龔 杰，樊文有，饒 燦

(1.武漢中地?cái)?shù)碼科技有限公司，湖北武漢430074;2.中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)信息工程學(xué)院，湖北武漢430074)

GIS在房屋全生命周期管理中的應(yīng)用研究

龔 杰1，樊文有2，饒 燦1

(1.武漢中地?cái)?shù)碼科技有限公司，湖北武漢430074;2.中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)信息工程學(xué)院，湖北武漢430074)

因缺乏空間位置信息，自然房屋與權(quán)屬信息可能存在一對多的關(guān)系，容易導(dǎo)致權(quán)屬登記錯誤。為了能在房屋全生命周期中實(shí)現(xiàn)以圖管房，圖、屬、檔一體化管理，充分運(yùn)用GIS對圖形和屬性信息進(jìn)行科學(xué)管理與分析的功能，提出基于GIS的房屋全生命周期的綜合信息管理體系，在空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)異化管理的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的高度共享和一致，為相關(guān)主管部門提供了一套便捷的綜合信息管理系統(tǒng)，以優(yōu)化政府部門辦公效率、提升公眾服務(wù)水平。

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍;全生命周期;數(shù)字房產(chǎn);GIS

一、前 言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)行業(yè)信息化水平也從以前的單一信息化，提升到了在GIS的基礎(chǔ)上對整個房屋全生命周期內(nèi)各類信息進(jìn)行規(guī)范、融合與共享交換?！斗康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》(建住房函［2007］300號)、《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令 第168號)等的先后出臺，對房產(chǎn)權(quán)屬檔案利用提出了新的要求［1］。

GIS技術(shù)采用現(xiàn)代化的方法采集、存儲、分析、管理、顯示、模擬與地理空間分布有關(guān)的圖形數(shù)據(jù)，能為房屋整個生命周期的管理和決策提供服務(wù)［2］，為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理現(xiàn)代化提供了很好的解決思路和方法。WebGIS技術(shù)能對新建商品房、存量房的地理位置信息進(jìn)行發(fā)布，GIS技術(shù)能對房屋生命周期中的物理數(shù)據(jù)(宗地(丘)、幢和戶的自然特征數(shù)據(jù))進(jìn)行直觀有效的管理，并在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息管理中實(shí)現(xiàn)以圖管房，圖、屬、檔一體化管理，真正意義上體現(xiàn)了地圖上的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化管理，并極大地提高了房屋權(quán)屬登記檔案資源的開發(fā)能力和利用效率［3］。

二、擬解決的關(guān)鍵問題

1)需緊扣建設(shè)部要求，全面保證底層數(shù)據(jù)的完整性與統(tǒng)一性，使各個功能子系統(tǒng)和模塊之間能建立完善的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，避免不同業(yè)務(wù)部門之間的數(shù)據(jù)隔離。

2)采用B/S模式實(shí)現(xiàn)新建商品房網(wǎng)上備案、存量房網(wǎng)上備案信息的統(tǒng)計(jì)分析和信息發(fā)布，并以WebGIS形式提供樓盤位置、周邊情況等信息，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)主體信息在B/S模式下直觀、便捷、高效地發(fā)布更新。

3)各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)都是在《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》(CJJ/T 115—2007)、《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)數(shù)據(jù)報(bào)送指標(biāo)及操作指南》等要求的基礎(chǔ)上開發(fā)的，以保證系統(tǒng)符合最新的建設(shè)要求。

4)各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)應(yīng)物理獨(dú)立、邏輯統(tǒng)一、相互關(guān)聯(lián)，可追溯歷史，可查詢狀態(tài)，流程配置靈活，權(quán)限管理嚴(yán)密，采用統(tǒng)一的數(shù)據(jù)備份和容災(zāi)措施，以確保業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的一致性、高度共性，同時(shí)應(yīng)保證數(shù)據(jù)的安全和可靠［4］。

三、總體設(shè)計(jì)思路

1.總體架構(gòu)

系統(tǒng)總體分為數(shù)據(jù)層、平臺支撐層、中間件和業(yè)務(wù)應(yīng)用層，如圖1所示。數(shù)據(jù)層中業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)等采用關(guān)系數(shù)據(jù)庫進(jìn)行存儲管理;GIS數(shù)據(jù)和平臺支撐層需要進(jìn)行多源數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、存儲與統(tǒng)計(jì)分析等;中間件主要是將系統(tǒng)中相關(guān)實(shí)體模型、業(yè)務(wù)模型封裝成組件，使系統(tǒng)架構(gòu)實(shí)現(xiàn)高內(nèi)聚、低耦合，方便業(yè)務(wù)應(yīng)用層調(diào)用和維護(hù);業(yè)務(wù)應(yīng)用層是在平臺支撐和組件調(diào)用的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，對業(yè)務(wù)進(jìn)行分類整合。

圖1 系統(tǒng)總體架構(gòu)

系統(tǒng)主要以B/S和C/S結(jié)合的模式開發(fā)運(yùn)行。B/S模式主要用于房地產(chǎn)管理部門的日常辦公、相關(guān)備案登記、業(yè)務(wù)辦理等;C/S模式主要運(yùn)用于測繪及成果管理中的基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)、房屋圖形數(shù)據(jù)的錄入與修測，圖形數(shù)據(jù)的歷史管理，樓盤屬性數(shù)據(jù)的變更和歷史版本的管理。

2.數(shù)據(jù)一體化建設(shè)

一體化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)(GIS數(shù)據(jù))和屬性數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)的一體化存儲，以達(dá)到圖、屬、檔一體化管理的應(yīng)用目標(biāo)［5］。數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容包括:

1)非空間數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)的一體化。設(shè)計(jì)以房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，融合房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)等非空間數(shù)據(jù)，建立以圖管房，圖、屬、檔一體化的數(shù)字房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

2)非空間數(shù)據(jù)的一體化。指建立以產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，融合房產(chǎn)交易登記信息、房產(chǎn)市場主體信息、房產(chǎn)物業(yè)信息、房產(chǎn)資金信息、產(chǎn)籍檔案信息、OA信息等于一體的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫。

3)房產(chǎn)平面圖和房產(chǎn)分層分戶圖的一體化。房產(chǎn)分層分戶圖是房產(chǎn)平面圖在三維空間上的詳細(xì)表達(dá)，系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)平面圖與房產(chǎn)分層分戶圖的一體化存儲和管理。

4)房產(chǎn)歷史信息和現(xiàn)狀信息的一體化。房地產(chǎn)信息由于房產(chǎn)交易等客觀行為的不斷變化而產(chǎn)生大量的歷史信息，這些歷史信息是追溯房屋產(chǎn)權(quán)變化、解決房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要數(shù)據(jù)，因此必須將這些歷史信息與現(xiàn)狀信息進(jìn)行一體化管理，并建立房產(chǎn)時(shí)態(tài)數(shù)據(jù)庫。

3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)功能

房屋全生命周期中對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理主要是在GIS的基礎(chǔ)上，依托樓盤表對房屋在不同業(yè)務(wù)下的現(xiàn)勢狀態(tài)、歷史狀態(tài)的展示與變更。

(1)房產(chǎn)局電子政務(wù)系統(tǒng)

它以工作流、自定義表單為基礎(chǔ)平臺，將數(shù)據(jù)庫技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、地理信息技術(shù)與辦公自動化高效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)局管理部門的行政管理與日常辦公的網(wǎng)絡(luò)化、無紙化，提高了工作效率，也實(shí)現(xiàn)了信息的及時(shí)發(fā)布與共享。

(2)房產(chǎn)檔案掃描管理系統(tǒng)

實(shí)現(xiàn)了將傳統(tǒng)的紙質(zhì)房產(chǎn)檔案信息電子化，系統(tǒng)具有數(shù)據(jù)錄入、檔案掃描、紙質(zhì)檔案拍照、房地產(chǎn)檔案檢索及統(tǒng)計(jì)、生成房屋登記簿等功能。通過將紙質(zhì)檔案影像化管理后，可以提高調(diào)檔效率，通過不同存儲媒介實(shí)現(xiàn)檔案多樣化管理。

(3)房產(chǎn)直管公房管理信息系統(tǒng)

房產(chǎn)直管公房管理系統(tǒng)是充分整合利用直管房信息資源，實(shí)現(xiàn)信息資源共享的全市房管工作網(wǎng)絡(luò)辦公平臺。系統(tǒng)以工作流、自定義表單、GIS為基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)了住房保障局公房管理部門的行政管理與日常辦公的網(wǎng)絡(luò)化、無紙化，OA與GIS的一體化，提高了工作效率，也實(shí)現(xiàn)了信息的及時(shí)發(fā)布與共享。實(shí)現(xiàn)了租賃的有序、流程化的管理，使租賃管理更加規(guī)范和有效;流程化公房維修管理，使維修管理更有序;使新建的經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租房項(xiàng)目能夠?qū)崟r(shí)有效地發(fā)布。

(4)測繪及成果管理子系統(tǒng)

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)管理的重要前置業(yè)務(wù)，是房產(chǎn)圖形和房產(chǎn)屬性信息的重要來源。從傳統(tǒng)的觀點(diǎn)來看，測繪的任務(wù)在于制圖，其最終成果就是圖形和與圖形對應(yīng)的屬性信息。

(5)房地籍權(quán)屬登記管理子系統(tǒng)

不僅在設(shè)計(jì)上嚴(yán)格按照新頒布的《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》，而且通過細(xì)致分析產(chǎn)權(quán)交易登記業(yè)務(wù)實(shí)際辦理過程，將系統(tǒng)操作流程大量簡化，從而可以將辦案人員從繁瑣的數(shù)據(jù)錄入工作中解脫出來，以便更好地提高辦案效率和節(jié)省資源。該系統(tǒng)涵蓋了交易與權(quán)屬登記的所有業(yè)務(wù)類型，并形成產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房產(chǎn)局各項(xiàng)業(yè)務(wù)的核心數(shù)據(jù)，登記系統(tǒng)實(shí)質(zhì)上是對該數(shù)據(jù)庫的更新和維護(hù)。

(6)新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)

依托預(yù)售許可管理業(yè)務(wù)或新建商品房初始登記業(yè)務(wù)而建立，采用在線方式實(shí)現(xiàn)新建商品房預(yù)定、預(yù)售、銷售和相應(yīng)的合同備案功能。

(7)存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)

采用在線方式實(shí)現(xiàn)存量房經(jīng)紀(jì)合同(即存量房居間買賣合同)、買賣合同和租賃合同的網(wǎng)上備案功能，并預(yù)留資金監(jiān)管的接口。存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)應(yīng)實(shí)時(shí)訪問登記管理子系統(tǒng)，以進(jìn)行數(shù)據(jù)的有效性校驗(yàn)，并提供資金監(jiān)管、買賣、租賃參考價(jià)格的功能。

(8)從業(yè)主體管理子系統(tǒng)

實(shí)現(xiàn)從業(yè)主體的統(tǒng)一認(rèn)證管理，采用在線方式實(shí)現(xiàn)從業(yè)主體數(shù)據(jù)的申報(bào)功能，實(shí)現(xiàn)利用公共通信資源與從業(yè)主體進(jìn)行信息交流的功能。

(9)項(xiàng)目管理子系統(tǒng)

完成對項(xiàng)目過程和企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)的監(jiān)控與管理，確保建設(shè)用地申報(bào)、建設(shè)進(jìn)度申報(bào)、企業(yè)數(shù)據(jù)上報(bào)的規(guī)范性。

(10)統(tǒng)計(jì)分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)

實(shí)現(xiàn)對上述系統(tǒng)信息的多元化分析和多樣化指標(biāo)發(fā)布，并提供可視化的統(tǒng)計(jì)分析和決策支持工具，根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)指標(biāo)出具各類統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表，并能夠用表格、圖形等方式進(jìn)行展現(xiàn)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供有力支持。

四、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.多樣化辦公之公房資產(chǎn)管理

日常辦公中通常會進(jìn)行相關(guān)案件的辦理與審批，傳統(tǒng)模式是錄入相關(guān)信息進(jìn)行案件新建并辦理，但在與房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍有關(guān)的案件辦理中，單一的辦理方式不但無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享，還會因?yàn)槿狈臻g位置信息而發(fā)生自然房屋與權(quán)屬信息存在一對多的關(guān)系、權(quán)屬登記錯誤的情況。因此本系統(tǒng)提供在地圖上選擇對應(yīng)房屋進(jìn)行案件的新建。如圖2所示，通過一定條件選擇出所要辦理案件的房屋并在地圖上進(jìn)行定位，確定無誤后，單擊新建案件即可。

圖2 案件多樣化辦理

2.樓盤信息全方位展示

在C/S模式的模塊中不僅提供對空間數(shù)據(jù)的錄入、編輯等功能，還可以對數(shù)據(jù)進(jìn)行二維、三維渲染展示，如圖3所示。在地圖中選擇某幢房屋，窗口下方可以同步顯示其二維樓盤表，并與產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)，可以看到當(dāng)前房屋的業(yè)務(wù)狀態(tài)。

圖3 場景數(shù)據(jù)三維展示

3.快捷的“房屋落地”與豐富的數(shù)據(jù)查詢

為了確保房屋在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息和空間位置信息上的一致性，系統(tǒng)提供了地址自動匹配功能，可以快速地將房屋的自然屬性和權(quán)屬屬性進(jìn)行對應(yīng)。對于不規(guī)范坐落數(shù)據(jù)，本系統(tǒng)提供兩種方式進(jìn)行綁定?？梢栽诘貓D中選擇需要綁定的幢，單擊綁定并選擇對應(yīng)的樓盤數(shù)據(jù)即可，同時(shí)為了較好地區(qū)分已綁定和未綁定房屋，還可以對幢圖斑進(jìn)行變色顯示，方便業(yè)務(wù)人員操作。同樣，可以先選擇需要綁定的幢信息，然后在地圖中選擇需要綁定的幢圖斑。

對于系統(tǒng)中的各類數(shù)據(jù)，本系統(tǒng)提供多條件查詢。可以通過地圖查詢，也可以通過輸入權(quán)利人、房屋坐落等屬性進(jìn)行查詢，系統(tǒng)可以同時(shí)提供業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)、登記簿、樓盤表、地圖定位等信息，用戶可根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行數(shù)據(jù)的進(jìn)一步展示。

五、結(jié)束語

本文通過對基于GIS的房屋全生命周期管理的研究，在網(wǎng)絡(luò)化、無紙化、OA與GIS一體的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了對房屋全生命周期圖、屬、檔一體化的管理。GIS的融入將原有的房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)相結(jié)合，提供了多角度、多粒度、多維化的分析展示方式和多源、異構(gòu)數(shù)據(jù)的集成管理。系統(tǒng)在房屋全生命周期中產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的每個環(huán)節(jié)都能夠同GIS有機(jī)地結(jié)合在一起，重點(diǎn)突出“以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)”的核心理念［6］，實(shí)現(xiàn)了房管部門和開發(fā)單位、廣大市民的聯(lián)動，真正達(dá)到了房產(chǎn)管理的數(shù)字化和信息化。

［1］ 唐玲玲.房屋權(quán)屬登記信息的查詢［J］.城建檔案，2010(2):47-48.

［2］ 董云峰.地理信息系統(tǒng)下的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理［J］.中國建設(shè)信息，2006(11X):17-19.

［3］ 王繼才.對房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理的探討［J］.科技咨訊，2010(16):164.

［4］ 鄧勇偉.基于 GIS的房產(chǎn)管理政務(wù)智能系統(tǒng)研究［D］.南京:南京師范大學(xué)，2006.

［5］ 張志文.淺議加快房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理網(wǎng)絡(luò)信息化的創(chuàng)新［J］.中國房地產(chǎn)，2003(6):77-79.

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Applied Research of Full Lifecycle Real Estate Management Based on GIS

GONG Jie，F(xiàn)AN Wenyou，RAO Can

0494-0911(2012)08-0083-04

P208

B

2012-06-20;

2012-07-05

龔 杰(1984—)，男，湖北應(yīng)城人，工程師，主要研究方向?yàn)镚IS在房產(chǎn)測繪和氣象中的應(yīng)用。