張曉妹

有研究認(rèn)為，現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅，最早出現(xiàn)在中世紀(jì)的英格蘭。房產(chǎn)稅，顧名思義，是以房產(chǎn)為征稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，屬于財產(chǎn)稅的范疇。對于房產(chǎn)稅的叫法各國不盡統(tǒng)一，有的叫財產(chǎn)稅，有的叫不動產(chǎn)稅，有的叫家庭稅，也有的叫物業(yè)稅。但不管怎么叫，其實(shí)質(zhì)就是對房產(chǎn)在保有期間的征稅。因為房產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)居民收入、健全稅制和地方稅收體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)等作用，因此房產(chǎn)稅被視為當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的“必需品”而普遍征收。

一、我國房產(chǎn)稅目前僅停留在試點(diǎn)階段

（一）目前房地產(chǎn)調(diào)控及市場現(xiàn)狀

2003年以來，隨著我國快速城鎮(zhèn)化的建設(shè)，我國住房迎來了市場化為主的發(fā)展時代。在保障性住房供給極其緩慢，政府采用“招拍掛”壟斷性地出讓土地、寬松的貨幣供應(yīng)與低利率、股票市場漲少跌多、貨幣大幅貶值而投資渠道較窄等情況下，促成了我國房地產(chǎn)供不應(yīng)求而使房價上漲過快（圖1）。國家統(tǒng)計局：我國2003-2010年房價收入彈性約等于1.4）。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，政府始終從控制價格和控制投資兩方面反復(fù)調(diào)控，結(jié)果不得不面對房價仍然過快上漲的窘境。2010年年初，為了再次調(diào)控房地產(chǎn)價格上漲過快，政府采取保障房大建設(shè)來增加供給，“限購”、“限價”、“限貸”行政手段以及重慶、上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅等調(diào)控政策來抑制需求，終于使各地投機(jī)、投資從2011年下半年開始，受到了不同程度的抑制，各地過熱的樓市得到了一定程度的降溫。令人意想不到的是，2012年初時，樓市還是“春寒料峭”，可接下來，隨著一系列“穩(wěn)增長”措施的實(shí)施和央行兩次降息的作用下，數(shù)據(jù)顯示全國各地房地產(chǎn)出現(xiàn)市場回暖、房價反彈現(xiàn)象，而且許多城市成交量和價格也都創(chuàng)出了控以來的新高。樓市調(diào)控出現(xiàn)了“按下葫蘆浮起瓢”，房價“且調(diào)且漲”的現(xiàn)象。

圖1 現(xiàn)有房價（定基）指數(shù)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（定基）指數(shù)

（二）重慶、上海房產(chǎn)稅制試點(diǎn)情況介紹

2011年1月28日起重慶、上海試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅。根據(jù)試點(diǎn)方案，重慶市房產(chǎn)稅主要是對存量和增量高檔商品住房住宅征收，稅率在0.5%至1.2%之間，共分三檔。2011年1月28日之前購買的存量獨(dú)棟商品住宅可享受180m2免稅面積，新購獨(dú)棟商品住宅可享受100m2免稅面積。與重慶主要針對高檔、別墅征收，同時存量增量均包括在內(nèi)不同的是，上海主要針對新增一般房產(chǎn)，將人均60m2作為起征點(diǎn)，采取累進(jìn)稅率，人均面積大、房屋價值高的房屋稅率就越高。

從目前來看，由于試點(diǎn)房產(chǎn)稅征稅范圍窄，稅負(fù)低，在需求沒有大幅減少的情況下，上海和重慶出臺的方案象征性和試驗性意義更大，對房價的影響只有威懾價值。但試點(diǎn)房產(chǎn)稅影響了人們的住房消費(fèi)，并為省以下財稅體制改革提供路徑。數(shù)據(jù)顯示自2011年1月28日到12月31日，重慶高檔住房成交建筑面積出現(xiàn)下降，為75萬m2，同比下降48.5%，高檔住房的開發(fā)供應(yīng)受到約束，從而使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

二、目前房產(chǎn)稅難以推廣的原因分析

（一）納稅人難以從中受益，納稅意愿不強(qiáng)

房產(chǎn)稅是地方稅，其根本用途，不是調(diào)控房價的“利器”，而是為了保障地方政府有財力為本地居民提供各種公共服務(wù)。盡管國家相關(guān)部委規(guī)定重慶和上海所征房產(chǎn)稅全部用于保障房建設(shè)，然而目前我們的稅款支出存在不透明也是不爭的事實(shí)。少數(shù)無房者誤認(rèn)為開征房產(chǎn)稅，房價才會大幅度下挫，因此房產(chǎn)稅得到了少數(shù)無房者的支持，但整體來看還是反對聲一片。以海外經(jīng)驗看，美國的地方政府拿到房產(chǎn)稅后，會將其中的54%用于聘用警察改善治安，搞建設(shè)改善環(huán)境，剩下46%的房產(chǎn)稅將全部用于改善教育。

長遠(yuǎn)來看，為降低稅負(fù)痛苦指數(shù)，應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，使房產(chǎn)稅支出公開透明，真正取之于民，用之于民，那么納稅人自然會愿意、支持房產(chǎn)稅的開征。

（二）試點(diǎn)房產(chǎn)稅稅制存在許多不完善的地方

試點(diǎn)房產(chǎn)稅的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則等尚存爭議是目前制約中國房產(chǎn)稅全面推廣的障礙之一。按照目前的試點(diǎn)方案，重慶房產(chǎn)稅在征稅對象上，只針對個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，稅率在0.5%至1.2%之間。其中，高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍 (含2倍)以上的住房。 可見重慶的稅率較高，一些政策的實(shí)施難度大，特別是對于高檔住房的認(rèn)定非常模糊，職能部門也無法具體衡量與測算，因此產(chǎn)生較大的社會成本。

而上海則是對居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別為0.6%和0.4%?？梢娚虾ＤＪ街饕槍υ隽糠窟M(jìn)行征收，意味著之前已經(jīng)在房地產(chǎn)市場賺的盆滿缽滿的投資客逃過一劫，而許多剛剛有能力改善住房的購房者，反而被征到了房產(chǎn)稅。這樣的征收辦法明顯有失公正，同時過窄的征稅范圍和過低的征稅稅率對房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用當(dāng)然非常有限。顯然，上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗還遠(yuǎn)未成熟，是不應(yīng)該在其他省市推廣的。

（三）經(jīng)濟(jì)不景氣成為推廣房產(chǎn)稅的重要障礙

房地產(chǎn)是個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運(yùn)輸，都是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的下游關(guān)聯(lián)到家具、家用電器、裝飾材料等許多部門。因此房地產(chǎn)業(yè)的繁榮（蕭條）可以帶動國民經(jīng)濟(jì)的增長（下滑）。在目前國民經(jīng)濟(jì)正在觸底且尚未形成穩(wěn)定回升的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)下，如果全面推行征收房產(chǎn)稅，可能會造成房價短期內(nèi)大幅下跌，銀行的壞賬會大幅增加，從而使國內(nèi)產(chǎn)能過剩的局面會進(jìn)一步惡化，甚至很可能使房產(chǎn)稅成為壓垮房地產(chǎn)進(jìn)而拖垮整個經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草。

（四）個人住房信息系統(tǒng)沒有如期聯(lián)網(wǎng)，房產(chǎn)稅推廣尚缺數(shù)據(jù)支撐

個人住房信息是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)信息。備受矚目的全國40個城市的個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，始于2010年下半年。今年1月份的“新國八條”又一次提出了加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的要求。到今年6月底，只有18個城市宣布其個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）聯(lián)網(wǎng)。 另外，目前個人住房信息的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)只是對發(fā)生權(quán)屬交易行為的房屋進(jìn)行了登記，還需要補(bǔ)充登記大量未進(jìn)行權(quán)屬交易的福利分房、權(quán)屬不清的商品房等。只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務(wù)部門完全聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行信息共享，房產(chǎn)稅推廣開征才能夠順利進(jìn)行，才能夠更好貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（五）各種性質(zhì)的住房尚未市場化是推廣開征房產(chǎn)稅的重要障礙

目前我國住房性質(zhì)極其復(fù)雜，從房改房、集資房、拆遷房、福利房到商品房、小產(chǎn)權(quán)房等，多種多樣，產(chǎn)權(quán)所有者基本上都不是低收入者，不屬于保障性住房范疇，而且承擔(dān)的稅費(fèi)較商品房是少之又少。為公平起見，在推廣征收房產(chǎn)稅前勢必對于全國住房性質(zhì)都進(jìn)行規(guī)整市場化，否則讓交了土地出讓金的商品房繳納房產(chǎn)稅，顯然是不合理，顯失公平，稅務(wù)成本必然會大幅增加，會使公眾產(chǎn)生逆反心理，甚至?xí)a(chǎn)生很大沖突。

三、逐步完善房產(chǎn)稅征稅的各項要求穩(wěn)妥推行房產(chǎn)稅改革

房產(chǎn)稅改革不應(yīng)當(dāng)是孤立的，要考慮與國家稅制改革乃至整個財稅體制改革相適應(yīng)。本著稅收效率與公平原則，當(dāng)前重點(diǎn)需要解決的是改革土地出讓金制度，逐步完善試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收的各項細(xì)則，保障房產(chǎn)稅推廣開征的順利進(jìn)行，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)控作用。

（一）房產(chǎn)稅應(yīng)以土地出讓金改革為前提

房產(chǎn)稅的推廣是我國稅制改革的大趨勢，但這將是一個長期而漸進(jìn)的過程，且必須要與地方政府?dāng)[脫土地財政模式的進(jìn)程相適應(yīng)。征收“房地產(chǎn)稅”的國家的土地都是永久產(chǎn)權(quán)，因此在借鑒國外經(jīng)驗時，我們不能忽視中國和國外制度上的差異。我國現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，是本屆政府在花后屆政府的錢，“寅吃卯糧”的土地出讓金制度，超額透支了未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，從長遠(yuǎn)來看不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時土地出讓金制度受到政策影響明顯，導(dǎo)致地方政府財政收入的不穩(wěn)定。據(jù)國務(wù)院研究中心研究報告顯示，1999年-2010年，政府土地出讓金收入從514億元增加到2.9萬億余元。土地出讓金收入占地方財政收入的比重從9.2%提高到2009年的48.8%，到2010年更是達(dá)到72.38%。但在宏觀政策調(diào)控下，去年以來地方政府的土地財政收入明顯銳減。去年十大重點(diǎn)城市1至11月土地成交金額和面積同比縮水明顯，其中成都的土地成交金額同比下跌39%，而武漢、杭州、南京等地的土地成交金額同比降幅也在三成左右。

筆者建議，確立以房產(chǎn)稅為地方財政收入主體的稅收改革目標(biāo)，加快土地出讓金制度改革，逐步形成稅收收入為主、非稅收收入為輔的財稅體制體系，逐步理順中央和地方的財稅分配關(guān)系，保障地方政府有財力為本地居民提供各種公共服務(wù)。因此房產(chǎn)稅的改革應(yīng)以土地出讓金的改革為前提。

（二）完善試點(diǎn)房產(chǎn)稅制度

上海、重慶開征的房產(chǎn)稅制主要是為了短期抑制房價，同時也避免引起社會太大的反感的權(quán)宜之計，存在稅基窄、稅率低等諸多不完善的地方。操作上既不涉及復(fù)雜的既得利益群體的問題，又沒能立竿見影地解決地方財政難題。完善房產(chǎn)稅，通過建立長效的市場化的調(diào)控手段，減少行政化的調(diào)控手段，才能有利于建立一個比較穩(wěn)定的、健康的房地產(chǎn)市場。

首先，完善房產(chǎn)稅稅制。把各種性質(zhì)的住房市場化后納入征稅范圍，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅的基礎(chǔ)上，實(shí)行起點(diǎn)稅率較低的累進(jìn)稅率制，按房產(chǎn)估值作為計稅依據(jù)以體現(xiàn)稅制的公平。因為房產(chǎn)稅屬于地方稅種，可以由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定。這樣既能保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況降低稅負(fù)痛苦指數(shù)。

其次，完善房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，因此需要建立和培育由政府組織的非營利性評估機(jī)構(gòu)，加大引進(jìn)、培養(yǎng)專業(yè)型技術(shù)人才，建立征收數(shù)據(jù)共享的權(quán)威性評估系統(tǒng)。另外為防止出現(xiàn)“有人評估、沒人交稅”的情況，建議對沒有按時繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能交易，以確保房產(chǎn)稅能按時足額征收，否則會變成紙上談兵。

（二）減少房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，繁榮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

目前我國房產(chǎn)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，計稅依據(jù)不合理，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重。再加上繳納的各種收費(fèi)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價格的30-40%。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的重交易輕保有的稅制模式，不可避免地使房產(chǎn)交易重復(fù)征稅，阻礙了房產(chǎn)流通。因此在適時推廣開征房產(chǎn)稅的同時要減少流轉(zhuǎn)稅，降低交易成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通和繁榮，從而帶動整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、全面開征房產(chǎn)稅是更好促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的歷史選擇

（一）全面開征房產(chǎn)稅是優(yōu)化我國財稅體制的最好選擇

從中長期看，開征房產(chǎn)稅是我國財稅體制改革的最好選擇，也是大勢所趨。目前，地方政府除了土地批租收入外，很難取得大比例收入來支撐公共支出。在稅制成熟的西方發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅制度設(shè)計的初衷大都是為了解決分稅制下地方政府的主體收入來源問題，使房地產(chǎn)稅成為地方政府最大和最穩(wěn)定的一項財政收入來源。有數(shù)據(jù)表明，16個經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國家平均水平約為43%，而美國房產(chǎn)稅占地方收入的比重更高達(dá)70%左右。

全面開征房產(chǎn)稅可以讓房產(chǎn)稅逐步替代“土地財政”而成為我國地方稅體系的主體稅種，避免地方政府過多地依賴非稅收入的增長來維持公共財政，否則不合理的財政收入結(jié)構(gòu)終究會使地方政府的收入難以為繼，進(jìn)而危及經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。

（二）全面開征房產(chǎn)稅是公平收入再分配的最有力政策

國民收入分配差距的逐漸擴(kuò)大成為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個重要的問題。筆者認(rèn)為最具收入分配作用的直接稅的缺失是收入分配不公平的主要原因。說明我國稅制特別是直接稅比例過低的現(xiàn)象急待于扭轉(zhuǎn)。改革后的房產(chǎn)稅將成為一個真正意義上的直接稅，改變我國稅制中直接稅比例過低的現(xiàn)象。通過對對富者多征稅，發(fā)揮直接稅的調(diào)節(jié)社會收入分配作用。再通過財政再分配向窮人轉(zhuǎn)移支付，如教育、醫(yī)療、最低保障等，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，使收入分配達(dá)到社會公平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。

（三）全面開征房產(chǎn)稅，破解房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展難題

過去10多年的房地產(chǎn)調(diào)控事實(shí)說明，抑制房價上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，僅僅依靠調(diào)控是不現(xiàn)實(shí)的。特別是限購政策，只能解決市場短期的供求關(guān)系問題，但是不能解決長期的需求滿足問題，況且限購政策也在一定程度上傷及了剛性需求和改善型需求，增加了不必要的調(diào)控代價。中國房地產(chǎn)不理性、不穩(wěn)定、不健康的關(guān)鍵是長期制度的缺失。長期來說，應(yīng)在適當(dāng)時機(jī)退出限購政策，轉(zhuǎn)而代之以建立健全住房保障體系的前提下，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，通過增加住房持有成本有效抑制投資、投機(jī)性需求，同時又較好地保護(hù)剛性需求和改善型需求，從而破解房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展難題。

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