○ 本刊記者 鳳 鳴

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策符合了大多數(shù)老百姓要求抑制房價(jià)過快增長的要求，同時(shí)，不少有購房需求的人在調(diào)控政策下，開始觀望，希望等到房價(jià)下降時(shí)再出手。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在房地產(chǎn)政策的調(diào)控之下，全國各大城市都相繼出現(xiàn)了樓市成交量慘淡的局面，不但一線城市的房屋成交量有全面下挫的表現(xiàn)，且成交量萎縮的情況正在向二、三線城市發(fā)展。

各地政府尋求微調(diào)邊界

面對(duì)樓市庫存壓力的不僅僅是開發(fā)商，還有各地方政府。房地產(chǎn)的慘淡，導(dǎo)致不少地方政府主要以房地產(chǎn)作為財(cái)政收入的狀況被打破，地方政府財(cái)政收入吃緊，一些地方開始采取放松的措施，刺激房地產(chǎn)發(fā)展，緩解財(cái)政壓力。

公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等超過14個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。從去年10月，佛山出臺(tái)“限購”放松令，蕪湖最近的“契稅、貨幣”補(bǔ)貼政策，都在政策發(fā)布后旋即被叫停；而上海市對(duì)戶籍購房的“舊政新解”，寧波象山縣的限購在交易中變成了有條件的“擺設(shè)”，中山“新限價(jià)令”被稱為“試行措施”。地方政府一次次的“踩線動(dòng)作”，用意在試探中央的底線?！敖型！钡目焖俜磻?yīng)也從另一層意義上充分表明了中央對(duì)房市調(diào)控的力度和決心。

中央房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖

2月29日，新華社發(fā)表評(píng)論文章稱，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，房價(jià)合理回歸的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，個(gè)別地區(qū)寄望房地產(chǎn)調(diào)控政策“轉(zhuǎn)向”的僥幸心理并不現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控不允許任何變相的松動(dòng)。

近期，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)有所松動(dòng)的疑問，住建部明確表示，地方政府絕不能為局部利益動(dòng)搖中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的大局。近日部分城市的“小動(dòng)作”，住建部會(huì)毫不留情，露頭就打，與中央政府調(diào)控要求不符的地方政府“微調(diào)”，已經(jīng)被一一“叫?！保^不允許地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上唱反調(diào)。

住建部政策研究中心副主任王玨林也隔空喊話：中央政府早已明確堅(jiān)持調(diào)控的決心，如果一些地方政府仍不吸取前車之鑒，不排除有關(guān)部門再度出臺(tái)文件，強(qiáng)化各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度。王玨林還強(qiáng)調(diào)，中央政府2012年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)非常明確，兩會(huì)后也不會(huì)松動(dòng)。

最具權(quán)威性的無疑是日前國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)說，我們堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處、見到實(shí)效。溫總理的報(bào)告讓我們看到了政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心。

房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存。到2012年、2013年底，商品房房屋庫存大約為45億-46億平方米，由此導(dǎo)致每年支出的資金占用成本大約為3000億-3500億元，從而嚴(yán)重?cái)D壓房地產(chǎn)利潤，并使房價(jià)重新向上的勢頭變得遲緩而艱難。

從2011年的實(shí)際運(yùn)行情況來看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)資金供給略大于需求，考慮到銷售回款的遲緩和開發(fā)貸款賬戶資金封閉運(yùn)行帶來的問題，2011年末開發(fā)商仍有大約至少2.2萬億元的富裕流動(dòng)性，市場狀況和財(cái)務(wù)狀況大大好于2008年下半年和2009年上半年。2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金大致處于松緊平衡狀態(tài)，資金鏈?zhǔn)Э財(cái)嗔训目赡苄院苄。?012年房地產(chǎn)行業(yè)盡管景氣下行，但大體能維持10%-15%的投資增速。

房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存(包括所有新開工、在建、竣工但尚未銷售的房屋面積)。從在建面積看，去庫存化可能需要至少3年時(shí)間；如果銷竣比沒有明顯改善，那么去庫存化可能需要更長的時(shí)間。

2009年至2011年連續(xù)3年較高的新開工增長累積了較高的房屋庫存。2011年底房屋施工面積為50.7億平方米，扣除保障房5億-6億平方米，商品房庫存大約還有45億平方米。2011年新開工面積為19億平方米，假定保障房套均面積50平方米，則1000萬套保障房新開工面積為5億平方米，即2011年商品房新開工面積為14億平方米。假定2012年商品房新開工面積增速為-10%，即為12.6億平方米；2012年銷售面積增速5%，即為11.55億平方米；則2012年底商品房庫存為46億平方米。

進(jìn)一步估算2013年的情況，即便在新開工面積繼續(xù)下滑10%，而銷售面積增速20%的組合下，2013年底的庫存也將近43億平方米。據(jù)此估測，2013年開發(fā)商因庫存需要支付資金成本也會(huì)超過3000億元。由于貨幣化、城市化和人口遷徙帶來的剛性需求仍將持續(xù)釋放，今年年內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然具有較強(qiáng)韌性，風(fēng)險(xiǎn)可控，但去庫存化的沉重壓力，使得市場即便銷售加速，價(jià)格向上的節(jié)奏也將十分遲緩和艱難。

調(diào)控政策之我見

2011年之所以取得多年來較好的調(diào)控成效，最大的一個(gè)原因是合力。地方和中央的一致性，執(zhí)行政策的一致性，還有各部門的一致性，形成了一個(gè)合力，才取得房地產(chǎn)調(diào)控目前的調(diào)控效果，來得不容易。2012年各地在貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中，必須更加嚴(yán)格。

預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)政策不會(huì)出現(xiàn)全面的放松，最樂觀的局面就是地方微調(diào)、中央默許，其中地方層面的放松是主調(diào)，中央層面的政策仍然穩(wěn)定;限購政策僅存變相突破的可能，整體變動(dòng)不大;限貸政策可能明顯放松，對(duì)保障房和中低端商品房的按揭支持可能率先回暖。戶籍政策的后續(xù)調(diào)整，可能使得三、四線城市的市場前景明朗化，剛性需求將加速釋放。

2012年即使房價(jià)顯著下降，為了防止房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控也不會(huì)全面放松，只會(huì)微調(diào)。比如首套房利率的下調(diào)，從信貸方面鼓勵(lì)首套房的購買。當(dāng)然，出于地方財(cái)政收入的壓力，地方政府可能會(huì)頻繁出現(xiàn)各種形式的微調(diào)，因此，最樂觀的局面就是地方微調(diào)、中央默許。

盡管房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，并且產(chǎn)業(yè)鏈較長，但同樣有許多其他保增長的手段來對(duì)沖房地產(chǎn)行業(yè)景氣下滑所帶來的負(fù)面沖擊。除了保障房投資，最為重要的就是基建投資。從歷年固定資產(chǎn)投資比重來看，房地產(chǎn)雖然占五分之一，但基建投資占到三分之一，體量比房地產(chǎn)投資更大。因此，政府完全有能力在房地產(chǎn)景氣下滑的同時(shí)保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長，也就沒有必要全面放松房地產(chǎn)政策。

近期大城市調(diào)控思路

北京市2012年政府工作報(bào)告中，今年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)被表述為“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，與2009年的“積極促進(jìn)住房消費(fèi)”、2010年的“引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)和入市交易”形成鮮明對(duì)比。與此相應(yīng)，今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度目標(biāo)設(shè)定也較為保守，地區(qū)生產(chǎn)總值目標(biāo)被設(shè)定在8%左右。

上海市政府工作報(bào)告中提到，2012年是上海轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵一年，這一年要下決心“減少對(duì)投資拉動(dòng)的依賴、減少對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的依賴”。但具體談及住房問題時(shí)，報(bào)告?zhèn)戎卣務(wù)摫Ｕ戏拷ㄔO(shè)、公平分配問題，涉及房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容僅有“貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全年新建住房價(jià)格穩(wěn)中有降”等字句。

廣東省政府工作報(bào)告提及“合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)投資規(guī)?！保送獾谋硎鰹榕c北京類似的“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，且上述表態(tài)被放在2012年工作安排中較靠前的位置。去年10月，廣東省佛山市曾取消“限購令”，并在12小時(shí)后被緊急叫停。而在地方兩會(huì)召開之后，廣東省中山市和從化市兩地分別實(shí)行了上浮限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、“購房入戶”等同樣被看作變相為樓市松綁的新政，均順利過關(guān)。

重慶市在2012年，政府工作報(bào)告中表態(tài)，將“優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控”，并運(yùn)用各種手段“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，房價(jià)增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅”。浙江省的調(diào)控政策表述為“認(rèn)真貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，而四川省的“繼續(xù)實(shí)施好國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”與浙江僅有數(shù)字之差。

相比之下，天津市和福建省的政府工作報(bào)告基本無房價(jià)、調(diào)控等詞出現(xiàn)，態(tài)度略為保守。2月1日后，天津市大幅上調(diào)普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)，并降低了房屋交易稅費(fèi)，體現(xiàn)出積極探索“適度調(diào)整”邊界的意愿。

由此可見，松綁政策在如何區(qū)分購房需求上是有“技術(shù)含量”的，各地在地產(chǎn)行業(yè)適度合理的調(diào)整仍舊被允許，關(guān)鍵是調(diào)整的內(nèi)容、方向和尺度，是以民生為重還是赤裸裸地鼓勵(lì)投資投機(jī)。涉及民生的政策微調(diào)，應(yīng)該不用擔(dān)心被一棒子打死，中央政府會(huì)默許?！?/p>