吳幸娟，陳 強(qiáng)

（中國(guó)石化集團(tuán)江漢石油管理局住房公積金管理中心，湖北 潛江433124）

發(fā)揮江漢油田住房公積金對(duì)住房保障作用的幾點(diǎn)思考

吳幸娟，陳 強(qiáng)

（中國(guó)石化集團(tuán)江漢石油管理局住房公積金管理中心，湖北 潛江433124）

作為一項(xiàng)重要的民生制度－－住房公積金制度應(yīng)體現(xiàn)廣大職工的意志與利益，以便民、利民、惠民為核心，這才是建立住房公積金制度的根本意義所在，但從目前的情況來看，江漢油田住房公積金在住房保障方面還存在著住房公積金使用效率不高、增值能力不強(qiáng)、住房保障制度不完善等情況。要想解決這些問題，必須做到兩點(diǎn)：一是要增強(qiáng)住房公積金保值增值的能力；二是用住房公積金全面支持職工住房的消費(fèi)需求。

江漢油田；住房公積金；住房保障；增值能力；廉租房；消費(fèi)需求

住房公積金制度通過政府免稅、低息、單位援助、個(gè)人積累，職工互助、保障住房等方式讓中低收入家庭解決住房問題。住房保障功能是住房公積金制度最根本的功能。

江漢油田自1993年12月建立住房公積金制度以來，經(jīng)歷了以籌集資金支持住房建設(shè)的初始階段到其后發(fā)放購(gòu)房貸款支持住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)變。隨著住房市場(chǎng)化、商品化的快速發(fā)展，油田職工對(duì)住房金融服務(wù)存在需求，油田住房保障體系建設(shè)亟待改進(jìn)，江漢油田住房公積金管理應(yīng)積極向住房金融和住房保障領(lǐng)域拓展。

1 江漢油田住房公積金對(duì)油田住房保障作用的歷程

1．1 籌集資金階段（1994－1997年）

江漢油田自1993年啟動(dòng)住房制度改革同時(shí)，建立了住房公積金制度。1993年房改政策是向享受油田住房的職工出售部分產(chǎn)權(quán)，對(duì)于不享受油田住房的職工以現(xiàn)金形式給予一次性住房補(bǔ)貼，同時(shí)為在職職工建立住房公積金賬戶，管理局和職工個(gè)人分別按工資的一定比例繳存公積金。住房公積金的資金歸集實(shí)際從1994年2月開始，1994至1997共歸集1．31億元，共支用655．83萬元，基本為離退休人員支取。這個(gè)階段住房公積金和住房資金同時(shí)在歸集，沒有分賬，以歸集住房資金為主，住房公積金處在建立制度、籌集資金階段。

1．2 支持住房消費(fèi)階段（1998年－今）

根據(jù)1998年房改制度，油田停止住房福利性的實(shí)物分配制度，取而代之的是住房分配貨幣化和住房供應(yīng)準(zhǔn)商品化制度，向享受油田住房的職工以成本價(jià)出售全部產(chǎn)權(quán)（俗稱福利房買斷），對(duì)1993年底前參加工作的人員實(shí)行住房工齡補(bǔ)償，允許職工用工齡補(bǔ)償和住房公積金抵交售房款。

對(duì)職工而言，住房公積金制度意義體現(xiàn)在獲得一份用于住房消費(fèi)的住房工資含量。房改以前，住房實(shí)行無償、實(shí)物分配，職工工資中不包含住房消費(fèi)部分。住房公積金制度的建立，保證了職工獲得最基本的住房工資，住房公積金的定期繳交、專項(xiàng)存儲(chǔ)提高了職工家庭的住房消費(fèi)能力。1998年油田成本價(jià)售房32499套，扣除工齡補(bǔ)償后應(yīng)補(bǔ)繳9，502萬元中，有22，310人用住房公積金抵繳4，195萬元房款，占總應(yīng)補(bǔ)繳房款的44．06%，住房公積金在成本價(jià)售房中扮演了重要角色，第一次讓職工感受了繳存住房公積金的意義。

1996年油田部分單位開始試行職工集資建房，1997年開始由房產(chǎn)處統(tǒng)一在礦區(qū)建設(shè)集資房，拉開了油田住房供應(yīng)準(zhǔn)商品化序幕。住房公積金從資金籌集開始向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，中心在資金歸集的同時(shí)，開始為職工辦理因購(gòu)房支取公積金業(yè)務(wù)，并在2000年開始辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

2 江漢油田住房公積金在住房保障方面存在的問題

2．1 住房公積金資金使用效率總體不高

1998年房改，油田停止了福利分房后，住房公積金成為職工住房消費(fèi)支出的重要來源。截止2010年底油田共建設(shè)職工集資房2萬余套，總售價(jià)近17億，其中職工提取住房公積金6．9億支付房款，占總售價(jià)40．6%。2010年10月以前累計(jì)為992人放貸6288萬元，10月后住房公積金貸款業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。2011年1－9月，新增貸款1．15億元，支用公積金1．35億元，同期歸集公積金1．86億元，中心首次實(shí)現(xiàn)了資金負(fù)增長(zhǎng)。即便如此，中心的資金余額仍然處在超10個(gè)億的高位運(yùn)行。

究其原因，一方面因?yàn)橛吞镒鳛楠?dú)立工礦區(qū)，大部分職工都享受了房改福利住房，職工新增住房需求主要采取集資建房形式解決，2010以前房?jī)r(jià)相對(duì)較低，一般職工通過動(dòng)用自己的積蓄、提取公積金等途徑基本能解決房款問題；另一方面因?yàn)橹行那捌谡咂o，影響了職工支用住房公積金及對(duì)貸款的需求。住房公積金進(jìn)多出少，形成巨額資金沉淀，影響了公積金對(duì)住房保障作用的發(fā)揮。

2．2 住房公積金增值能力不強(qiáng)

住房公積金增值收益應(yīng)該是體現(xiàn)住房公積金運(yùn)行效果的最主要指標(biāo)。住房公積金增值收益有三大用途，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金，能在住房保障方面直接發(fā)揮作用。

按國(guó)家規(guī)定住房公積金的增值收益只能有三個(gè)渠道：最主要的是發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的利息收入；其次是在保證住房公積金提取和貸款的前提下，購(gòu)買國(guó)債的增值；再次是住房公積金在銀行開設(shè)專戶的利息收入。

國(guó)家政策規(guī)定強(qiáng)調(diào)各地住房公積金管理中心是不以盈利為目的的事業(yè)單位，特別在住房公積金“李樹彪”案后，住房公積金資金安全管理制度得到加強(qiáng)，但對(duì)住房公積金運(yùn)行收益上，沒有制定激勵(lì)住房公積金管理中心業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的績(jī)效考核指標(biāo)。

油田住房公積金管理中心前期個(gè)貸的利息收入不高；沒有新增國(guó)債；近三年，國(guó)家利率調(diào)整過頻，銀行專戶利息沒有最大化。截止2010年底累計(jì)實(shí)現(xiàn)增值收益5486萬元，其中提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金2263萬元，提取廉租住房建設(shè)資金454萬元。

油田住房公積金管理中心公積金雖然存量巨大，但收益不高，主要是因?yàn)橘J款規(guī)模不大，沒有優(yōu)化資金存款結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致公積金增值能力不強(qiáng)。

2．3 現(xiàn)行油田住房保障制度存在的缺陷

油田在房改政策設(shè)計(jì)上，忽視了不同群體的住房支付能力差異。現(xiàn)行住房供應(yīng)品種單一，新房只有職工集資建房，二手房是購(gòu)新房騰退出的住房，購(gòu)買都要按一定政策實(shí)行輪候。沒有以市價(jià)定價(jià)的商品房及一定存量的廉租房，少量的出租房基本上是環(huán)境或面積不達(dá)標(biāo)的住房。

現(xiàn)行住房保障制度存在以下弊端：一是在福利住房體制下分過住房的部分職工，在個(gè)人儲(chǔ)蓄積累、住房公積金提取及低息貸款優(yōu)惠政策下，具備了一定市場(chǎng)購(gòu)房能力，但受政策影響購(gòu)買不到理想的住房；二是一部分前線職工，只有一個(gè)人有工作，上需贍養(yǎng)父母，下要撫育子女，有現(xiàn)實(shí)的住房需求并具備購(gòu)房條件，即使有低息的公積金貸款支持，因收入只能滿足日常生活開支，難于還貸，只有放棄改善住房的機(jī)會(huì)；三是油田勞務(wù)派遣工，在油田從事前線工作多年，許多勞務(wù)工已成家立業(yè)，其家屬探親無房居住，油田未對(duì)勞務(wù)工實(shí)行三個(gè)月的輪休制度，長(zhǎng)此以往不利于這部分職工的穩(wěn)定。

3 發(fā)揮江漢油田住房公積金對(duì)住房保障作用的思考

住房公積金制度作為一項(xiàng)重要的民生制度，備受全油田廣大職工的關(guān)注。因此，公積金的管理要把體現(xiàn)廣大職工的意志和利益作為工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，積極探索便民、利民、惠民政策，這既是建立公積金制度的根本意義所在，也是油田住房公積金管理中心誠(chéng)心誠(chéng)意為職工群眾謀利益的根本體現(xiàn)。

3．1 增強(qiáng)住房公積金保值增值的能力

提高住房公積金資金的保值增值能力，對(duì)實(shí)現(xiàn)住房公積金的社會(huì)效益性有著十分重要的意義，在確保資金安全的前提下，公積金管理中心應(yīng)實(shí)現(xiàn)從資金安全管理優(yōu)先到資金效率管理優(yōu)先的轉(zhuǎn)變。并采取有效措施，力求較大幅度地提高資金的使用率和收益率。

（1）提高貸款總量，年實(shí)現(xiàn)增值收益1000萬

住房公積金貸款利息應(yīng)該是住房公積金增值收益的主要來源。目前，中國(guó)人民銀行規(guī)定住房公積金個(gè)人貸款的利率為兩檔，五年以內(nèi)（含五年）的為年利率4．45%，五年以上的為年利率4．9%，這個(gè)利率同比商業(yè)銀行，低2．2%，實(shí)際情況中公積金貸款五年以上居多，與當(dāng)年繳存的住房公積金的結(jié)息利率（年利率0．5%）相比，至少高出了4%以上，因此，住房公積金貸款規(guī)模越大，住房公積金的收益越高。

油田住房公積金管理中心在去年貸款政策基礎(chǔ)上，應(yīng)作適度調(diào)整，并加大宣傳力度，以提高貸款總量。

①降低申請(qǐng)條件。拓寬住房公積金的貸款群體；對(duì)特定群體申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，在完備法律責(zé)任前提下，可以用同戶成員所購(gòu)房屋作抵押。

②提高最高限額。在完善住房抵押貸款擔(dān)保制度的前提下，盡量使貸款最高限額滿足一般職工購(gòu)建住房的需求，弱化月繳存額、繳存年限、退休時(shí)間的約束。如：對(duì)職工中4050人員將貸款時(shí)間延長(zhǎng)到退休后5年，提高礦區(qū)內(nèi)貸款上限至30萬元等。

③加大住房公積金的宣傳力度。公積金管理中心應(yīng)針對(duì)性開展宣傳工作，讓更多職工購(gòu)買住房時(shí)，選擇住房公積金貸款購(gòu)房。

通過采取以上措施，可以促進(jìn)貸款比例的提高，管理中心預(yù)計(jì)2011年底公積金貸款余額1．7億，2012年底達(dá)到2．5億元，按存貸利差4%，2012年開始每年將實(shí)現(xiàn)增值收益1000萬元以上。

（2）優(yōu)化存款結(jié)構(gòu)，年實(shí)現(xiàn)增值收益2000萬

通過預(yù)測(cè)住房公積金繳存、提取、貸款等資金進(jìn)出額度，在保證提取、貸款的前提下，油田住房公積金管理中心將不同時(shí)段的存量資金部分轉(zhuǎn)存為遠(yuǎn)期存款。

油田住房公積金管理中心根據(jù)現(xiàn)在及未來公積金提取和貸款需求，擬將8個(gè)億的存量資金轉(zhuǎn)為5年期定期存款，按人民銀行現(xiàn)行規(guī)定，5年期定期利率為5．5%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金，按整存整取三個(gè)月定期利率3．1%計(jì)息，利差為2．4%，將實(shí)現(xiàn)增值收益近2000萬元。

未來油田住房公積金管理中心應(yīng)制訂專業(yè)理財(cái)規(guī)劃，考慮各種年限存款及國(guó)債，建立現(xiàn)有機(jī)制下住房公積金增值收益優(yōu)化模型，通過將閑置資金在各種存款和各種年限國(guó)債進(jìn)行恰當(dāng)配置，在更大程度上提高了住房公積金增值收益。

（3）建立考評(píng)機(jī)制

完善油田住房公積金管理中心績(jī)效考評(píng)機(jī)制。綜合考慮公積金繳存率、貸款逾期率、資金運(yùn)用率、增值收益等因素，并根據(jù)管理層、技術(shù)人員、一般操作人員的工作特點(diǎn)細(xì)化考核指標(biāo)，建立一套完整的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)體系，制定年度業(yè)績(jī)考核目標(biāo)，明確獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)正向激勵(lì)與負(fù)向激勵(lì)并存，物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)并重。

采取以上有效措施后，從2012年起住房公積金增值收益每年新增3000萬元以上，在保證建立貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用的情況下，將有超過2000萬元結(jié)存，可用于建設(shè)油田廉租住房的補(bǔ)充資金。

3．2 用住房公積金全面支持職工住房消費(fèi)需求

針對(duì)油田不同家庭的住房支付能力差異，油田在房改政策設(shè)計(jì)上，要改變單一的住房供應(yīng)制度，針對(duì)不同人群住房需求，建立和完善以職工集資住房為主的多層次住房供應(yīng)體系。向不同收入人群提供不同性質(zhì)的住房，繼續(xù)保證大多數(shù)油田中等收入的職工按輪候制參加職工集資建房；鼓勵(lì)收入較高、有一定財(cái)富積累的職工通過市場(chǎng)購(gòu)買商品住宅；向困難家庭提供廉租住房。在住房公積金全面支持下，做到“低端有保障、中端有供給、高端有市場(chǎng)”，建立起滿足油田職工不同層次需要的住房供應(yīng)體系。

（1）用住房公積金增值收益建設(shè)廉租房

購(gòu)房行為作為一項(xiàng)大宗消費(fèi)行為，往往需要購(gòu)房人動(dòng)用大量積蓄、并預(yù)支其未來收入方能得以完成。以擁有個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房作為解決住房問題，是油田新參加工作職工、低收入家庭力所不能及，眾多戶口不在油田的勞務(wù)派遣工愿所不能償。這種單一的模式將使這些職工、家庭改善住房的愿望長(zhǎng)期難以實(shí)現(xiàn)。因此，要實(shí)現(xiàn)油田住房問題上的和諧，亟待改變油田以買房為主的住房供應(yīng)模式，增加房屋租賃的住房消費(fèi)方式，這也是成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的組成部分。

油田應(yīng)該利用住房公積金增值收益，建造一批造價(jià)不高、房型緊湊、生活設(shè)施齊全，位于油田各生活小區(qū)的廉租住房，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的金額租給剛參加工作的職工、低收入家庭，圓他們的安居夢(mèng)。

在油田采油、鉆井、井下、物探等主要生產(chǎn)單位，一大批勞務(wù)派遣工身處生產(chǎn)第一線，是油田建設(shè)不可或缺的主力軍。他們的住房訴求已成為不可回避的現(xiàn)實(shí)問題。在現(xiàn)行油田住房分配政策不能改變的情況下，用住房公積金增值收益興建廉租住房，是使勞務(wù)派遣工群體得以“安居”，進(jìn)而“樂業(yè)”的一項(xiàng)最易于操作，最行之有效的首要措施。

此外，油田有必要利用住房公積金增值收益在武漢地區(qū)購(gòu)買一批小戶型住房，作為抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，為失去還款能力的借款人提供廉租房。這批小戶型住房平時(shí)可面向駐漢單位單身職工、困難職工出租，收取相對(duì)低廉的租金，用以住房的保養(yǎng)和維護(hù)。

（2）用住房公積金項(xiàng)目貸款加快建設(shè)集資房的進(jìn)程

2009年，住建部等七部委下放了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》（建金〔2009〕160號(hào)），并在全國(guó)28個(gè)城市開始試點(diǎn)。

油田住房公積金應(yīng)該在這輪試點(diǎn)結(jié)束后，積極爭(zhēng)取政策，利用油田住房公積金貸款支持礦區(qū)保障性住房建設(shè)。允許使用油田的住房公積金結(jié)余資金，定向支持職工集資住房等保障性住房建設(shè)。

油田房產(chǎn)處職工集資住房建設(shè)工程項(xiàng)目，一直采用向職工預(yù)收70%房款來籌集資金，如果用住房公積金為職工集資住房提供項(xiàng)目貸款，可以解決房產(chǎn)處的工程籌資問題，促進(jìn)工程的建設(shè)速度，擴(kuò)大集資房的建設(shè)規(guī)模，為更多的職工提供住房。這樣，職工無需預(yù)交大筆資金，緩解了經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也縮短了職工輪候分房的時(shí)間，既拓寬保障性住房建設(shè)資金渠道，又提高住房公積金使用效率。住房公積金中心同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目的審核和資金封閉監(jiān)管，全力確保項(xiàng)目貸款資金的安全和有效使用。

隨著油田搬遷武漢單位的增加，遠(yuǎn)期油田可以利用住房公積金項(xiàng)目貸款在武漢建設(shè)保障房。

（3）建設(shè)部分商品房，緩解油田住房供需矛盾

自去年10月以來，油田駐漢單位職工在武漢購(gòu)買商品房時(shí)，充分享受了住房公積金貸款帶來的實(shí)惠。但生活在油田礦區(qū)職工，有相當(dāng)一部分人有充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有能力購(gòu)買商品住房，并具備住房公積金貸款還款的能力。油田應(yīng)通過市場(chǎng)化運(yùn)作為這部分職工提供商品住房。油田可以嘗試在礦區(qū)周邊購(gòu)買商業(yè)地塊，特別是可以結(jié)合潛江新城區(qū)建設(shè)，在保證與油田住宅小區(qū)相同的水、暖、氣、電相同配套措施的情況下，建設(shè)環(huán)境更好、實(shí)施完善、戶型多樣、功能齊全的商品房小區(qū)，并提供道路、通信的大配套。房屋銷售價(jià)格按市場(chǎng)規(guī)律制定，為保證小區(qū)居民的同質(zhì)化，銷售對(duì)象僅限油田職工，但敞開供應(yīng)、無需輪候、不受房改政策限制。小區(qū)的物業(yè)管理，同樣也實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作，提供高于油田現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)水平。鼓勵(lì)油田中高收入的職工通過這類住房解決住房需求，可以極大地緩解油田住房需求壓力。

油田住房公積金可優(yōu)先為購(gòu)買商品房的職工提供住房抵押貸款，因?yàn)檫@樣房屋的商品化屬性，變現(xiàn)價(jià)值更高，中心承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)就更低。同時(shí)公積金貸款的提供，也可以緩解職工購(gòu)買此類住房?jī)r(jià)格較高帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。

On How to Make Full Use of Jianghan＇s Housing Fund in Guaranteeing Housing Security

WU Xing－juan，CHEN Qiang

（Housing Fund Management Center of JHPA，SIONPEC，Qianjiang Hubei 433124，China）

The real value of housing fund lies in its serving to employees＇benefits and conveniences for after all it＇s an important system for people＇s welfare．However，housing fund is seldom tapped into and appreciates little in value．System of housing security is not in place．To solve the problems，the following two steps should be done：first is to enhance housing fund＇s ability of storing and increasing values；second is to fully support the employees＇housing consumption with housing fund．

Housing Fund；Housing Security；Appreciation Ability；Low Rent Housing；Consuming Needs

F406．76

A

1009—301X（2012）01—0034—03

2011－12－19

吳幸娟（1965－），女，碩士，高級(jí)會(huì)計(jì)師，歷任井下作業(yè)處總會(huì)計(jì)師多年，現(xiàn)任中國(guó)石化集團(tuán)江漢石油管理局住房公積金管理中心主任；陳強(qiáng)（1972－），男，本科，會(huì)計(jì)師，現(xiàn)任中國(guó)石化集團(tuán)江漢石油管理局住房公積金管理中心管理科科長(zhǎng)，主要從事住房公積金管理工作。

［責(zé)任編輯 王惠芬］