○ 賈生華

經(jīng)過連續(xù)兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，到2011年四季度，終于出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格回落的政策效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入了蕭條的冬天。進(jìn)入2012年，中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，城市政府則不斷試探調(diào)整“限購(gòu)政策”的可能性。究竟政策如何演化，市場(chǎng)如何運(yùn)行，房?jī)r(jià)能否合理回歸，房地產(chǎn)投資的機(jī)遇和空間何在，成為社會(huì)各方面思考和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。本文根據(jù)我們對(duì)房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)和行業(yè)的跟蹤研究，就大家關(guān)心的關(guān)鍵問題做一些分析，供大家參考。

政策形勢(shì)：預(yù)調(diào)微調(diào)逐步展開

本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在2009年“救市”后，宏觀經(jīng)濟(jì)過熱、通脹壓力加大和房?jī)r(jià)過快上漲的背景下展開的，核心目標(biāo)是“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”。因此，在房?jī)r(jià)過快上漲得到有效遏制后，特別是在宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)生變化后，“預(yù)調(diào)微調(diào)”必然出現(xiàn)。

從2011年四季度開始，各種信息都顯示出商品房?jī)r(jià)格向下調(diào)整的“拐點(diǎn)”已經(jīng)形成，“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的目標(biāo)初見成效。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年2月份70個(gè)城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市只有4個(gè)，表明多數(shù)城市的商品住宅價(jià)格開始回落。中國(guó)指數(shù)研究院公布的“百城價(jià)格指數(shù)”也顯示，從2011年9月以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格環(huán)比一直保持下降態(tài)勢(shì)。

從浙江省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售均價(jià)在2011年7月達(dá)到最高點(diǎn)，隨后逐步回調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)形成，具體如圖1所示。

在房?jī)r(jià)得到初步控制的同時(shí)，我們還必須看到，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在發(fā)生變化。2012年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)GDP同比增速為8.1%，連續(xù)5個(gè)季度回落，經(jīng)濟(jì)過熱基本消除。2012年3月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲3.6%，生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（PPI）同比下降0.3%，物價(jià)漲幅得到控制，產(chǎn)能過剩和生產(chǎn)企業(yè)虧損問題重新顯現(xiàn)。加之海外市場(chǎng)受歐債危機(jī)影響出現(xiàn)嚴(yán)重收縮，我國(guó)出口形勢(shì)也越來(lái)越嚴(yán)峻。因此，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的首要目標(biāo)已經(jīng)從2011年“防通脹”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)增長(zhǎng)”，人民銀行已經(jīng)連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，首套購(gòu)房貸款利率重新回歸優(yōu)惠政策，貨幣和金融政策的“預(yù)調(diào)微調(diào)”已經(jīng)展開。

圖1 2008年以來(lái)浙江省商品房銷售情況的月度變化

應(yīng)該看到，在內(nèi)部緊縮和外部不景氣的雙重作用下，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)存在過度收縮的風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)適度調(diào)整過于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策很可能成為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要手段。

市場(chǎng)走勢(shì)：合理房?jī)r(jià)空間各異

在嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，雖然商品房?jī)r(jià)格在2011年四季度才開始明顯回落，但成交量在三季度開始就嚴(yán)重萎縮了。開發(fā)商銷售不暢，存貨增加，資金來(lái)源困難，一些開發(fā)商存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重打擊。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)陷入蕭條，浙江省表現(xiàn)尤為突出。

2012年開始，杭州等城市開發(fā)商促銷和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的力度明顯加大，商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下調(diào)壓力較大。但是，房?jī)r(jià)能否“合理回歸”，還需要具體分析。

關(guān)于“合理房?jī)r(jià)”這個(gè)問題，其實(shí)是兩個(gè)層面，一個(gè)是合理水平在哪里；第二個(gè)，能不能回到合理水平。我們認(rèn)為，合理房?jī)r(jià)的水平，其一是要符合購(gòu)房者的支付能力，讓他們能夠承受；其二，要符合開發(fā)商的成本約束，讓他們有合理的利潤(rùn)。從購(gòu)房者和開發(fā)商這兩者之間尋找供給和需求的交匯點(diǎn)，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)解釋，就是通過供求決定價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)均衡。

具體來(lái)看，上述兩個(gè)問題的回答在城市之間有顯著的差異。

從需求的承受能力來(lái)看，我們可以用“房?jī)r(jià)收入比”指標(biāo)來(lái)分析。一般認(rèn)為，國(guó)外房?jī)r(jià)收入比在4-6比較合理，我國(guó)在6-8可以接受。根據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心對(duì)浙江省11個(gè)城市的跟蹤調(diào)查和測(cè)算，如果家庭購(gòu)買60平方米的住宅，只有溫州、杭州和麗水三個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比超過8，平均收入水平的家庭存在嚴(yán)重購(gòu)房困難。如果購(gòu)買90平方米的住宅，只有嘉興、衢州和金華三個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比沒有超過8，多數(shù)城市平均收入家庭購(gòu)房壓力較大。具體如表1所示。

從供給的成本約束來(lái)看，杭州、寧波和溫州等城市土地價(jià)格較高，一般占到目前房?jī)r(jià)水平的40%-50%，部分高價(jià)地塊甚至存在“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降形成強(qiáng)約束。

表1 浙江省11個(gè)地級(jí)城市2011年12月房?jī)r(jià)收入比測(cè)算

可見，對(duì)于房?jī)r(jià)合理回歸問題需要對(duì)不同城市進(jìn)行具體分析。對(duì)于嘉興、金華、衢州等房?jī)r(jià)相對(duì)較低的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入合理區(qū)間，但因土地成本較低，還存在下降空間。對(duì)于杭州、寧波、溫州等城市，雖然房?jī)r(jià)依然偏高，但降價(jià)受到開發(fā)商成本約束較大，降價(jià)可能更多表現(xiàn)為項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)行為，城市房?jī)r(jià)整體回歸到合理水平依然任重道遠(yuǎn)。

總體來(lái)看，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入蕭條的后期，價(jià)格仍然存在下行空間，成交量有望逐步回升，市場(chǎng)活力在下半年可能出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

行業(yè)態(tài)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)環(huán)境正在變化

自1998年停止福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)城市化、改變城市面貌、改善居民住房條件等方面發(fā)揮了不可替代的作用，已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。同時(shí)也必須看到，隨著國(guó)家持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)制度環(huán)境、政策環(huán)境、輿論環(huán)境等都在發(fā)生深刻變化，將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從浙江省的情況來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入新的發(fā)展階段，從低水平擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，從數(shù)量型擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)化提升，產(chǎn)品開發(fā)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整。

20世紀(jì)90年代開始，浙江省進(jìn)入了快速城市化發(fā)展階段，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。根據(jù)1990年7月、2000年11月和2010年11月三次人口普查數(shù)據(jù)資料，浙江省城鎮(zhèn)人口在20年間增加了2000多萬(wàn)，城市化水平從31.17%提高到61.62%。分地市來(lái)看，杭州、寧波、溫州、舟山的城市化水平達(dá)到或接近70%，嘉興、湖州、紹興、金華等城市的城市化水平超過了50%，全省只有麗水和衢州城市化水平低于50%，詳見表2。

表2 1990-2010年浙江省及11個(gè)地方城市化水平變化

國(guó)外城市化發(fā)展的歷史表明，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)城市化水平達(dá)到70%左右以后，城市化速度就會(huì)放慢，并逐步穩(wěn)定下來(lái)。例如，美國(guó)城市人口比例在2000年是79.1%，2009年為82.0%。同期，法國(guó)分別為75.8%和77.6%；德國(guó)分別為73.1%和73.7%；日本分別為65.2%和66.6%。按照每年增加一個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算（過去20年浙江省城鎮(zhèn)人口比例每年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)），再過10年浙江省城鎮(zhèn)人口比例將超過70%，在人口比例方面基本完成快速城市化進(jìn)程。因此，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模增長(zhǎng)將會(huì)回落，住宅開發(fā)逐步轉(zhuǎn)向城市更新和居住品質(zhì)提高，非住宅項(xiàng)目開發(fā)和存量市場(chǎng)發(fā)展，將會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。

面對(duì)持續(xù)的政策調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)參與主體都必須認(rèn)真思考和面對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境深刻變化，及時(shí)完善業(yè)務(wù)模式，加大技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的力度。只有這樣，才能未雨綢繆，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展中贏得先機(jī)?！?/p>