徐澤邦

(武漢工程大學(xué)，湖北 武漢 430073)

一、住房消費(fèi)群體分析

針對我國目前的住房問題，我們可以根據(jù)住房消費(fèi)者的主要特征，細(xì)分我國現(xiàn)階段住房消費(fèi)者，按其對住房的需求程度與消費(fèi)能力，將其分成不同群體，再研究各群體的消費(fèi)行為特點(diǎn)，最后針對各群體，從政府制定政策、開發(fā)商制定營銷策略的角度，提出解決不同群體住房問題的對策。使居者有其屋，開發(fā)商有錢賺，政府有稅收，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展。

住房消費(fèi)者的特征隨年齡、職業(yè)、家庭收入、地域等不同有很大差異。這里著重分析購房者需求與支付能力特征兩個因素。因為這兩個因素直接決定其是否購買、用什么方式購買，是導(dǎo)致當(dāng)前“房價過高且增長迅猛”的兩個最主要因素，其它原因均應(yīng)為次要因素。且看武漢市與天津市的調(diào)查數(shù)據(jù)。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)[4]轉(zhuǎn)載的《2011武漢市民消費(fèi)調(diào)查報告》中,關(guān)于住房消費(fèi)的內(nèi)容是根據(jù)1574個商品房消費(fèi)專題調(diào)查有效樣本做出的。調(diào)查反應(yīng)了武漢購房者的需求與收入情況，調(diào)查結(jié)果如表1。

這里有三個有意義的數(shù)據(jù):81%的家庭平均月收入8000元以內(nèi)，78%的受訪者不認(rèn)為武漢房價已經(jīng)很高，80%的人愿買中等面積住房。

也就是說，在2011年的武漢，有大約80%的家庭月收入在8000元以內(nèi)，他們不認(rèn)為武漢房價很高，并且愿意購買中等面積住房。

表1 2011武漢市民住房消費(fèi)調(diào)查結(jié)果

天津市2011年完成的網(wǎng)上調(diào)查(見表2)[5-6]內(nèi)容更豐富，雖難以直接與武漢市數(shù)據(jù)對應(yīng)比較，但可以得到類似的結(jié)論:天津有70%～80%的家庭，愿意月供不超過3000元，購買總價80萬元以內(nèi)的中等面積住房，且剛需多，并需要銀行的幫助。

這兩組數(shù)據(jù)扼要反應(yīng)了武漢和天津市主要購房群體容量及其支付意愿與購買房型。結(jié)合其它文獻(xiàn)[5]，將購房群體重新歸納、分類如下。

從住房消費(fèi)需求特征看，有高收入階層投資需求、中產(chǎn)階層購買固定資產(chǎn)需求、中低收入家庭改善住房需求、新增城鎮(zhèn)人口安居需求[5]或新成立城鎮(zhèn)家庭需求等五種類型。大類可分為改善型與剛需型兩類。

從付款方式角度看，可將住房消費(fèi)群體分為現(xiàn)款支付型與借貸型兩類。

表2 2011天津市民住房消費(fèi)調(diào)查結(jié)果

將兩者分別為橫軸與縱軸疊加在一個坐標(biāo)系中（如圖1），則出現(xiàn)了四個象限，本文將各象限對應(yīng)的消費(fèi)群體分別定義為富裕型、殷實(shí)型、救濟(jì)型、經(jīng)濟(jì)型。其各自的共性特征為:

富裕型位于第一象限，其既有投資需求，又有改善住居條件的需求，是房地產(chǎn)市場逐利的對象。投資或投機(jī)性購房就屬于這一類；

殷實(shí)型位于第二象限，其因分戶或遷移等原因，對住房有剛性需求，同時有相應(yīng)的購買實(shí)力，是房地產(chǎn)市場最優(yōu)質(zhì)的客戶；

救濟(jì)型位于第三象限，其雖有剛性需求，但購買能力有限，必須借貸才可達(dá)到目的，是房地產(chǎn)市場愛莫能助的對象；

經(jīng)濟(jì)型位于第四象限，有改善住居條件的需求，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。該群體通常是將現(xiàn)有住房置換為條件較好的住房，算是有產(chǎn)者，是房地產(chǎn)市場的底端客戶。個別冒險性強(qiáng)的投機(jī)性購房者也屬于這一類，他們不惜借錢購買房產(chǎn)，冒險投資。

二、不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)

四種消費(fèi)群體因其自身購買實(shí)力及對住房的需求程度不同，表現(xiàn)出的消費(fèi)特點(diǎn)也不同，分別為:

對于富裕型，該類人群屬于有錢人，用現(xiàn)款買房。購買“商品房”是他們相對保險、收益率較高的投資手段（這是我國投資市場不健全的結(jié)果[1]）。對他們而言，改善居住條件是附帶的，更重要的是投資。或者說，他們不是買房產(chǎn)，是“買地產(chǎn)”。他們花錢不眨眼！

對于殷實(shí)型，該類人群也用現(xiàn)款買房，但因客觀條件限制而必須買房，投資是附帶的。他們主要是新增城鎮(zhèn)人口、新成立城鎮(zhèn)家庭、拆遷戶等。他們買房有計劃，花錢沒問題。

對于救濟(jì)型，該類人群是既沒有錢又特別需要房的那一類，他們需要解決的是基本的生存居住問題。他們主要是城鎮(zhèn)貧困人口、外來低收入人群。他們需要經(jīng)過長時間的準(zhǔn)備，然后才能買房，或者，靠自己能力根本就難以買房。

對于經(jīng)濟(jì)型，該類人群有一點(diǎn)錢，有居住地，但居住條件差，需要改善。他們要做的是“借點(diǎn)錢，過得更舒服些”。他們主要是城鎮(zhèn)有一定收入的人群、應(yīng)該是城市的大部分人口。經(jīng)過一定時期的準(zhǔn)備便可以買房，是條件成熟便下手的買房主力人群。

圖1 中國目前房屋市場消費(fèi)群體形勢圖

三、對策建議

首先明確，本文不贊成，因為住房問題關(guān)系到大多數(shù)人，就要政府這只“有形之手”發(fā)揮作用。房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展需要的是市場這只“無形之手”的調(diào)控、政策法律的規(guī)范。只有這樣，才能經(jīng)過優(yōu)勝劣汰，形成自然成熟的市場。本文同樣不贊成“堅決打擊投機(jī)行為”。只要按法律規(guī)定行動，無論投資、投機(jī)，都符合“法不禁止皆可為”原則，均應(yīng)受到法律的保護(hù)，任何形式的“打擊”都是不合法的，對市場主體都是不公平的。在此前提下,從這四類住房消費(fèi)者的需求特征、消費(fèi)特點(diǎn)出發(fā)，提出以下建議，希望對政府制定政策、開發(fā)商制定營銷策略有所啟示。

對于富裕型群體，其需要的房子有市場去滿足,什么價格也好，什么標(biāo)準(zhǔn)也好，都有市場定，國家就是收稅，收超額的稅！而且規(guī)定，超額部分用于補(bǔ)貼保障性住房建設(shè)與運(yùn)營。對這一類人，政府可以收高稅、開發(fā)商可以賺大錢。

對于殷實(shí)型，由于他們有實(shí)力買房，所以，其需要的房子也應(yīng)有市場去滿足,只因為他們是“剛需”對象，政府要規(guī)范這部分市場，以免他們“被高價”、被開發(fā)商“綁架”。對這一類人，政府可以收適當(dāng)?shù)亩?、開發(fā)商可以賺政策規(guī)定上限的錢。

對于救濟(jì)型，這是真正的弱者、窮人，他們甚至是“雖然有家，但無處可歸”。這類人的住房問題必須有政府解決，而不是靠、更不是強(qiáng)制市場來解決。對這一類人，政府要資助、開發(fā)商不能賺錢甚至要獻(xiàn)愛心。

對于經(jīng)濟(jì)型，這個群體不屬于窮人，他們在適當(dāng)借貸的情況下可以購房，是開發(fā)商力爭服務(wù)的對象，他們之間的買與賣最能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值與市場規(guī)律。對這一類人，政府應(yīng)該收少量的稅、開發(fā)商只能賺政策規(guī)定下限的錢。

此外，政府要鼓勵建經(jīng)濟(jì)型住房，甚至允許在個別區(qū)域（比如鐵路附近）個人可以自建經(jīng)濟(jì)型住房。所謂鼓勵，就是政府讓利、開發(fā)商微利。這樣便能保證經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)量，保證經(jīng)濟(jì)型住房購買群體的利益，遏制房地產(chǎn)市場的總體價格。

五、結(jié)論

中國目前住房消費(fèi)特點(diǎn)有:高收入階層投資需求、中產(chǎn)階層置業(yè)需求、中低收入家庭改善住房需求、新增城鎮(zhèn)人口安居需求、新成立城鎮(zhèn)家庭需求等五種類型。付款特點(diǎn)有:現(xiàn)款支付型與借貸型兩類。住房消費(fèi)群體分為:富裕型、殷實(shí)型、救濟(jì)型、經(jīng)濟(jì)型。各自的消費(fèi)行為為:富裕型現(xiàn)款買房，是房市投資或投機(jī)的主力，不看房價，看投資價值，是房地產(chǎn)市場逐利的對象；殷實(shí)型現(xiàn)款買房，兼顧房價與投資，是房地產(chǎn)市場優(yōu)質(zhì)客戶；救濟(jì)型購買能力低，須借貸買房，重房價無投資需求，是政府重點(diǎn)扶持的對象；經(jīng)濟(jì)型有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是房地產(chǎn)市場的底端客戶。

相應(yīng)的對策建議:對富裕型，市場定價，政府收高稅、開發(fā)商賺大錢；對殷實(shí)型，政府要加強(qiáng)規(guī)范，政府收適當(dāng)?shù)亩?、開發(fā)商賺適當(dāng)?shù)腻X；對救濟(jì)型，其住房問題必須有政府解決，政府要資助、開發(fā)商要對其獻(xiàn)愛心。允許低收入人群在個別區(qū)域（比如鐵路附近）自建低成本住房；對經(jīng)濟(jì)型，政府收少量稅、開發(fā)商賺少量錢。

為保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，要確保窮人能夠低成本取得住所；對于富人，讓其自由購買不動產(chǎn)；對中間層人群，政府應(yīng)鼓勵其置業(yè)，保障其安生。

[1]閆小青.平民建筑匱乏癥.中國周刊.2012(5).

[5]對消費(fèi)者趨勢與特征的研究[OB/OL].http://zhidao.baidu.com/question/144711194.html,2012.8.21

[6]國辦發(fā)〔2010〕4號,國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，2010-01-07.

[7]文林峰.房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)控與長期制度建設(shè)[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2008(12).