“1998年房改已經(jīng)非常明確要建立‘雙軌制’的住房供應(yīng)體系，即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房及廉租住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系?！敝袊康禺a(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇對《瞭望東方周刊》說。
　　1998年，孟曉蘇任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司（以下簡稱“中房集團”）總經(jīng)理，成為中國最早成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的掌舵人，并擔任了由國家體改委、計委、建設(shè)部等幾部委組成的房改課題小組組長。
　　盡管政策很明確，在執(zhí)行過程中保障房建設(shè)卻被長期忽略了。
　　直到2007年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次明確“雙軌制”，2010年，提出要“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，并啟動了保障房建設(shè)高潮。
　　應(yīng)建立專門機構(gòu)負責保障房建設(shè)
　　《瞭望東方周刊》：1998年的房改方案對于保障房是如何設(shè)計的？
　　孟曉蘇：1998年7月國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》很明確，就是建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
　　首先，經(jīng)濟適用房是發(fā)展重點，執(zhí)行政府指導(dǎo)價，按照保本微利定價。
　　當時對于多層次的定位是：高收入家庭購買、租賃的商品住房實行市場調(diào)節(jié)價；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房；最低收入家庭則由政府或單位提供廉租住房。
　　《瞭望東方周刊》：在后來的執(zhí)行中為什么保障房建設(shè)被逐漸忽略了？
　　孟曉蘇：許多人把1998年房改的核心理解為是住房商品化，鼓勵居民買房，所以重點是發(fā)展經(jīng)濟適用房這樣的商品性住房。
　　從通知下發(fā)后直到2003年，是中國經(jīng)濟適用房建設(shè)的高峰期，現(xiàn)在的大部分經(jīng)濟適用房比如北京的天通苑就是在這期間建立的。當經(jīng)濟適用房2003年批量上市時，北京的平均房價還是有所下降的。比如在2003年第三季度，北京平均房價每平米還下跌了640元。
　　在房改初期，主管部門主張暫停兩年廉租房建設(shè)，目的是為了推動老百姓購買公房。因為當時大部分居民都住在單位購置的福利房里，實際上相當于廉租房，盡管大部分人的居住條件并不好，但他們都不愿意去買房。
　　沒想到的是，本應(yīng)同步與商品房一起發(fā)展的廉租房“暫?！绷藢⒔?0年。而經(jīng)濟適用房的地位也被商品房取代，遠遠沒有達到房改設(shè)定的目標。
　　《瞭望東方周刊》：據(jù)說當時房改方案還提出成立一個專門機構(gòu)負責保障房？
　　孟曉蘇：當年我們提出成立“國家住房局”來負責保障房的建設(shè)和管理。
　　關(guān)于這點我們可以參考香港和新加坡。
　　1973年成立的香港房屋署就專門負責管理包括公屋、居屋等在內(nèi)的公共房屋。此外，還有一個半官方組織香港房屋協(xié)會負責建設(shè)資助性房屋項目，它在地價上可以享受政府給予的特別優(yōu)惠?，F(xiàn)在的香港房屋協(xié)會也經(jīng)常獲政府注資，參與執(zhí)行房屋政策。新加坡則在1960年就成立了住房發(fā)展局，專門負責公共組屋的建設(shè)和管理。
　　中國就缺少這樣一個部門。我認為應(yīng)該設(shè)立“國家住房部”，這個部門不僅要制定政策，也要負責執(zhí)行，應(yīng)賦予其管理保障房建設(shè)資金的職能。有了這樣一個專屬機構(gòu)，中國的保障房發(fā)展便可以有統(tǒng)一規(guī)劃，比目前建設(shè)管理僅靠地方政府要好。
　　兩個體系不可偏廢其一
　　《瞭望東方周刊》：你曾經(jīng)形容中國保障房“曠課十年”，中國在2010年大力興建保障房的同時也不斷地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，控制不斷飆升的商品房價格，你如何評價這種政策？
　　孟曉蘇：住房改革商品化最早是由鄧小平提出的。1978年全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有3. 6平米，缺房戶占城市總戶數(shù)的47. 5%，住房矛盾很大。當時以福利房為主，國家和企業(yè)承擔提供住房的責任，這帶來的問題就是住房建設(shè)規(guī)模難以擴大。所以1978年鄧小平就提出“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助”，1980年他正式提出住房改革走商品化的路子。
　　1998年時政府也充分認識到，商品化不僅能改善中國人的居住條件，而且房地產(chǎn)也是一項重要的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以有力拉動經(jīng)濟發(fā)展。
　　面對房價不斷上漲的態(tài)勢，調(diào)控是必要的，但調(diào)控不等于限制居民買房，主要方向應(yīng)是增加供應(yīng)量。經(jīng)濟學原理表明，增加供給才能降下價格。目前應(yīng)該嚴格執(zhí)行“雙軌制”，保障房和商品房這兩個體系不能偏廢其一。近兩年調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果是銷售面積降下來了，但價格似乎并沒有下降，可以看到最近幾個月全國平均房價還在上漲。
　　增加保障性住房的供給可以在很大程度上緩解高房價，但只強調(diào)打壓商品房也無益于保障房建設(shè)。保障房建設(shè)需要數(shù)以萬億的資金，地方政府也需要拿錢，錢從哪里來呢？土地財政。不賣地就沒有收入，目前中國的現(xiàn)狀就是如此。
　　《瞭望東方周刊》：你同意“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟”這個觀點嗎？
　　孟曉蘇：1998年我們房改課題組曾有個研究數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)的對于鋼鐵、水泥等50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用是1 ： 2. 86，如果算上金融、房屋的建筑材料及裝修升級，目前至少也是1 ： 3。目前GDP的13. 1%是房地產(chǎn)，再加上它帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，按1 ： 2. 86算總共占了經(jīng)濟總量的50%以上。這表明房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
　　一直有人質(zhì)疑房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，但從發(fā)達國家走過的路來看，對住房和汽車的需求及滿足需求這個階段是無法跨越的，所以現(xiàn)在不管是限購住宅還是汽車，旺盛的需求仍然是無法改變的，這些需求總是要實現(xiàn)的。
　　《瞭望東方周刊》：保障房作為房地產(chǎn)的一部分，是否也對經(jīng)濟有拉動作用？
　　孟曉蘇：保障房也在拉動鋼材水泥和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，當然，保障房面積要少于商品房，如去年全國房產(chǎn)新開工面積19億平方米，其中保障房5億平方米，大概相當于商品房的1/ 4，去年全國在建面積大概50億平方米，保障房開工為5億平方米，占1/ 10，所以其對經(jīng)濟的拉動作用還有限。
　　只有兩個體系同時發(fā)展，中國的住房矛盾才能解決，經(jīng)濟才能健康發(fā)展。
　　可解決保障房資金不足問題
　　《瞭望東方周刊》：今年6月住建部等七部門發(fā)出通知，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與各種保障房建設(shè)。你認為應(yīng)如何解決資金問題？
　　孟曉蘇：民營開發(fā)商甚至一些上市的國企參與保障房建設(shè)的熱情并不算高，因為短期內(nèi)保障房難以帶給他們好的投資回報，更多的還是一種社會責任。要提高他們的熱情，國家應(yīng)該為保障房建設(shè)提供低息貸款，建設(shè)保障房企業(yè)注冊資金也可再放寬一些。同時，保障房建設(shè)要配比一定的商業(yè)面積，商業(yè)設(shè)施還可以進一步提高。
　　我認為引導(dǎo)社會資金進入保障房領(lǐng)域的最好方式是成立REITs，即租賃權(quán)益信托投資基金，也就是通常所說的房地產(chǎn)信托投資基金。REITs就是房地產(chǎn)證券化，把流動性較低的、非證券形態(tài)的租賃型資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)。簡單來說，REITs成立后可以持有廉租房及公租房，有效擴大社會資金對保障房的持有能力，推動租賃型保障房的發(fā)展。因為光靠政府的力量是無法持有所有保障房的。
　　免稅和上市流通是REITs存在的兩大基礎(chǔ)。國外的REITs的資金并非來自私人資本，而通常源于養(yǎng)老基金，為其提供7%～8%左右的固定收益，因而獲得政府免稅。如果不能上市，REITs則沒有流動性強、退出便利的優(yōu)勢。
　　2008年國務(wù)院的126號文曾提出要開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，但至今REITs還沒有正式推出。一方面是認識的問題，另一方面也是市場基礎(chǔ)的問題，只有公租房和廉租房達到一定規(guī)模，REITs才有生存空間。我相信隨著“十二五”期間保障房的大力建設(shè)，REITs將很快能面世。
　　中國的社保基金、保險基金等還沒有大量入市，REITs這樣有固定收益的產(chǎn)品對它們來說是很安全的投資產(chǎn)品，保險業(yè)的收益率只有4%左右，遠低于REITs的收益率。另一方面，REITs一旦上市，也會在一定程度上改善中國股市的低迷，REITs在國外就是活躍在股市上的一種收益穩(wěn)定的特殊股票，它在美國占股市的18