【摘要】“共有產(chǎn)權(quán)房”是我國(guó)繼經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、“兩限房”后實(shí)施的又一保障房形式，共有產(chǎn)權(quán)的模式在英國(guó)、美國(guó)等國(guó)實(shí)施多年，但是在中國(guó)僅有短短五年，在文章中著重介紹了淮安“共有產(chǎn)權(quán)”房的實(shí)施細(xì)則及創(chuàng)新之處，對(duì)淮安模式的進(jìn)一步發(fā)展提出了一些建議和意見，希望淮安模式能創(chuàng)全國(guó)之先、解窮人之困，更好更快的解決老百姓住房難的問(wèn)題，利及子孫后代。
　　【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房輪候制淮安
　　2010年3月兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、江蘇省淮安市委書記劉永忠提交了“建議推行共有產(chǎn)權(quán)房解決購(gòu)房難”的議案。同年淮安在共有產(chǎn)權(quán)房方面的探索被選入了由中組部牽頭、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委參加編寫的全國(guó)干部培訓(xùn)教材《民生保障與公共服務(wù)案例選編》。
　　一 共有產(chǎn)權(quán)房的概念
　　共淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）（以下簡(jiǎn)稱辦法）中明確規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡(jiǎn)稱共有產(chǎn)權(quán)房）是指以出讓方式取得經(jīng)濟(jì)適用住房用地，總價(jià)格參照普通商品住房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)（一般低于同期、同區(qū)段普通商品住房銷售價(jià)格的5%～10%），購(gòu)房人實(shí)際出資額與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)顯化為政府出資，購(gòu)房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
　　二 淮安市共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)施狀況
　　1.實(shí)施的過(guò)程
　　2007年3月，淮安市委市政府出臺(tái)了《民生幫扶“九大工程”實(shí)施意見（淮安市安居工程實(shí)施意見）》，在全國(guó)首創(chuàng)出讓土地性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式，縱觀淮安市共有產(chǎn)權(quán)房從確立到現(xiàn)在共經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。
　　第一階段，2007年3月，淮安市出臺(tái)《安居工程實(shí)施意見》和《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》文件規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用房均采用出讓土地方式供地，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)并與市場(chǎng)接軌”“共有產(chǎn)權(quán)保障性住房按不同的產(chǎn)權(quán)比例由購(gòu)房人和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，供應(yīng)相應(yīng)的購(gòu)房群體”，在全國(guó)首創(chuàng)出讓土地性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式。同年8月，淮安市磷肥廠舊城改造項(xiàng)目首次采用了共有產(chǎn)權(quán)這一模式進(jìn)行異地回遷安置，時(shí)任淮安市委書記丁解民為首批共有產(chǎn)權(quán)房住戶發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證，這是共有產(chǎn)權(quán)模式首次實(shí)踐。
　　第二階段，2008年12月12日，淮安市舉行首批非拆遷戶申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房公開搖號(hào)選購(gòu)及首批實(shí)物配租廉租房分房搖號(hào)，標(biāo)志著淮安市共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)進(jìn)入了常態(tài)化。
　　第三階段，2010年5月首批共有產(chǎn)權(quán)房的戶主對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行回購(gòu)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的完全所有。
　　第四階段，2011年1月1日，《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（草案）正式實(shí)施，標(biāo)志著淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房步入法制化管理。
　　2.實(shí)施的細(xì)則
　　目前，淮安市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)基本比例執(zhí)行7：3，即個(gè)人占70%產(chǎn)權(quán)，政府占30%產(chǎn)權(quán)。對(duì)不同收入層次的中低收入住房困難家庭，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)權(quán)比例配售共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)現(xiàn)多層次保障。
　　共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度，符合條件的家庭可以到市住房保障中心購(gòu)買一套與核準(zhǔn)面積相對(duì)應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房，核準(zhǔn)面積為每人20平方米。
　　在淮安共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買人，可以選擇兩種方式退出共有產(chǎn)權(quán)房的保障：一是可以分期購(gòu)買國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分住房，形成完全產(chǎn)權(quán)。在五年（以簽訂購(gòu)房合同日期為準(zhǔn)）內(nèi)購(gòu)買的，可享受原共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格；五年以后八年以內(nèi)購(gòu)買的，按原供應(yīng)價(jià)格加第六年起的銀行同期貸款利息（市場(chǎng)價(jià)低于原價(jià)或此價(jià)時(shí)取低價(jià)）購(gòu)買；八年以后購(gòu)買的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格（不含房屋裝飾裝修費(fèi)用）購(gòu)買。二是購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房滿五年（以房屋權(quán)屬登記日期為準(zhǔn)）的，可以上市交易。未滿五年的，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房的，經(jīng)購(gòu)房人戶口所在街道辦事處和區(qū)住房保障部門出具證明并經(jīng)市住房保障主管部門批準(zhǔn)后方可上市。
　　3.成果與創(chuàng)新
　　與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房模式相比，淮安共有產(chǎn)權(quán)模式經(jīng)濟(jì)適用房有三大創(chuàng)新。
　　第一，變劃撥為出讓，讓土地資產(chǎn)更明晰。共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別是土地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。傳統(tǒng)的經(jīng)適房多使用劃撥土地，國(guó)家政策也明確為“有限產(chǎn)權(quán)”，退出時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金及政府優(yōu)惠，但補(bǔ)繳費(fèi)用難以操作，在實(shí)踐中問(wèn)題不少，應(yīng)保的沒有保，不該保的搞倒賣，導(dǎo)致包括土地資產(chǎn)在內(nèi)的大量國(guó)有資產(chǎn)流失，而且其產(chǎn)權(quán)模糊，沒有適用的法律，導(dǎo)致購(gòu)房的弄虛作假。而共有產(chǎn)權(quán)房可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)經(jīng)適房的不足，將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等問(wèn)題。據(jù)了解，自2007年淮安市推出共有產(chǎn)權(quán)房以來(lái)，沒有出現(xiàn)過(guò)一起私下倒賣的情況。
　　第二，分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔。在共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)方面，淮安模式真正做到了以分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔。分散建設(shè)的總量為當(dāng)年住宅總量的5%～10%。集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目則采取限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的方式公開出讓，一般安排在拆遷成本較低的地段，以降低房?jī)r(jià)。
　　淮安市推出的共有產(chǎn)權(quán)房房源分布在新新家園、洪福小區(qū)、嘉潤(rùn)苑和福星花園，這些小區(qū)都是新建小區(qū)，環(huán)境都不錯(cuò)，有較大面積的草坪，配套設(shè)施完善，小區(qū)房屋基本都是六層，帶花園，帶健身休閑場(chǎng)地，周邊都有市場(chǎng)，比較熱鬧。其中，洪福小區(qū)距離淮安購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不到兩公里的距離，道路寬廣，交通便利，其對(duì)面融僑華府和茂華國(guó)際都定位為淮安市中高檔小區(qū)，其每平方米售價(jià)均在5000元以上，而當(dāng)年共有產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)不到3000元。新新家園、嘉潤(rùn)苑和福星花園相對(duì)而言遠(yuǎn)些，靠近火車站東站，但是距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也就20～30分鐘的車程，其周邊的一些小區(qū)，如大湖城邦等都是做別墅的高檔小區(qū)，據(jù)了解，淮安市政府還在籌劃進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍，只要符合條件者，可以在全市范圍內(nèi)每平方米2300元以下的小區(qū)任意選購(gòu)住房，享受共有產(chǎn)權(quán)房政策。真正意義上避免了窮人區(qū)過(guò)于集中，保障房建設(shè)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)象，將保障房建在中高檔小區(qū)周圍，客觀上減少了“窮人區(qū)”的出現(xiàn)。
　　第三，退出機(jī)制得到完善，有利于保障住房資源?；窗彩袑?duì)共有產(chǎn)權(quán)房制定了嚴(yán)格的退出機(jī)制為，規(guī)定個(gè)人可以分期購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分也可以上市轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后按比例與政府分成收益。共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，他只要交納另外一部分屬于政府產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)租金，無(wú)需向政府退回住房。這樣的退出機(jī)制一方面使購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)得到了有效的保護(hù)，另一方面也使得購(gòu)房者無(wú)法完全獲取該住房退出時(shí)的市場(chǎng)收益，從而降低了房屋的收益率進(jìn)而減少了投機(jī)行為。
　　4.爭(zhēng)議與不足
　　淮安的共有產(chǎn)權(quán)房推出至今已有五年之久，外界的爭(zhēng)議也從未間斷。
　　首先，有學(xué)者認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)房”完全按照商品房進(jìn)行開發(fā)，或是政府在代售商品房中回購(gòu)一部分作為共有產(chǎn)權(quán)房，此類房屋的銷售價(jià)格計(jì)算其實(shí)等同于商品房，比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，“共有產(chǎn)權(quán)房”增加了土地成本，購(gòu)房者實(shí)際上承擔(dān)的房?jī)r(jià)是同類商品房的一定折扣，喪失了經(jīng)濟(jì)適用房平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的政策效應(yīng)。
　　其次，在這一模式中政府資金的缺口問(wèn)題，目前，淮安采用了三種途徑解決政府資金問(wèn)題。一是針對(duì)拆遷安置房的被動(dòng)購(gòu)房群體，把政府資金投入部分先期列入拆遷項(xiàng)目預(yù)算，提前解決問(wèn)題。二是針對(duì)主動(dòng)消費(fèi)人群，由當(dāng)?shù)貒?guó)企采用“反哺”模式，國(guó)有開發(fā)企業(yè)把商品房的盈余作為啟動(dòng)資金，當(dāng)?shù)亟ǔ傻男滦录覉@、洪福小區(qū)和福星花園等項(xiàng)目就是這樣啟動(dòng)的。三是把“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，把集中建設(shè)保障房的劃撥土地改為出讓土地，然后把土地出讓收入作為產(chǎn)權(quán)投入。這些方式在初級(jí)階段看來(lái)資金基本能夠持平夠用，但是，“共有產(chǎn)權(quán)”的模式目標(biāo)是面對(duì)人數(shù)眾多的中低收入家庭，淮安市也規(guī)劃將逐步降低“門檻”，讓更多人受益，隨著這部分群體的擴(kuò)大，未來(lái)勢(shì)必還需要大量資金安排后續(xù)工作。
　　再次，淮安模式的共有產(chǎn)權(quán)房是“與民爭(zhēng)利”，并沒有把經(jīng)濟(jì)適用房政策中的優(yōu)惠給予購(gòu)房者，就出資方式的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于各種開發(fā)商推出的 “零首付”優(yōu)惠政策，只不過(guò)一種的墊資人是政府，另一種的墊資人是房產(chǎn)商。低收入群體購(gòu)五年之后想擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，還需花錢購(gòu)買政府持有的那部分產(chǎn)權(quán)，僅相當(dāng)于獲得了政府提供的一筆五年期的無(wú)息貸款，享受到的政策福利嚴(yán)重縮水。
　　最后，淮安實(shí)行的“共有產(chǎn)權(quán)模式”現(xiàn)階段只規(guī)范了房屋財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，對(duì)與責(zé)任還沒有明確的細(xì)則規(guī)定，在共有產(chǎn)權(quán)的期限內(nèi)，一旦房屋出現(xiàn)事故惹出了責(zé)任糾紛，或房產(chǎn)遭受毀損如何追究責(zé)任，追究誰(shuí)的責(zé)任，還沒有明確。
　　三 淮安市共有產(chǎn)權(quán)房的再發(fā)展
　　針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房政策在推行中遇到的爭(zhēng)議和不足，淮安在未來(lái)的推廣中想要走的更遠(yuǎn)，應(yīng)制定有效的預(yù)防和完善措施，解決該模式存在的問(wèn)題。
　　1.堅(jiān)持公平、公開、公正
　　目前，淮安市對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)房”對(duì)象的篩選基本是基于居委會(huì)和街道的備案資料和統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)挑選，由戶主自行填報(bào)申請(qǐng)表，市級(jí)經(jīng)過(guò)調(diào)查走訪確定名單，公示、搖號(hào)，這一系列的程序都要基于公平、公正的原則，每一步都要做到公示、公開，對(duì)中低收入或是困難戶的資料要定期進(jìn)行核查。在實(shí)施時(shí)，要積極與公眾進(jìn)行對(duì)話、溝通，確保每位利益相關(guān)者能夠準(zhǔn)確了解政策信息，使公眾受到公平禮遇。 政府相關(guān)部門要適當(dāng)組織人員對(duì)不同申請(qǐng)者進(jìn)行個(gè)案研究，加大對(duì)低收入者的扶持，針對(duì)政策中比例調(diào)節(jié)靈活的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)不同人群的公平對(duì)待，不能讓符合條件的保障者因?yàn)榍捌谫Y金問(wèn)題失掉機(jī)會(huì)。
　　2.保障群體水平提升和保障對(duì)象多樣化
　　共有產(chǎn)權(quán)房的申購(gòu)者要注意照顧特殊群體的利益，這幾年隨著淮安市工業(yè)化城市化進(jìn)程的加快，新增就業(yè)群體不斷擴(kuò)大，包括城鎮(zhèn)人口中自然增長(zhǎng)部分、畢業(yè)后留在城市的大中專畢業(yè)生、農(nóng)村郊縣向市區(qū)遷移和定居的人口、外來(lái)務(wù)工人員等。
　　3./e49zKeInO4Rz9ubjHbtAw==加強(qiáng)管理，提升質(zhì)量
　　目前，淮安市在“共有產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)中基本考慮到了分散分布，將這些特殊的保障房建入商品房區(qū)域，但是，這些“共有產(chǎn)權(quán)”房只可能選在本來(lái)價(jià)位就低的小區(qū)中，比如洪福小區(qū)等，這些小區(qū)雖然毗鄰中高檔小區(qū)和市中心，但是本身在建時(shí)就是作為拆遷小區(qū)建設(shè)，里面有相應(yīng)的配套設(shè)施，但是毀壞嚴(yán)重，加之小區(qū)內(nèi)住戶很多仍是收入較低人群，物業(yè)管理比較落后，小區(qū)內(nèi)安全隱患也比較多，小區(qū)的居住環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)不如剛建設(shè)完成時(shí)。淮安市政府還要進(jìn)一步加大資金投入，使得這些中低收入人群不僅僅是有房住，還應(yīng)該讓他們住的舒適安康。
　　4.資金保障要多元化
　　淮安模式的運(yùn)行所需的資金，在初期主要集中于當(dāng)?shù)卣?cái)政支出和購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)比例的房款，土地劃撥給開發(fā)商充當(dāng)一定的資金投入。未來(lái)隨著需要保障的人群規(guī)模擴(kuò)大、共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量將大幅增長(zhǎng)，政府方面的資金必然面臨缺口。可以利用公積金管理中心在保證公民的必要提款之后，向政府提供建設(shè)貸款；政府有實(shí)力也可以將資金以貸款和補(bǔ)貼的形式注入保障性住房建設(shè)管理中心，公民再使用公積金購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，形成公積金在政府、居民、保障性住房建設(shè)管理中心之間的良性循環(huán)；還可以利用商業(yè)銀行的貸款資金，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房?jī)?yōu)先發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，適當(dāng)放寬貸款條件；當(dāng)?shù)卣畬?duì)共有產(chǎn)權(quán)房的稅收進(jìn)行適當(dāng)減免，控制共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本等。調(diào)動(dòng)社會(huì)資金是關(guān)鍵，公私合作共建共有產(chǎn)權(quán)房，通過(guò)合理的利益分享和監(jiān)控機(jī)制確保社會(huì)主體參與的積極性和有效性將能為該模式的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)提供必要的資金支持。
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