃金周期間竟然都“閉門謝客”。

據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，今年1～8月，全國正在施工的商業(yè)用房面積已經(jīng)達(dá)到5.8萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期的4.9萬平方米，其中新開工量超過1.5萬平方米。與此同時，上海的商鋪銷售卻出現(xiàn)下滑。同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年前八月上海商鋪銷售共79萬平方米，銷售金額為130億元；而去年同期這一數(shù)據(jù)分別為134萬平方米、214億元。

“招商困難，養(yǎng)商更難”，王永平指出當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的困境。部分城市里，商鋪供大于求，當(dāng)供求出現(xiàn)失衡時，地產(chǎn)商的話語權(quán)也逐漸轉(zhuǎn)移。

定位不清晰，物業(yè)選址失誤，對商鋪的開發(fā)而言更是致命的打擊。位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城，在歷經(jīng)4年調(diào)整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收場。如今，當(dāng)記者偶爾還去美羅城C座沃爾瑪超市購物時，不禁感嘆早已人去樓空無人進(jìn)入的B座大樓，而C座大樓的部分樓層更已被石膏板封閉。無自身特色的美羅城，在燕莎奧特萊斯、大成國際、CBD商圈的夾擊下，無法讓周邊的居住人群形成規(guī)律性的消費行為，也不足以對區(qū)域外的消費者構(gòu)成吸引力。

對此，王永平建議，商業(yè)地產(chǎn)選址要考慮可視性、可達(dá)性和可逛性，還要考慮銷售的產(chǎn)品定位。他指出，比如賣家居用品的宜家和居然之家，就選擇在城市的外環(huán)，這類商場占地大，還需要便利的物流。選擇城市外環(huán)，地價比較便宜，方便車進(jìn)車出，也不影響居民區(qū)的生活。

王永平指出，除了近幾年供應(yīng)集中，一些大城市的購物中心還存在布局分散的問題?！斑@是城市規(guī)劃的硬傷，商業(yè)短期集中上市，但項目布局卻又過于分散，使得項目在區(qū)域內(nèi)難以營造出商圈效應(yīng)。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的購物中心現(xiàn)狀就會好很多?！?/p>

購物中心集中涌現(xiàn)與城市規(guī)劃不當(dāng)，令不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商陷入經(jīng)營困境。

春天還是冬天

此時，再追究要不要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)似乎為時已晚。當(dāng)下，我們更想知道：五年后，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程腳步的加快，未來，城市規(guī)劃中的商業(yè)地產(chǎn)如何有序開發(fā)？

在王剛看來，發(fā)展商用地產(chǎn)，不同的城市應(yīng)該采取不同的策略。像北京這樣的城市，王剛認(rèn)為首要的就是發(fā)展邊緣經(jīng)濟(jì)，把大型的企業(yè)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，“因為北京的城區(qū)太擁堵了”，城區(qū)又大，這樣就更應(yīng)該向外發(fā)展了?！皩τ陂_發(fā)商而言，在蓋房子的時候，無論是住宅也好商用也好，要細(xì)致地考慮本地的城市空間布局、供需狀況、價格的狀況，然后再預(yù)測未來三四年，這個樓改完以后，整個市場是什么樣子的。而不是盲目的養(yǎng)豬掙錢，即便是某個地方缺寫字樓，也不能蓋同樣的寫字樓，要有自己的特色，比如大家都跑到核心區(qū)蓋寫字樓，你就應(yīng)該到半核心區(qū)或者中央商務(wù)區(qū)的邊緣，去蓋一個很大體量的寫字樓，等未來核心區(qū)被消化完了以后再供應(yīng)出來，也是一個好的策略。”王剛認(rèn)為，北京南五環(huán)外的亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開了個好頭，未來科技園又開始做示范，運河新商務(wù)區(qū)等新區(qū)則勾勒出一個解決諸多大城市問題的道路。

有人以為商業(yè)地產(chǎn)的“春天”來了。眾人既已涌入商業(yè)地產(chǎn)這片“紅?！?，王永平指出，運作和投資商業(yè)地產(chǎn)都不能盲目，“以為春天來了這種論調(diào)容易誤導(dǎo)投資者的盲目進(jìn)入”。

在王永平看來，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不是此削彼長的關(guān)系，并不是住宅地產(chǎn)逐漸冷下來了，就意味著商業(yè)地產(chǎn)必能紅火發(fā)展。他指出，開發(fā)住宅地產(chǎn)是宏觀機(jī)遇等同于微觀機(jī)遇，購買或投資很大程度上受限于國家宏觀調(diào)控，當(dāng)然也能利用政策帶來收益。而商業(yè)地產(chǎn)則是微觀機(jī)遇起主導(dǎo)作用，不能看整個市場的基本面，與宏觀也無關(guān)，更重要的是看其涉及的具體情況，看其能輻射的商圈或住宅區(qū)的具體情況。

對此，王永平建議，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要具備四種能力，一是眼力，需要專業(yè)的眼光和專業(yè)的團(tuán)隊來判斷地段，以及商鋪的用途；二是實力，商業(yè)地產(chǎn)賺錢慢，回報周期相對比較長，地產(chǎn)商和投資者要持有一定的經(jīng)濟(jì)能力，就像養(yǎng)孩子，是一個長線投資；三是耐力，要能耐心的等待，不能急功近利；四是合力，需要有整合資源的能力?！伴_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是駛上春天的快車還是開往冬天的高鐵，開發(fā)商和投資者們必須慎重待之。”

住建部政策研究中心主任秦虹更是提醒投資者，雖然調(diào)控讓住宅去投資化，使民資關(guān)注點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)投資邏輯與住宅截然不同，風(fēng)險較高，需要專業(yè)能力。

歷經(jīng)多年大躍進(jìn)式的冒進(jìn)，局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫化傾向，全行業(yè)面臨著從數(shù)量型向質(zhì)量型的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。零點研究咨詢集團(tuán)董事長兼總裁袁岳指出，事實上，“穩(wěn)中求進(jìn)”不僅是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的政策選擇，同時也將是市場選擇，“惟其如此，才有可能走上可持續(xù)發(fā)展之路。”