房?jī)r(jià)什么條件下會(huì)大跌

易秋霖

前不久，與幾位朋友在一起聊天，主題是房?jī)r(jià)，其中涉及了與房?jī)r(jià)相關(guān)的許多問(wèn)題。以下是這次聊天的主要內(nèi)容，“友”代表朋友，“易”代表本人。聊天是從目前人們普遍關(guān)心的房?jī)r(jià)是否會(huì)跌這個(gè)話題開(kāi)始的。

友：現(xiàn)在大家都很關(guān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌。

易：不會(huì)大跌。短期會(huì)出現(xiàn)小幅下跌，但意義不大，比如跌3%～5%，過(guò)段時(shí)間，比如兩三個(gè)月后又上來(lái)了。這樣的下跌對(duì)于目前的高房?jī)r(jià)而言意義不大。

友：為什么不會(huì)大跌？

易：根本原因是需求大于供給。

友：2011年中央政府要求各地大量建保障房，也許房?jī)r(jià)2012年就會(huì)大跌。

易：不要指望保障房會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。一是因?yàn)楸Ｕ戏繑?shù)量有限，與商品房加起來(lái)也難以滿足目前的市場(chǎng)需求；二是因?yàn)楸Ｕ戏績(jī)r(jià)格便宜，許多人就會(huì)動(dòng)用權(quán)力、關(guān)系去占有，使本來(lái)就供不應(yīng)求的保障房更加稀缺。最后大量的人還是不得不去買(mǎi)商品房。

友：既然供不應(yīng)求，政府就應(yīng)該增加保障房供應(yīng)。

易：是的。但是地方政府其實(shí)是不愿意建保障房的，因?yàn)椴粌H無(wú)利可圖，而且還要往里賠錢(qián)。

友：政府是在做買(mǎi)賣嗎？

易：實(shí)質(zhì)是一樣的。地方政府搞征地、拆遷，然后賣地，這一征一賣就有很大一筆凈收入。與其他商品交易不同的是，地方政府可以強(qiáng)制拆遷，有強(qiáng)買(mǎi)的權(quán)力，且價(jià)格由地方政府說(shuō)了算。

友：為了降低房?jī)r(jià)，地方政府做些虧本買(mǎi)賣也是值得的，畢竟是有利于當(dāng)?shù)乩习傩盏摹?/p>

易：很難。因?yàn)檫@10多年來(lái)，各地政府靠賣地、征收房地產(chǎn)交易稅，使財(cái)政收入維持了高速增長(zhǎng)，有的城市這部分收入占財(cái)政收入的50%以上。現(xiàn)在你要它放棄或大幅減少這部分收入，結(jié)果是財(cái)政收入不增反降，它如何向上級(jí)交代？

友：那就應(yīng)該降低財(cái)政收入增長(zhǎng)指標(biāo)，不要給地方政府太大的壓力。

易：談何容易。十幾年了，中國(guó)的財(cái)政收入一直在高速增長(zhǎng)，這成為政府最重要的政績(jī)之一。財(cái)政收入多了，許多事情也就好辦了。增速一旦降下來(lái)，或者不增反降，許多事情都辦不了。政府也像我們個(gè)人，辦每一件事都是要花錢(qián)的，由窮到富易，由富到窮難。所以，即使上級(jí)給它降指標(biāo)，地方政府也不會(huì)降。做所有的事都要靠財(cái)政收入，而賣地、征房地產(chǎn)交易稅，就是最主要的財(cái)政收入來(lái)源。

友：剛才說(shuō)到保障房中的以權(quán)謀私，有人說(shuō)因?yàn)榇嬖谝詸?quán)謀私，所以不應(yīng)該建保障房，這其實(shí)也是錯(cuò)誤的，畢竟以權(quán)謀私的部分不占多數(shù)。

易：不一定。有些地方可能占少數(shù)，有的地方可能占比不小，尤其在一些小城市，“山高皇帝遠(yuǎn)”，官員不按規(guī)矩辦事，加上官員多，保障房少，這些官員一旦看上了，可能很大一部分就被占有了。

友：沒(méi)有法律保障，保障房難保。

易：確實(shí)如此。有了法律也不一定就有保障。中國(guó)的許多事情之所以難辦，分析到最后都是一個(gè)原因：法律制度不起作用。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)體系，還有其他體系比如醫(yī)療體系、教育體系來(lái)說(shuō)，法律體系是它們的外生條件，也就是說(shuō)，法律是否起作用不是經(jīng)濟(jì)體系、醫(yī)療體系、教育體系中的人可以決定的。而外生條件又是解決經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療、教育等體系中的內(nèi)生問(wèn)題的必要條件，在外生的法律問(wèn)題得不到很好的解決的情況下，經(jīng)濟(jì)等內(nèi)生問(wèn)題就不可能得到很好的解決。這種外生、內(nèi)生的關(guān)系是分析所有社會(huì)現(xiàn)象的方法。

友：有些人還沒(méi)有意識(shí)到這種關(guān)系。

易：關(guān)鍵是管理部門(mén)的人必須知道這一點(diǎn)，否則就會(huì)出錯(cuò)，就會(huì)好心辦了壞事，保障房就是如此。許多人總是說(shuō)國(guó)外、香港的保障房很成功，所以我們也應(yīng)該搞。但是他們沒(méi)看到，中國(guó)的外生條件不一樣，也就是法律制度起作用的程度有限，結(jié)果是應(yīng)該保障的人沒(méi)有得到保障，不該保障的人反而得到了保障，這就是好心辦了壞事。中國(guó)的股市搞不好，也與外生條件不具備有關(guān)。

友：但是，法治問(wèn)題短期內(nèi)難以解決。

易：比房?jī)r(jià)問(wèn)題還難解決，需要更長(zhǎng)的時(shí)間。但是，也不是說(shuō)一定要等到法律問(wèn)題解決了再來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。剛才說(shuō)了，是因?yàn)楸Ｕ戏勘阋?，官員或與官員有關(guān)系的人可以不受法律的約束去占有。如果放棄保障房，就不存在以權(quán)謀私的問(wèn)題了，尤其在那些保障房被有權(quán)人占有的比例較高的地方，更應(yīng)該放棄保障房建設(shè)。

友：那怎么解決那些地方低收入老百姓的住房問(wèn)題？

易：政府可以不建保障房，但是應(yīng)該大量出讓、拍賣土地，供開(kāi)發(fā)商建大量的商品房，使商品房供應(yīng)量至少應(yīng)該等于或略多于市場(chǎng)需求，到時(shí)候房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)。這樣，地方政府不僅可以獲得土地出讓收入，有利可圖，又避免了以權(quán)謀私的問(wèn)題。當(dāng)然，大量出讓土地會(huì)使土地價(jià)格比過(guò)去大幅下降，政府從單位土地面積中獲得的收入會(huì)比過(guò)去低，但是，比建保障房來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦愕枚啵驗(yàn)榻ūＵ戏空粌H無(wú)利可圖，甚至還得倒貼錢(qián)。比如建廉租房，廉租房建好后以很低的租金租出去，到房子報(bào)廢時(shí)也收不回成本。

友：大量出讓土地的話，會(huì)與相關(guān)政策不符。不是說(shuō)18億畝耕地“這根紅線”不能突破嗎？

易：想降低房?jī)r(jià)，又不想增加土地供應(yīng)，房子建到哪里去？建高些是可以增加供應(yīng)量，但畢竟高度也是有限的。其實(shí)，18億畝耕地“這根紅線”沒(méi)有必要死守。當(dāng)時(shí)劃這根紅線是為了保證糧食供應(yīng)，可是，中國(guó)這30年來(lái)一直不缺糧，總?cè)丝谠谠黾樱Z食總需求卻在減少，因?yàn)槿司M(fèi)減少了。所以，對(duì)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該動(dòng)態(tài)地看?，F(xiàn)在很多地方土地撂荒，沒(méi)人耕種，又不讓用來(lái)建房子。一面是房子太稀缺，一面是土地在浪費(fèi)。

友：即使大量增加土地供應(yīng)，但是開(kāi)發(fā)商不一定馬上建成房子，而是囤著，等房?jī)r(jià)上漲了再說(shuō)。囤房囤地是開(kāi)發(fā)商獲取暴利的慣用伎倆。

易：這個(gè)責(zé)任不在開(kāi)發(fā)商，而在政府。其實(shí)，早有規(guī)定，土地出讓后，一定時(shí)間內(nèi)比如一年之內(nèi)必須開(kāi)工。但是，地方政府相關(guān)部門(mén)并未嚴(yán)格執(zhí)行。至于原因，不排除相關(guān)部門(mén)默許開(kāi)發(fā)商這樣做。政府還可以增加規(guī)定：土地出讓后兩年或三年之內(nèi)必須完成建房并全部銷售，否則政府可以收回。但是，有了規(guī)定一定要嚴(yán)格執(zhí)行，不能形同虛設(shè)。

友：這又回到前面說(shuō)的“法治問(wèn)題”了。

易：是的。但是，市場(chǎng)其實(shí)可以在很大程度上彌補(bǔ)法律不健全的缺陷，就是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如果政府每年持續(xù)地保證大量增加土地供應(yīng)量，并且使供應(yīng)量至少能滿足市場(chǎng)需求或略多于市場(chǎng)需求，則開(kāi)發(fā)商囤地囤房數(shù)年的后果是賣不出去，或被迫降價(jià)，開(kāi)發(fā)商意識(shí)到這一點(diǎn)后就不敢囤地囤房了，因?yàn)槭种杏械赜蟹康拈_(kāi)發(fā)商不止你一家，在供過(guò)于求時(shí)你就會(huì)與其他開(kāi)發(fā)商形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

友：許多人罵開(kāi)發(fā)商，說(shuō)他們獲得了暴利，是房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

易：這一兩年罵得少了，以前幾乎所有人都將高房?jī)r(jià)歸咎于開(kāi)發(fā)商，這是沒(méi)道理的。開(kāi)發(fā)商只要合法合規(guī)地建房賣房，他將房?jī)r(jià)定多高都沒(méi)錯(cuò)，更沒(méi)罪。你嫌高了可以不買(mǎi)，大家都嫌高可以都不買(mǎi)，房?jī)r(jià)就一定會(huì)降下來(lái)。開(kāi)發(fā)商之所以定高價(jià)，是因?yàn)橛腥速I(mǎi)得起，有人愿意買(mǎi)。

友：許多人認(rèn)為投資商是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。如果是的話，針對(duì)他們?cè)O(shè)立房產(chǎn)稅，讓他們每年交稅，這樣他們就不會(huì)買(mǎi)那么多房了。這樣不是可以降低房?jī)r(jià)嗎？

易：投資商并不是房?jī)r(jià)上漲的最終原因，自住需求才是。過(guò)去人們總是將房?jī)r(jià)上漲歸咎于開(kāi)發(fā)商，后來(lái)將原因不僅歸咎于開(kāi)發(fā)商，還歸咎于投機(jī)商即投資商，因?yàn)橥顿Y商只買(mǎi)不住，增加了需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。我一直不同意這種觀點(diǎn)。我認(rèn)為，地方政府是最主要的原因，開(kāi)發(fā)商、投資商只是次要原因。因?yàn)樵谥袊?guó)，土地是地方政府掌握的，政府有權(quán)決定是否增加土地供應(yīng)。住房需求增加，土地量不增加或者趕不上需求的增加，房?jī)r(jià)必然上漲。嚴(yán)格地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商、投資商只是在短期內(nèi)看會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的原因，從長(zhǎng)期看，并不是根本原因。投資商買(mǎi)房，比如買(mǎi)兩套、三套或更多套，雖然自己不住，但是多數(shù)甚至全部會(huì)用來(lái)出租，等到價(jià)格上漲了他可能賣出去。出租的話就滿足了租房人的需求，使想租房的人有房可租，否則這些人只能去買(mǎi)房，所以，投資商買(mǎi)來(lái)供出租的房屋并沒(méi)有額外增加市場(chǎng)的需求。當(dāng)然，也有一些房沒(méi)有出租，但比例不大，尤其在大城市比例很小。這部分房屋空著，等到房?jī)r(jià)上漲到他滿意的程度，比如過(guò)了三年，才會(huì)賣出去。三年前他買(mǎi)房時(shí)增加了市場(chǎng)需求，是房?jī)r(jià)上漲的因素，但還要看他賣房時(shí)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的影響。將三年期完整地看，則有沒(méi)有投資商均不會(huì)對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系有實(shí)質(zhì)性影響，對(duì)房?jī)r(jià)也就沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響。所以，政府如果針對(duì)投資商開(kāi)征房產(chǎn)稅，即使會(huì)導(dǎo)致他們不再投資購(gòu)房或減少投資購(gòu)房，從長(zhǎng)期看其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性影響。

而且，即使短期有影響，也不會(huì)像想象的那么大，因?yàn)橥顿Y購(gòu)房的比例并不是人們想象的那么高。至于有多大比例，政府也拿不出數(shù)據(jù)。我倒是專門(mén)去中介市場(chǎng)調(diào)查過(guò)，時(shí)間在2010年4月，即北京市限制外地人購(gòu)房之前。我問(wèn)了5個(gè)中介門(mén)市部，我的問(wèn)題是：一、到你們這里買(mǎi)房的人，有多大比例是用來(lái)自住，多大比例是用來(lái)投資？二、投資買(mǎi)房的人，買(mǎi)了房后出租的比例有多大？這5個(gè)中介的回答差不多，自住的比例是70%～80%；投資的比例是20%～30%，買(mǎi)房后用于出租的比例超過(guò)一半。也就是說(shuō)，賣出去的100套房，有20～30套是投資商買(mǎi)的，這20～30套中有10套左右是空著的，其余都出租了。當(dāng)然，投資商也不會(huì)永遠(yuǎn)讓房子閑置，早晚要賣出去。這個(gè)數(shù)據(jù)不一定能代表市場(chǎng)的整體情況，但是可以作為參考。

限制投資購(gòu)房還會(huì)有一個(gè)副作用。如果政府針對(duì)投資商出臺(tái)房產(chǎn)稅，可供出租的房子的數(shù)量增加得更慢了，投資商必然會(huì)提高租金，租房人的負(fù)擔(dān)就會(huì)增加。

友：中國(guó)的房?jī)r(jià)是不是不可能大跌了？

易：在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，均價(jià)小幅下降，比如下降5%～10%是可能的，但是30%、50%以上的下跌不可能。下降50%的話，北京的均價(jià)就是1萬(wàn)元左右，這不可能。但是，有兩種情況會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%以上的大跌：一是中國(guó)遇到了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，失業(yè)率大幅上升，各種需求大幅下降，那時(shí)候人們首先關(guān)心的不是買(mǎi)房而是吃飯，住房需求就會(huì)大降，房?jī)r(jià)也就會(huì)大跌。二是各地政府大量增加土地供應(yīng)，比如每年增加50%甚至每年成倍增加，連續(xù)三年以上，同時(shí)要求拿到土地的開(kāi)發(fā)商在限定時(shí)間內(nèi)開(kāi)建、封頂、銷售完，還要限制本地人和外地人的購(gòu)房數(shù)量，這樣必然會(huì)導(dǎo)致供給大于需求，使房?jī)r(jià)大幅下跌。但是，出現(xiàn)這兩種情況的可能性都太小，幾乎是不可能的。