國際旅游島背景下旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究①

中國(海南)改革發(fā)展研究院 符莉

為了遏制房價的上漲，近年來，國家相繼出臺相關(guān)嚴厲措施對樓市進行宏觀調(diào)控，這對海南房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大程度的打擊。房地產(chǎn)發(fā)短期內(nèi)仍是海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。國際旅游島建設(shè)背景下，房地產(chǎn)健康發(fā)展是海南穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。最大限度減小宏觀政策對海南房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，適應(yīng)國內(nèi)外游客對海南房地產(chǎn)需求的變化趨勢，海南房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。

1 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實背景分析

在當前日趨緊縮的宏觀環(huán)境下，抓住國際旅游島建設(shè)的歷史機遇，滿足國內(nèi)外游客多元化的需求，發(fā)展具有海南特色的旅游房地產(chǎn)是海南未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要現(xiàn)實選擇。

1.1 宏觀政策調(diào)控背景下傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼

近年來，海南房地產(chǎn)已成為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量。據(jù)統(tǒng)計，1990～2008年房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占GDP比重從1990年的1.61%提升至2010年前三季度的10.5%，對服務(wù)業(yè)增長的貢獻率為23.2%，成為推動服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的主力和最大行業(yè)。然而，2010年以來，國家連續(xù)出臺一系列遏制樓市過熱的措施，以一般以居住型房地產(chǎn)為主，購買的客戶大部分為島外居民為主要特征的海南房地產(chǎn)發(fā)展受阻。

1.2 國內(nèi)外游客消費趨勢為海南旅游房地產(chǎn)提供強大的發(fā)展動力

2011年我國城鎮(zhèn)化率達到了50.5%，人均GDP也超過了5000美元。據(jù)歐睿信息咨詢公司的研究顯示，到2020年，我國的中產(chǎn)階層將達到7億人，將占到總?cè)丝诘?8%以上，國內(nèi)中高端消費(如休閑療養(yǎng)、文化娛樂和旅游度假)等多樣化需求將成為消費熱點。旅游度假房產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)的交叉點，海南開發(fā)多元化、多樣化的旅游房地產(chǎn)將不斷吸引各種不同旅游消費需求的游客前來海南度假旅游，將潛在的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實經(jīng)濟效益。

1.3 海南旅游市場結(jié)構(gòu)性變化成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的重要市場條件

2011年，海南接待國內(nèi)外過夜游客3001.34萬人次，同比增長16%。據(jù)據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》目標要求，到2015年接待國內(nèi)外游客達到4760萬人天次，2020年接待國內(nèi)外游客達到7680萬人天次。旅游人次的增加將進一步提升旅游住宿客房的需求。

同時，據(jù)調(diào)查，2011年，二次以上重游海南的游客占國內(nèi)游客總量的50%，其中43.5%的游客二次或三次游海南，越來越多的游客選擇居住在非星級經(jīng)濟型酒店、特色汽車旅館和風情小鎮(zhèn)旅館等，旅游市場結(jié)構(gòu)變化為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了重要的市場基礎(chǔ)。

1.4 國際旅游島政策紅利進入集中釋放期

海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略以來，海南國際旅游島多項優(yōu)惠政策相繼實施。如繼離島免稅之后，開放航權(quán)、發(fā)展游艇業(yè)等政策也逐漸落地。海南正在進入國際旅游島政策效應(yīng)的集中釋放期。在政策紅利刺激下，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)將迎來巨大發(fā)展機遇。

2 海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨的突出矛盾

早在2001年7月“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”就在海南?？谂e辦。海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)走在全國的前列。然而，由于多種原因，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展至今還面臨著諸多矛盾和挑戰(zhàn)。

2.1 旅游房地產(chǎn)占比小，空置率高，資源利用效率低

雖然近年來，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展較快，但是與一般商品房相比，占比仍然很小。據(jù)統(tǒng)計，2010年，海南商品住房開發(fā)投資占90%以上。同時海南全省房地產(chǎn)存量大，房地產(chǎn)銷售壓力大。2012年3月底，海南全省存量房高達6410萬平方米。以此同時，與高存量并存的是較高的空置率。據(jù)報道，即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也高達62.99%，有的甚至高達90%，造成了相當一部分資源沒能得到有效的利用開發(fā)。

2.2 旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理

當前，萬科、魯能等知名企業(yè)在海南紛紛開發(fā)建設(shè)度假酒店、高爾夫球場等旅游房地產(chǎn)，但大多為高端酒店和度假區(qū)，與本地居民收入緊密相關(guān)的家庭旅館發(fā)展緩慢，不能滿足旅游群體對特色小城鎮(zhèn)旅游、房車游、汽車營地等多元化旅游需求。據(jù)統(tǒng)計，近幾年來海南旅游的游客住在其他的住宿設(shè)施接待量占比由2008年的20.3%提升為2011年的26.6%，增加了6.3個百分點。

2.3 市場機制不完善，海南旅游地產(chǎn)發(fā)展困難重重

早在20世紀90年代末，海南海航等企業(yè)就開發(fā)了產(chǎn)權(quán)式酒店等分時度假產(chǎn)品，但是由于市場銷售網(wǎng)絡(luò)體系尚未建立，缺乏專門的政策法規(guī)保障等原因，海南旅游房地產(chǎn)的公信力和社會認可度下降，妨礙了海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。同時，由于國家相關(guān)管理部門對分時度假等旅游房地產(chǎn)形態(tài)尚未給出明確界定，消費者在產(chǎn)生糾紛后得不到法律支持，這導(dǎo)致開發(fā)商的前期投入和收回投資的時間都比預(yù)期要大，海南上世紀90年代初發(fā)展的旅游房地產(chǎn)終以失敗告終。

3 海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

國際旅游島建設(shè)背景下，應(yīng)以加快構(gòu)建具有海南特色的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系為重點，以完善分時度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為突破口，以完善相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為支撐，以體制機制創(chuàng)新為保障，促進海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將巨大的國內(nèi)外消費市場的潛在條件轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實經(jīng)濟效益，從而推進海南國際旅游島建設(shè)。

(1)重點加快發(fā)展具有海南特色的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。一是加快發(fā)展多元化經(jīng)營性旅游房產(chǎn)，使之成為海南旅游房地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品；二是適度發(fā)展度假旅居型房地產(chǎn)，鼓勵發(fā)展分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店等流動性度假居住產(chǎn)品，把海南建設(shè)成為世界知名的第二居住地；三是鼓勵發(fā)展特色風情小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)，促進具有海南鄉(xiāng)村風情的家庭旅館的發(fā)展，讓更多的農(nóng)民分享到海南國際旅游島建設(shè)帶來的成果。

(2)盡快建立和完善分時度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。促進第二居所特性的旅游房地產(chǎn)發(fā)展，有效解決海南高空置率，需要加快建立和完善分時度假交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。積極引進國內(nèi)外運作較為成熟的分時度假交換公司(如國際知名的RCI公司、海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司等)，吸引來自世界和全國各地的游客來海南度假旅游，促進海南與國內(nèi)外其他地區(qū)的旅游房地產(chǎn)交換頻率。

(3)加快完善旅游房產(chǎn)相聯(lián)系的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。重點鼓勵和引進具有國際化水平的世界知名醫(yī)療機構(gòu)，在旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重點地區(qū)建立國際型的醫(yī)療康復(fù)中心；加快建成一批以航天城、影視城、博彩業(yè)等為特色的文化娛樂中心；加快推進離島免稅店、離境免稅店的建設(shè)和經(jīng)營，引進Outlets商業(yè)模式等，將海南建設(shè)成為國際購物中心。

(4)加快相關(guān)配套設(shè)施和人才隊伍建設(shè)，改善海南旅游房地產(chǎn)的消費環(huán)境。一是完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和加強信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)，為國內(nèi)外游客提供安全、方便、快捷的綜合交通網(wǎng)絡(luò)通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；二是出臺各項優(yōu)惠政策措施,吸引高端旅游房地產(chǎn)管理人士來海南就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，鼓勵國際著名教育培訓(xùn)機構(gòu)在海南辦學，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展培養(yǎng)高端的人才服務(wù)隊伍。

(5)加快創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)相關(guān)體制機制。靈活、健全的體制機制是海南旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要保障。一是建立更加靈活的旅游房地產(chǎn)投融資機制，創(chuàng)新融資渠道和投融資模式，發(fā)展相關(guān)投資基金和信托服務(wù)，形成旅游房地產(chǎn)的綜合投融資模式；二是出臺并完善有關(guān)法律法規(guī)，建立明晰的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，建立嚴格的市場監(jiān)管機制，將旅游房地產(chǎn)業(yè)納入法制化的框架；三是以加快海南旅游地產(chǎn)發(fā)展與促進小城鎮(zhèn)建設(shè)為目標，探索以股份合作制為重點的土地管理制度創(chuàng)新，鼓勵農(nóng)民以土地入股的方式參與旅游地產(chǎn)，開發(fā)相關(guān)的農(nóng)業(yè)項目和小城鎮(zhèn)建設(shè)，從而提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入和非農(nóng)經(jīng)營性收入。

(6)加快制定出臺促進海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策。一是加快編制《海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》，并將其納入海南中長期經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃中；二是爭取中央支持，在海南建立全國旅游房地產(chǎn)先行試驗區(qū)，為我國旅游房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展做出示范作用；三是利用特區(qū)立法權(quán)，構(gòu)建保障旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的法律體系，如分時度假和特別物業(yè)稅相關(guān)法律法規(guī)。

[1]《海南省房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃(2010～2020)總報告》[R].海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,中上大學規(guī)劃設(shè)計研究院,2010(08).

[2]劉艷紅編著.中國分時度假發(fā)展研究——旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2005.

[3]方玲梅,鄭煥友,彭陳艷.國內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究綜述[J].旅游資源,2009(2).

[4]曹繪嶷.論海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的可行性和必要性[J].海南大學學報人文社會科學版,2002(9).

[5]安仕偉,賈學峰.旅游房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀與對策[J].開發(fā)與建設(shè),2006(6).

[6]胡浩,汪宇明.大都市旅游房地產(chǎn)發(fā)展與布局[D].上海:華東師范大學,2005.

[7]徐翠蓉.關(guān)于旅游房地產(chǎn)問題的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟,2004(11).

[8]辜曉川,楊鉞.旅游房地產(chǎn):消化空置商品房的新嘗試[J].中國房地產(chǎn)經(jīng)營,2001(8).

[9]吳老二,吳建華,胡敏.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J].社會科學家,2003(3).

[10]王潔.海島旅游房地產(chǎn)開發(fā)探討——以海南為例[J].商場現(xiàn)代化,2006(8).