2012年10月19日下午，上海復(fù)興公園一角，七八位老人圍成一圈，不時還爆出一陣笑聲。
　　70歲的邵啟明被圍在中間，邵啟明正為朋友們指點迷津：“寫保障房申請，首先要看是不是低保戶，這點老重要的！如果不是，你要先申請低保，低保是看家庭人均收入的，不是看房產(chǎn)。沒低保，廉租房肯定沒戲的。如果收入超過申請低保限額了，可以到社區(qū)辦事處把家里人生病的情況講一講，問問有沒有幫扶政策。”
　　“申請到了低保，再看你的家庭人均住房面積，低于標(biāo)準(zhǔn)就可以了。這個沒問題就差不多了。條件都符合以后，政府要在報紙上公示，沒人異議你就能住上廉租房了?！鄙蹎⒚魈咸喜唤^地講道。
　　一年前，邵啟明和家人搬離了復(fù)興公園不遠(yuǎn)處的一個二級舊里，住進(jìn)了一套干凈明亮的廉租房。享受到保障房的邵啟明并沒有忘記老鄰居，經(jīng)常回來為他們申請保障房支招。
　　2011年，上海市住宅供地1200公頃中，商業(yè)住宅類用地僅為 360公頃，占總量30%；帶有政府保障性質(zhì)的“保障性住房”（經(jīng)濟(jì)適用房）、“棚戶區(qū)改造”（動遷安置房）和“中小套型商品房”三類用地分別為200公頃、 400公頃以及240公頃。保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%。
　　2012年10月17日，上海市委副書記、市長韓正在調(diào)研大型居住社區(qū)配套工作時說，上海已累計開工建設(shè)75萬套保障性住房，預(yù)計到“十二五”期末，將累計完成120萬套保障性住房建設(shè)。
　　越來越多像邵啟明一樣的低收入人群正在實現(xiàn)安居夢想。
　　公平選房
　　10月19日的這次聚會是最近幾個月人數(shù)最多的一次，因為李福也來“講經(jīng)”了。兩個月前李福剛剛買到了自己的共有產(chǎn)權(quán)保障房。
　　在李?？磥?，這個買房的過程幾乎可以用驚心動魄來形容。2012年8月18日，在經(jīng)歷了近10個月的申請、審核、搖號排序之后，李福終于等到了選房的日子。一張巨大的展板上貼滿了紙條，上面寫明了房源的面積、價格、地址等信息。申請者撕下這張紙條，下臺簽下《選房確認(rèn)書》，一套房源的購買就算敲定。
　　“提前搖號確定排序，當(dāng)天就按序號進(jìn)場?？吹饺思乙粋€個上臺從展板上把自己選好的房子撕走，心里緊張得不得了?！崩罡８嬖V本刊記者。
　　每一套房子被選走，大屏幕上都會顯示出已被選走的房號，臺下則會發(fā)出一陣嘆息聲?？粗x好房子的人眉開眼笑地走下臺，迫不及待地走向公積金、銀行的政策咨詢處，李福無奈又焦急。在自己選定的房源無奈地被劃去一半多的時候，急得一身汗的李福終于等到了上臺的時候，“要是選不到好房子，都不知道怎么跟家里人交代了。”
　　在此之前，李福以為得到保障房必須得“托關(guān)系走后門”，但沒想到，他順利拿到了自己心儀的房子。
　　原本沒抱希望的李福是在家人的逼迫下才去了解上海市保障房的相關(guān)政策的：從申請環(huán)節(jié)開始，采取“兩級審核、兩榜公示”的辦法，即街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)初審，將符合條件的申請家庭有關(guān)信息在戶籍所在地和實際居住地進(jìn)行公示；區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)復(fù)審，對符合條件的申請戶信息通過指定媒體向社會公示；在選房環(huán)節(jié)，則實行“兩輪搖號”，并邀請人大代表、政協(xié)委員、政風(fēng)行風(fēng)監(jiān)督員、新聞媒體等到現(xiàn)場監(jiān)督搖號全過程。
　　此外，上海市還實現(xiàn)了以信息化手段為依托的核查機(jī)制，將申請戶的核查內(nèi)容擴(kuò)大到機(jī)動車、房屋、商業(yè)保險、有價證券等家庭資產(chǎn)，通過在民政、人保、房管、銀行、證監(jiān)等14個部門間建立的“電子比對專線”，核對家庭收入和財產(chǎn)狀況。
　　“不要怕，肯定不會有暗箱操作的。趕緊去申請吧，換個好房子養(yǎng)老，比窩在老房子里好。”一邊傳授“經(jīng)驗”，李福一邊催促老朋友們趕緊行動。
　　受益人群擴(kuò)大
　　盡管上海保障房政策推出了好幾年，但邵啟明所在社區(qū)的大部分人仍住在老房子里，因為之前的政策太過嚴(yán)格。
　　進(jìn)入2012年，上海保障房的門檻逐步放松的趨勢已很明顯，步伐也越來越快，這令急需改善居住條件的市民們非常高興。
　　2012年2月7日，上海市住房保障和房屋管理局等四部門發(fā)布《上海市2012年共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)》，從3月1日起，共有產(chǎn)權(quán)保障房的戶口年限、財產(chǎn)收入等準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低。
　　與2010年和2011年兩次調(diào)整只是單一放寬收入和財產(chǎn)限額不同，這一次的政策在戶口年限上有了巨大的讓步。政策將原來要求在上海本市實際居住、具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年縮短至3年。另外，3人以上申請家庭的收入限額，人均月可支配收入從2300元、2900元、3300元調(diào)到5000元；財產(chǎn)限額則從人均7萬元、9萬元、12萬元調(diào)到15萬元。
　　3月，上海市房管局又公布了《上海市廉租住房實物配租申請條件和配租標(biāo)準(zhǔn)》，明確從2012年4月1日起，上海將放寬廉租住房實物配租的申請條件和配租標(biāo)準(zhǔn)，將廉租房實物配租申請范圍擴(kuò)大到符合廉租住房申請條件的2人（含2人）以上、人均住房居住面積5平方米以下（含5平方米）的家庭。
　　4月，上海首批市籌公共租賃住房新江灣尚景園、華涇馨寧公寓申請受理截止后，上海房管局發(fā)布通知，將把公共租賃住房轉(zhuǎn)為常態(tài)化供應(yīng)。上述兩大房源的剩余房源將不再劃分供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)對象統(tǒng)一擴(kuò)大到工作單位或戶籍地在浦西各中心城區(qū)和閔行區(qū)的家庭及單身人士。
　　至此，上海四位一體保障房體系的準(zhǔn)入條件，除動遷安置房外，均有所放松。
　　2012年8月，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在第二屆“公共住房的未來”國際研討會上說，上海已基本建立住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制。將重點關(guān)注享受不到廉租房政策，又無力購買共有產(chǎn)權(quán)保障的住房困難家庭，以及對家庭中含有兩代及以上成年人的復(fù)合家庭，考慮分室居住需要，研究住房面積核查新政策口徑；對特殊家庭研究放寬供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，使這類家庭可以購買大一點的房型。
　　門檻為何降低
　　從供需平衡角度來看，上海保障房門檻降低是一個必然的過程。
　　公開資料顯示，2011年，上海新建及籌措保障性住房26萬多套，但審核后有資格購買保障房的家庭總數(shù)不到10萬戶。除廉租房和公租房項目，上海未來將有超過20萬套可售型保障性住房面臨消納問題。
　　上海保障房申請門檻雖然在2010年和2011年都有所松動，但依然面臨供需脫節(jié)的困擾。
　　上海首批市籌公共租賃住房新江灣尚景園、華涇馨寧公寓的首期申請率只有四成。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴《瞭望東方周刊》，這兩個項目剛開始就存在定價過高的問題。當(dāng)時，華涇馨寧公寓對外公布的月租金是每平方米42元左右，一套建筑面積約60平方米的兩居室月租金就要2500元左右。但華涇馨寧公寓附近的華發(fā)小區(qū)一套62平方米的兩居室，月租金只要2300元，而且還是全裝修。
　　上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房也曾遭遇過市場冷遇。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市開工建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障房超過1000萬平方米，到2012年底，又會有1000萬平方米、16萬套開工建設(shè)，但2011年，僅有3. 7萬戶家庭受益。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴本刊記者，之前的共有產(chǎn)權(quán)保障房面對的尷尬是：定價對普通市民來說很有誘惑力，但符合政策限定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的市民仍買不起。
　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也曾向媒體袒露過另一方面的擔(dān)憂：經(jīng)濟(jì)適用房由于種種原因大多落實在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，交通、購物、就業(yè)、教育等配套跟不上去，必然造成供應(yīng)與需求脫節(jié)。
　　但這些問題在2012年迎來了解決的契機(jī)。
　　2012年6月，上海出臺規(guī)定，將推動廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和動遷安置房這4大類型保障房之間的相互轉(zhuǎn)換，以“提高保障性住房使用效率，實現(xiàn)保障性住房供需平衡”。而在2011年底，就有消息說上海當(dāng)時的一批公租房是由共有產(chǎn)權(quán)保障房轉(zhuǎn)化而來。
　　對于這項政策，業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了眾多專家預(yù)測的轉(zhuǎn)換版本，例如：限定上海戶籍、并只享有部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)化為全產(chǎn)權(quán)限價商品房，向部分非戶籍人士定向銷售；部分專用于動拆遷安置的保障房房源，有可能將以共有產(chǎn)權(quán)方式向非安置居民銷售。
　　體系逐漸完善
　　令許多人欣慰的是，保障房用地不再是“雞頭鴨腳”的偏僻地段，反而是一些“很值錢”的地段。
　　不久前，上海市政府在青浦趙巷規(guī)劃了約658萬平方米的保障房建設(shè)，其中住宅建筑面積約320萬平方米，預(yù)計建成后可入住10. 4萬人。
　　提及青浦趙巷，很多上海人第一個想到的就是“地王”。2007年11月，龍湖地產(chǎn)以超出底價3倍多的15. 42億元拿下趙巷鎮(zhèn)8號地塊，這是趙巷板塊出的第一個“地王”，而板塊的樓板價也被提升到了每平方米1萬元。
　　此后的2009年和2010年，金地集團(tuán)與和記黃埔又在趙巷板塊陸續(xù)造就了兩個新的地王，趙巷樓板價被抬高到每平方米21865元。
　　在保障房一幢幢拔地而起的同時，政府也已考慮到了硬件之外的問題。
　　上海住房保障和房屋管理局透露，未來幾年，上海將出臺5部地方性法規(guī)、11部上海市政府規(guī)章，從制度安排上對上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。根據(jù)《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法規(guī)劃》，《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）管理辦法》將于2012年完成起草和上報工作，主要內(nèi)容包括總則、共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)、供應(yīng)、售后管理、租賃管理、監(jiān)督管理和法律責(zé)任?！渡虾Ｊ辛庾》抗芾磙k法》和《上海市基本住房保障條例》的調(diào)研、起草和論證工作也將分別于2014年和2015年開展。
　　針對保障房質(zhì)量的監(jiān)督管理體系也在建成。不久前，上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站站長黃忠輝透露，上海將建立“一房一檔”的保障房檔案庫，包括將建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等所有信息，定期公示并落實質(zhì)量永久責(zé)任制。對質(zhì)量不達(dá)標(biāo)房屋政府不予回購，并且啟動“黑名單”機(jī)制和質(zhì)量監(jiān)察機(jī)制，嚴(yán)懲違規(guī)責(zé)任企業(yè)和責(zé)任