淺談居住區(qū)綠地率

趙華瑩，王 林

（天津市河西區(qū)綠化監(jiān)理所，天津 30061）

當(dāng)今的都市生活倡導(dǎo)綠色、休閑、健康的生活理念。人們在買房置業(yè)時，也越來越多的考慮環(huán)境因素、休閑因素。于是開發(fā)商在銷售廣告中開始注重宣傳開發(fā)樓盤的環(huán)境效果以及綠化指標(biāo)。在城市園林主管系統(tǒng)內(nèi)其實(shí)對綠化指標(biāo)有一些相關(guān)的規(guī)定。這些規(guī)定主要是從“綠地率”指標(biāo)上進(jìn)行考核。

1 綠地率的概念

百度百科：綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率?！妒仪f市城市園林綠化管理?xiàng)l例》：各類綠地面積占建設(shè)用地總面積的比例?！短旖蚴谐鞘芯G化異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)管理辦法》：建設(shè)項(xiàng)目的綠地率（%）＝（建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃可用地的配套綠地面積÷建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃可用地面積）×100%?！渡虾Ｊ芯G化條例》：建設(shè)項(xiàng)目綠地面積占建設(shè)項(xiàng)目用地總面積的配套綠化比例。

2 開發(fā)商在宣傳綠化指標(biāo)上的誤區(qū)

2.1 混淆名詞，用“綠化率”說話

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中相應(yīng)的有“綠地率”指標(biāo)，而且“綠地率”指標(biāo)的計算有很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。而大多數(shù)的開發(fā)商在宣傳時往往用“綠化率”這個詞，來混淆概念。

開發(fā)商所說的“綠化率”是在使用園林管理部門的“綠化覆蓋率”的概念（綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比）?！熬G地率”是用綠化的占地面積來計算的，而不能用投影面積。比如一棵樹的投影很大，但它的占地面積卻很小。

2.2 “兼容并包”的計算方法

即使不偷換概念，為了計算出一個漂亮的“綠地率”，有的開發(fā)商利用兼容并包的計算方法提高宣傳數(shù)字。

計算綠地率時，對綠地面積的計算要求非常嚴(yán)格。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（建設(shè)部GB 50180—93）上所說的綠地面積指的是“綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），其中包括滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地?！绷硗膺€規(guī)定：“宅旁綠地地界應(yīng)從與住宅地基的距離1.5m處起算；院落式組團(tuán)綠地地界應(yīng)從宅間小路路緣1m處計算。”另外如在地下建筑頂部建設(shè)綠地，應(yīng)滿足當(dāng)?shù)刂参锔餐翖l件，如不滿足即使是綠地也不能計算在內(nèi)。如地下車庫等，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3m的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“綠化面積”中。

屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術(shù)規(guī)范，也不算正式綠地。《天津市城市綠化異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)管理辦法》也明確規(guī)定：垂直綠化、陽臺綠化、屋頂及室內(nèi)綠化不計入綠地率指標(biāo)。

隨著車輛的增多，好多小區(qū)會建設(shè)草皮磚停車位，在園林主管部門綠地率考核的工作中對草皮磚面積計算一般也不是按照100%來統(tǒng)計。

總之，并不是小區(qū)內(nèi)所有的綠化都計算在綠地面積內(nèi)。

2.3 變化多端的分母

再看分母部分——用地總面積。一般來說園林主管部門認(rèn)定的面積是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的用地總面積。如果規(guī)劃總用地周界為城市道路、居住區(qū)道路、小區(qū)自然路時，其邊界的起始點(diǎn)應(yīng)畫至道路中心線。所以用地總面積應(yīng)該包括可用地面積、后期整理用地面積等地類面積的總和。如圖1：用地總面積=可用地面積+整理用地面積+道路面積。

開發(fā)商在計算“綠化率”時有的僅僅計算“可用地面積”。更有甚者，在后期整理面積中往往會有部分街邊的公共綠化，開發(fā)商將這部分綠化面積計算在綠化面積內(nèi)，計算綠化率時，如果用可用地面積計算，分母部分相應(yīng)縮小，“綠地率”則會進(jìn)一步提高。

比如：某項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積為120m2，其中后期整理面積為10m2且全部為綠化，道路面積30m2，可用地面積80m2，可用地范圍內(nèi)綠化為30m2。

有些開發(fā)商會這樣計算：

通過如上分析，您看到的開發(fā)商在廣告中提及的數(shù)字，從計算方法上，也許就是一個數(shù)字游戲。

3 不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目屬于不合格項(xiàng)目

其實(shí)當(dāng)前好多城市建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃綠地指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，并非無法管理，也并不是無法可依的?！短旖蚴谐鞘芯G化條例》就規(guī)定對于不達(dá)標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目收取“異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)”；《石家莊市城市園林綠化管理?xiàng)l例》規(guī)定征收少建綠地補(bǔ)償費(fèi)。不管是異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)還是少建綠地補(bǔ)償費(fèi)都將用于安排補(bǔ)償綠化的建設(shè)上。太原、鄭州、荊州、大慶等城市還推行了“綠色圖章”制度，如果不經(jīng)園林主管部門審核綠地率達(dá)標(biāo)，不加蓋“綠色圖章”。沒有綠色圖章的項(xiàng)目不得進(jìn)入銷售、交付使用環(huán)節(jié)。

總之，當(dāng)您買房置業(yè)時除了關(guān)心容積率、車位率、得房率等指標(biāo)時，是否也應(yīng)關(guān)心下“綠地率”，因?yàn)檫@也是關(guān)系到切身生活舒適程度的“率”。隨著各地市法律法規(guī)的健全和行業(yè)規(guī)定的規(guī)范，相信這些問題必將得到規(guī)范和解決。

［1］天津市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議，天津市城市綠化條例［內(nèi)部資料］.2004.9.14.

［2］石家莊市政府86號令，石家莊市城市園林綠化管理?xiàng)l例［內(nèi)部資料］.1997.5.4.

［3］天津市城市綠化異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)管理辦法［內(nèi)部資料］.津政發(fā)2007-25.2007.4.29.

［4］GB 50180—93，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范［S］.

［5］上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議通過，上海市綠化條例［內(nèi)部資料］.2007.1.