■ 季 雷 Ji Lei

0 前言

網上房地產是上海房地產市場管理的重要組成部分。自2004年起，上海率先開發(fā)建立了網上房地產交易平臺（圖1）。該平臺主要由新建商品房合同備案系統(tǒng)、存量房經紀合同與交易合同備案系統(tǒng)及存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)、網上房地產交易服務網站等組成，目前在國內處于開創(chuàng)和領先水平（圖2）。網上房地產交易平臺的實施運行，促進了房地產市場管理向信息化、技術化的嶄新時代邁進。它一方面解決了房地產市場供求雙方信息不對稱的問題，規(guī)范了市場銷售操作行為；另一方面推動了房地產銷售、經紀行業(yè)的信息化應用和發(fā)展；同時也為政府把控市場、制定政策提供了科學化的決策依據。

通過近年來的實踐，開發(fā)商、經紀機構、購房者、社會公眾及輿論媒體等有關各方都逐步熟悉和認可了銷售、買賣合同網上備案這一全新的操作管理模式，國家建設部也對上海的網上備案模式予以充分肯定，并在全國進行了推廣。該平臺早期開發(fā)主要針對商品房銷售和經紀業(yè)務操作，但隨著網上備案業(yè)務不斷拓展，市場銷售和經紀過程中的一些不規(guī)范行為也逐步顯露。為此，如何進一步完善網上房地產交易平臺，運用信息技術手段來實現(xiàn)對房地產市場交易過程的動態(tài)監(jiān)測成為一個全新的課題。

這些年來國家、上海先后出臺了加強房地產市場宏觀調控的一系列政策，其重要的抓手之一就是要進一步加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場運作，保持房地產市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。目前市場不規(guī)范行為從技術層面分析具有以下特點：①隨機性，可能發(fā)生在任何時間、任何地點、任何開發(fā)商或經紀公司；②隱蔽性，每天的交易時段都在進行大量的備案操作，要從海量的正常數(shù)據中及時提取出極少數(shù)異常數(shù)據，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范操作行為，猶如大海撈針；③多樣性，隨著房地產宏觀調控的深入，樓盤銷售的不規(guī)范行為也是不斷花樣翻新，層出不窮。針對上述情況，應進一步完善備案系統(tǒng)，采取相應技術措施，增設各種管理模塊，構建有效的市場監(jiān)管子系統(tǒng)(圖3)。

1 增設交易信息動態(tài)監(jiān)測模塊，便于及時跟蹤發(fā)現(xiàn)和統(tǒng)計分析合同備案情況

增設異常數(shù)據判別條件的設置功能。在網上備案銷售方案中，房屋銷售價格要求申報一房一價，并由開發(fā)商自行承諾價格浮動區(qū)間，系統(tǒng)可提供價格參數(shù)指標設置功能，對于明顯超出原已備案的價格浮動區(qū)間范圍的異常數(shù)據，操作端可增加智能提醒功能，監(jiān)管端應能及時報警（提醒顯示和聲音警示），并配備管理人員進行數(shù)據分析、調查和跟蹤，以利于避免或盡早發(fā)現(xiàn)問題。

同時應大幅度增強統(tǒng)計、查詢、分析功能。在不影響合同正常簽約備案性能的前提下，抽取建立基于生產數(shù)據庫的監(jiān)測數(shù)據倉庫，從中可實現(xiàn)按項目、時間、價格、面積、區(qū)域范圍、結構等多維（dimension）統(tǒng)計分析，并可產生各類報表，也可方便轉化為EXCEL等常用辦公軟件格式，能以餅圖、折線圖、直方圖等形式打印輸出。另外可以樓盤表為基礎，實現(xiàn)單套房屋的交易登記全過程追溯跟蹤功能。為保證系統(tǒng)性能，應進一步優(yōu)化系統(tǒng)結構，在數(shù)據庫結構設計中適當增加冗余表空間和相應字段，存儲經過加工的半成品統(tǒng)計查詢數(shù)據，實現(xiàn)以空間換取時間，提高查詢統(tǒng)計性能。

2 增設交易節(jié)點控制模塊，進一步壓縮不規(guī)范的操作空間

系統(tǒng)中流程式交易控制環(huán)節(jié)相互之間的間距過長，往往會給不規(guī)范操作行為留下空間。例如現(xiàn)行的商品房銷售大部分樓盤是在取得預售許可證后上網預售，之后的銷售過程在系統(tǒng)中主要體現(xiàn)在合同備案環(huán)節(jié)，其余過程系統(tǒng)則無法控制。如曾經發(fā)生過開發(fā)商在尚未辦理大產證的前提下，與購房者簽訂交接書并辦出小產證的問題。為此根據相關政策，對于憑預售許可證上網銷售的樓盤項目，在不影響現(xiàn)有系統(tǒng)正常運行的前提下，可在系統(tǒng)中增設交易節(jié)點控制模塊，對是否具有大產證進行核實驗證。只有通過開發(fā)商申報并由網上管理人員校驗大產證之后，系統(tǒng)才能提供交接書的簽訂功能，同時關閉該樓盤預售合同的簽訂備案功能。

3 增設交易真實性校驗模塊，促進業(yè)務操作規(guī)程更趨合理

管理應用系統(tǒng)操作流程的設計，一般是根據正常的業(yè)務操作規(guī)范，采用并行(parallel)、串行(series)或并、串行相結合的方法，通過系統(tǒng)的操作和控制，保證業(yè)務在一定基礎條件具備以后按部就班地開展業(yè)務運作。新建商品房合同備案系統(tǒng)和存量房備案系統(tǒng)，是采用web技術的三層互聯(lián)網結構的應用管理系統(tǒng)，核心數(shù)據庫采用oracle9i,中間層則采用了weblogic,前端可以IE6.0以上的瀏覽器上網操作。上述兩系統(tǒng)用戶除內部管理人員外，同時面向社會，由分布在全市各處的房地產開發(fā)商、房地產經紀公司的操作人員，通過IE瀏覽器實現(xiàn)同步上網操作。但網上簽約備案的條件及其合同備案后的合同打印簽字等環(huán)節(jié)，主要依靠開發(fā)商和經紀公司操作人員根據相關要求進行操作，存在著不規(guī)范運作的風險。隨著軟硬件和網絡帶寬等信息技術的不斷發(fā)展，原來手工操作環(huán)節(jié)完全可以通過改進和完善系統(tǒng)操作流程加以控制。例如：存量房系統(tǒng)合同在買賣雙方未簽字甚至是不知情的情況下，經紀公司進行了合同備案，由于技術上控制一房二賣，導致小業(yè)主通過其他經紀公司對該房屋合同簽署和備案的權利被鎖定，從而引發(fā)不少糾紛和投訴。為此從技術角度提供以下二個解決方案。①增設校驗房地產權證密碼環(huán)節(jié)，在合同備案確認環(huán)節(jié)，由權利人輸入產證密碼進行校驗，從而保證合同備案是在所有權利人知情并同意授權的前提下進行的；②增設合同簽字備案功能。合同簽字頁在合同網上備案后進行掃描并同步傳送，由網上管理人員確認后，備案方屬完成。同時系統(tǒng)中應增加提示環(huán)節(jié)，告知開發(fā)商或經紀公司違規(guī)操作所要承擔的相應后果。

4 增設交易數(shù)據甄別模塊，便于及時發(fā)現(xiàn)、記錄接口數(shù)據異常變動情況

備案系統(tǒng)合同中土地、房屋等的架構信息、客體屬性數(shù)據（如房屋類型、建筑面積、樓層等）以及房屋權利信息等取自于樓盤表和登記系統(tǒng)，已上網的樓盤如因特殊原因調整樓盤表的架構或其他數(shù)據以及變更登記信息，按現(xiàn)有辦法應是在撤銷合同備案的基礎上進行，備案系統(tǒng)在樓盤架構、客體屬性數(shù)據以及登記信息變動后通過系統(tǒng)接口(interface)自動跟進調整。但在合同備案完成，買賣雙方簽字蓋章生效的前提下，此時已備案的合同信息，必須與原簽署并受相關法律保護的合同保持一致，但卻與因接口數(shù)據變動而自動調整后的樓盤或登記信息產生差異，帶來問題。為此系統(tǒng)在自動跟進更新調整的同時應能記錄接口自動調整的內容和日期時間（如商辦房的重新分割調整等），并可設置各類條件進行查詢和調閱，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，并加以分析和處理。

5 增設交易行為控制模塊，對違規(guī)操作的主體采用技術手段加以限制

在合同備案實際操作過程中，經常接到反映開發(fā)商或中介公司的違規(guī)操作行為的投訴。而目前合同備案系統(tǒng)對開發(fā)商或中介公司的操作限制功能有限，應在技術手段上加以改進并增設此類功能。

比如，根據相關規(guī)定，經紀公司開展經紀撮合業(yè)務的前提應是先行在網上進行委托合同備案，在此基礎上撮合成交的進行買賣合同備案。一些違規(guī)操作的企業(yè)往往先開展業(yè)務，撮合成交后在網上補辦委托合同備案，并立即進行買賣合同備案，導致其掛牌公示過程無法實現(xiàn)，違背公開、公正、公平原則。針對這種情況，應考慮開發(fā)針對經紀公司和經紀人的限制功能，可設置委托合同備案與買賣合同備案之間的最短時間（如10d以上等）。

又比如，不少經紀公司在注銷或歇業(yè)后，其上網操作密鑰并未做相應注銷，仍然可以進行操作；有些經紀公司因嚴重違規(guī)受到調查和查處。針對上述情況，系統(tǒng)前臺應增設控制功能，限制經紀公司和經紀人員的上網操作資格。同樣，針對開發(fā)商虛假備案、捂盤惜售等違規(guī)銷售行為也應增設內部凍結功能。

6 結語

通過增設上述控制環(huán)節(jié)和處理控制模塊等技術手段，不斷完善現(xiàn)有系統(tǒng)的操作流程，有助于在微觀層面及時發(fā)現(xiàn)、記錄異常數(shù)據，跟蹤調查違規(guī)行為，并進行分析統(tǒng)計和輔助處理，從而為進一步規(guī)范操作行為，為房地產市場健康、有序發(fā)展起到積極的推動作用。