趙紅英

（寧波富邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 寧波 315000）

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指建設(shè)方向開發(fā)商提供已完工程，并按照規(guī)定向開發(fā)商收取工程價(jià)款的過程，傳統(tǒng)的工程結(jié)算分為中間結(jié)算和竣工結(jié)算相結(jié)合的方法，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建筑業(yè)改革的不斷深化，“標(biāo)價(jià)支付、竣工清算”的結(jié)算方式應(yīng)運(yùn)而生，該種結(jié)算方式既體現(xiàn)了建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的形成全過程管理連挑價(jià)值鏈的延伸，同時(shí)以行業(yè)管理為主體并實(shí)施統(tǒng)一管理的內(nèi)容，由于竣工結(jié)算直接影響房產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益大小，直接體現(xiàn)了工程造價(jià)系統(tǒng)控制的最終結(jié)果，因此對(duì)結(jié)算過程中存在的問題進(jìn)行合理分析并制定相應(yīng)解決措施對(duì)合理控制房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格具有重要意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程結(jié)算中存在的問題

1.1 高估冒算

當(dāng)前國內(nèi)對(duì)預(yù)結(jié)算編制中出現(xiàn)誤差的獎(jiǎng)懲制度制定并不完善，房產(chǎn)商對(duì)施工單位編制結(jié)算表表中存在誤差沒有相關(guān)約束機(jī)制，同時(shí)施工隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊，追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的思想指使其在編制結(jié)算中出現(xiàn)對(duì)工程量高估冒算的現(xiàn)象，具體可表現(xiàn)為技術(shù)人員對(duì)造價(jià)人員交底不詳細(xì)導(dǎo)致的多報(bào)，施工方存在僥幸心理或?yàn)榱颂颖軐徲?jì)單位而無原則虛報(bào)等，同時(shí)由于當(dāng)前國內(nèi)定額變動(dòng)頻繁、計(jì)算程序較為復(fù)雜以及各個(gè)區(qū)域內(nèi)計(jì)算基礎(chǔ)不同等因素也導(dǎo)致工程量高估冒算現(xiàn)象[1]。

1.2 虛增工程量

因造價(jià)人員對(duì)定額理解不透徹，或新舊定額間存在差距，編制人員按照利于其工程量的定額進(jìn)行計(jì)算；在工程量計(jì)算時(shí)按照施工中材料進(jìn)場(chǎng)量進(jìn)行計(jì)算，而未按照定額規(guī)定計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，或?qū)⒍~中規(guī)定的材料損耗計(jì)入導(dǎo)致材料用量增加；虛列工程項(xiàng)目，將未施工的項(xiàng)目列入結(jié)算內(nèi)，或在計(jì)算工程量時(shí)采取重復(fù)計(jì)算或多計(jì)算等手段導(dǎo)致工程量增多。

1.3 錯(cuò)套定額

施工方在申報(bào)結(jié)算時(shí)套用定額時(shí)往往是就高不就低，施工中的低工程套用高價(jià)定額子目，該類現(xiàn)象在土石方開挖、混凝土標(biāo)號(hào)及石子粒徑等環(huán)節(jié)中易出現(xiàn)；在套用定額時(shí)在鋼筋混凝土樓梯面層內(nèi)跨步同連接板結(jié)構(gòu)面層內(nèi)應(yīng)采用地面部分而采用樓面面層等現(xiàn)象，該類現(xiàn)象均會(huì)導(dǎo)致造價(jià)增加[2]。

1.4 材料價(jià)格混亂

現(xiàn)代建筑中材料費(fèi)用約占總費(fèi)用的60-70%，因此材料價(jià)格在工程造價(jià)中占有核心地位，但近年來材料市場(chǎng)化在一定程度上導(dǎo)致了管理混亂和材料價(jià)格漲跌失控的局面；在材料使用時(shí)以次充好，而在結(jié)算中材料價(jià)格按照質(zhì)優(yōu)價(jià)高的上報(bào)，施工中偷工減料或采用同設(shè)計(jì)型號(hào)不同的材料代替，在結(jié)算中材料價(jià)格調(diào)整時(shí)調(diào)漲不調(diào)跌，或只調(diào)整高于定額價(jià)格的材料而不調(diào)整低于定額的材料價(jià)格導(dǎo)致工程造價(jià)虛增。

1.5 未按標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)

現(xiàn)代建筑中工民建應(yīng)符合建筑面積、高度和跨度三個(gè)指標(biāo)中的兩個(gè)指標(biāo)方可，而構(gòu)筑物中符合一個(gè)指標(biāo)則可，因工程類別不同其相應(yīng)的費(fèi)率也會(huì)發(fā)生變化而引起工程造價(jià)發(fā)生變化，同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)入的項(xiàng)目以補(bǔ)充估價(jià)的形式存在而不能計(jì)取任何費(fèi)用，只能計(jì)取定額測(cè)定費(fèi)和稅金；在實(shí)際施工中未使用大型機(jī)械或特種機(jī)械而在結(jié)算時(shí)卻列入該類費(fèi)用，或工程施工中未因趕進(jìn)度而夜間加班但在結(jié)算時(shí)卻列入夜間施工所增加的費(fèi)用等[3]。

2 結(jié)算中存在問題的解決措施

2.1 工程量審核。工程量是工程資源投入的量化指標(biāo)，也是結(jié)算審查工作中的關(guān)鍵，其是根據(jù)施工圖紙按照規(guī)定的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行審查，若計(jì)算工程量增加則會(huì)導(dǎo)致工程直接費(fèi)用和間接費(fèi)用都相應(yīng)增加，因此在對(duì)施工方上報(bào)的結(jié)算審查中應(yīng)將工程量審查作為重中之重。

按計(jì)算規(guī)則審查。房產(chǎn)商在進(jìn)行結(jié)算審核時(shí)應(yīng)根據(jù)招投標(biāo)文件、施工合同以及施工圖紙等按照既定計(jì)價(jià)模式應(yīng)采用的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行審核，應(yīng)注意工程量計(jì)算并非構(gòu)件實(shí)際體量計(jì)算，而是在編制定額時(shí)已做相應(yīng)簡(jiǎn)化，應(yīng)主要審核工程量計(jì)算規(guī)則是否同清單設(shè)置吻合、所報(bào)單項(xiàng)工程內(nèi)容是否與清單內(nèi)單項(xiàng)工程所包含的內(nèi)容一致，計(jì)價(jià)是否按照計(jì)價(jià)規(guī)范中的規(guī)則相符等，應(yīng)注意應(yīng)該扣除的部分是否已經(jīng)扣除等。

審查是否存在重算部分。隨著工程計(jì)價(jià)軟件的更新，施工方往往巧立名目對(duì)工程量進(jìn)行重復(fù)計(jì)算，或故意擴(kuò)大工程量或虛報(bào)工程量，所以在審核時(shí)應(yīng)認(rèn)真體會(huì)定額內(nèi)的說明和計(jì)算規(guī)則以防止施工方重套工程量。

嚴(yán)審變更和簽證工程量。對(duì)施工過程中所發(fā)生的變更及簽證所設(shè)計(jì)的工程量應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行審查，確保實(shí)事求是，應(yīng)認(rèn)真審查變更及簽證手續(xù)是否齊全，確認(rèn)所涉及的項(xiàng)目是否已完成并通過驗(yàn)收，尤其是涉及的工程量較大且未能做合理解釋的不可單單以簽證為準(zhǔn)，并且應(yīng)注意核減變更前所涉及的工程量；應(yīng)合理區(qū)分變更及簽證所涉及的責(zé)任方，對(duì)因施工方內(nèi)部原因?qū)е碌淖兏荒苡枰源_認(rèn)，甚至應(yīng)防范施工方模仿責(zé)任人筆體簽字或私刻公章現(xiàn)象增加工程量現(xiàn)象。

2.2 套用定額單價(jià)的審查。若工程計(jì)價(jià)采用定額計(jì)費(fèi)則單價(jià)應(yīng)按照定額單價(jià)進(jìn)行計(jì)算，房產(chǎn)商在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查定額套用是否合理，是否存在低價(jià)高套現(xiàn)象；對(duì)因選用材料不同、做法不同或材料斷面厚度不同而進(jìn)行定額換算現(xiàn)象，應(yīng)主要審查其換算是否按照規(guī)定執(zhí)行；對(duì)補(bǔ)充定額則應(yīng)審查其是否依據(jù)編制原則進(jìn)行；對(duì)執(zhí)行工程量清單的項(xiàng)目則因一般情況下采用綜合單價(jià)一次性包死而不做調(diào)整，若由于變更等出現(xiàn)新的子項(xiàng)則其單價(jià)應(yīng)按照以下依據(jù)實(shí)施，原報(bào)價(jià)中已有適用于該工程量則應(yīng)按照已有價(jià)格確定，有類似工程時(shí)則可參照類似價(jià)格確定，無類似工程則應(yīng)由施工方提出相應(yīng)的變更價(jià)格后同開發(fā)商機(jī)型協(xié)調(diào)決定；應(yīng)嚴(yán)格審查施工方是否存在將原定額內(nèi)已經(jīng)包括在單價(jià)內(nèi)的施工內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)申報(bào)或?qū)①M(fèi)率中包含部分單獨(dú)列項(xiàng)重復(fù)申報(bào)，或通過對(duì)定額單價(jià)的換算、混算等措施來抬高結(jié)算單價(jià)等現(xiàn)象。

2.3 費(fèi)用審查。對(duì)費(fèi)用審查應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭块T規(guī)定及合同和招標(biāo)文件等確定費(fèi)率的時(shí)效性，所采用的取費(fèi)表是否與工程性質(zhì)相符，費(fèi)率計(jì)算是否正確以及價(jià)格調(diào)整是否符合相關(guān)規(guī)定等，對(duì)于施工過程中新增加的項(xiàng)目則應(yīng)重點(diǎn)審查施工方是否依據(jù)施工方投標(biāo)文件中費(fèi)率口徑等；對(duì)施工方報(bào)價(jià)時(shí)承諾的下浮率應(yīng)在結(jié)算時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)合同外的部分則應(yīng)按照另行約定的下浮率進(jìn)行結(jié)算；若施工方未進(jìn)行下浮率承諾則應(yīng)執(zhí)行投標(biāo)報(bào)價(jià)與公示價(jià)相比的下浮率，并選擇承諾下浮率與公示價(jià)下浮率中較大的進(jìn)行結(jié)算；若項(xiàng)目存在預(yù)備費(fèi)則應(yīng)結(jié)合施工中該項(xiàng)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生來進(jìn)行核減，但工程技術(shù)措施費(fèi)則不應(yīng)以工程量增減而進(jìn)行調(diào)整。

2.4 材料審查。在材料價(jià)格審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查用量大價(jià)格高或材料不透明的部分材料，房產(chǎn)商平時(shí)應(yīng)注意收集材料價(jià)格信息以及通過各種途徑了解相關(guān)材料價(jià)格，對(duì)于定額內(nèi)沒有相關(guān)價(jià)格的新型材料應(yīng)深入了解市場(chǎng)價(jià)格以及廠家產(chǎn)品質(zhì)量等信息便于在審查時(shí)有理有據(jù)；應(yīng)重點(diǎn)審查相關(guān)材料定額價(jià)及市場(chǎng)價(jià)調(diào)整量或調(diào)整系數(shù)等，以防施工方報(bào)價(jià)中的水分；對(duì)施工中宜發(fā)生問題的材料應(yīng)重點(diǎn)審查并現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，對(duì)施工方報(bào)價(jià)中價(jià)格不明確的材料應(yīng)進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查或各種途徑了解材料真實(shí)價(jià)格。

2.5 變更、簽證審查。對(duì)施工中發(fā)生的變更和簽證應(yīng)重點(diǎn)審查其合法性和合理性，堅(jiān)決杜絕在簽證費(fèi)用中已包含在合同價(jià)款匯總的費(fèi)用施工方再次巧立名目重新計(jì)費(fèi)的現(xiàn)象；應(yīng)重點(diǎn)審查簽證中是否存在工程量交叉而計(jì)費(fèi)重復(fù)的現(xiàn)象，若由于發(fā)生較大變更而導(dǎo)致清單發(fā)生較大變化則應(yīng)重新對(duì)清單類別和數(shù)量進(jìn)行審核，并依據(jù)合同規(guī)定來確定計(jì)價(jià)模式和取費(fèi)費(fèi)率。

[1] 羅紹.論房地產(chǎn)開發(fā)施工和結(jié)算階段的造價(jià)控制[C].有科技與生活，2009（12）.

[2] 鄧永春，駱立安.探討建設(shè)工程竣工結(jié)算審核中應(yīng)注意的幾個(gè)問題 [J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2011（09）.

[3] 孫紅.談建設(shè)工程造價(jià)結(jié)算中應(yīng)注意的問題[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2010（l2）.