摘 要：目前，物業(yè)管理經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展已經(jīng)在住宅小區(qū)中占有重要的地位，是住宅小區(qū)不可或缺的因素。雖然物業(yè)管理對(duì)居民的居住條件和環(huán)境起到了明顯的作用，但是其本身還存在一定的問(wèn)題，如不及時(shí)完善，必定會(huì)影響居民的生活質(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，本文就加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的思考進(jìn)行了相應(yīng)的探討。
　　關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問(wèn)題 對(duì)策
　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）09（a）-0054-01
　　隨著住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在小區(qū)建設(shè)中顯得越來(lái)越重要，如何加強(qiáng)和完善住宅小區(qū)物業(yè)管理成為了現(xiàn)今人們關(guān)注的主要問(wèn)題，本文分析了住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，并提出了完善的對(duì)策，這對(duì)提高城市管理水平具有重要的意義。
　　1 住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
　　1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確
　　由于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間屬于一種隸屬關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開(kāi)發(fā)商的下屬單位，但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)中選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這就造成開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一種短期的合同關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立以后，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)執(zhí)行，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商就必須放棄自己手上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然而開(kāi)發(fā)商為了從中獲取利益不愿意放棄物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確，導(dǎo)致了住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂的局面。
　　1.2 物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范，收費(fèi)難
　　目前，物業(yè)管理為了維持企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，他們一般都會(huì)向業(yè)主收取一定的服務(wù)費(fèi)，以此來(lái)確保自身的正常運(yùn)作。但是由于住宅小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)管理或多或少都會(huì)存在一定的矛盾，并且物業(yè)管理興起的時(shí)間不長(zhǎng)，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí)，覺(jué)得物管收費(fèi)不合理，所以有些業(yè)主拖欠物管費(fèi)，甚至不愿意支付物管費(fèi)。除此之外，一些住宅小區(qū)的物業(yè)管理沒(méi)有把服務(wù)工作做到位，其工作的質(zhì)量和水平得不到業(yè)主的認(rèn)可，只是為了片面的追求利益，從而出現(xiàn)亂收費(fèi)，收費(fèi)不規(guī)范的情況，這就會(huì)造成業(yè)主出現(xiàn)嚴(yán)重的不滿，使得物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾日益激烈，導(dǎo)致住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)困難的問(wèn)題。
　　1.3 政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位
　　由于物業(yè)管理的涉及面較廣，因此物業(yè)管理想要順利發(fā)展下去，就必須依靠政府的監(jiān)督和管理，但是現(xiàn)今物業(yè)管理還屬于一種新興的行業(yè)，一些關(guān)于它的法律法規(guī)和政策制度政府還沒(méi)有完全的建立，并且物業(yè)行政主管部門(mén)沒(méi)有相應(yīng)的處罰權(quán)，在監(jiān)督物業(yè)收費(fèi)上制度不完善。除此之外，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立也存在不規(guī)范的情況，其選聘物業(yè)管理公司的時(shí)候，沒(méi)有從全方位進(jìn)行考慮，這就造成當(dāng)業(yè)主遇到問(wèn)題的時(shí)候，沒(méi)有辦法及時(shí)的處理，由此可見(jiàn)，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，如果缺少了政府的監(jiān)管，就會(huì)使整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂，不利于物業(yè)管理公司健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。
　　1.4 從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，管理手段落后
　　現(xiàn)今，由于物業(yè)管理行業(yè)還沒(méi)有建立相應(yīng)從業(yè)人員的行為規(guī)范，這就使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)較低，管理手段落后的情況。并且物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，忽視了他們自身素質(zhì)的建設(shè)，造成他們的服務(wù)意識(shí)低下，工作的熱情不高，在這樣的工作氛圍下物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量都處于惡劣的狀態(tài)，這不但使住宅小區(qū)業(yè)主無(wú)法享受到應(yīng)有的服務(wù)，還會(huì)誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。
　　2 完善住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策
　　2.1 轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)
　　對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，他們最主要的來(lái)源就是物業(yè)管理費(fèi)，這也是提高物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。因此，作為政府部門(mén)應(yīng)該加大宣傳的力度，讓住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)識(shí)和了解物業(yè)管理，明白物業(yè)管理的重要性，并且盡可能的把物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)給大家閱讀，明確物業(yè)管理的收費(fèi)明細(xì)，從而轉(zhuǎn)變業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的觀念。除此之外，還可以開(kāi)展一些宣傳咨詢(xún)活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)，促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管，從而有效的提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。
　　2.2 加強(qiáng)物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，實(shí)行依法管理
　　住宅小區(qū)物業(yè)管理地方法規(guī)制度不健全是降低物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此，為了使住宅小區(qū)物業(yè)管理工作順利的開(kāi)展下去，各地政府和小區(qū)主管部門(mén)，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，建立一套完善的住宅小區(qū)物業(yè)管理制度，使物業(yè)管理工作能夠有法可依。除此之外，小區(qū)主管部門(mén)還應(yīng)該結(jié)合物業(yè)管理小區(qū)的具體情況，制定物業(yè)管理規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理公司的行為，避免他們出現(xiàn)亂收費(fèi)的情況，只有這樣才可以使物業(yè)管理公司走向規(guī)范化的道路。
　　2.3 建立維修基金制度
　　物業(yè)管理公司應(yīng)該按照實(shí)際情況，建立維修基金制度，對(duì)維修基金的使用和歸集要按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且繳納相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)該歸業(yè)主所有。當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)資金用于物業(yè)的保修期滿了以后，物業(yè)管理公司不能夠挪用專(zhuān)項(xiàng)資金他用，而應(yīng)該由業(yè)主來(lái)進(jìn)行分配使用，只有這樣才可以使住宅小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提高，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的信任，從而使物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定健康的走下去。
　　2.4 創(chuàng)新體制，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才
　　作為物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)，想要提高企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)管理得到業(yè)主的認(rèn)可，首先應(yīng)該認(rèn)清該行業(yè)的形式，并且做好物業(yè)管理公司的人力資源開(kāi)發(fā)和管理工作，優(yōu)化人力資源配置，創(chuàng)新體制，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站位腳步。除此之外，物業(yè)管理公司應(yīng)該建立一套完善的、科學(xué)的招聘制度，采取公開(kāi)招聘，擇優(yōu)錄取的方式，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，要加大對(duì)人才的培訓(xùn)，要定時(shí)、定期開(kāi)展相應(yīng)的培訓(xùn)，使物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高。
　　3 結(jié)語(yǔ)
　　綜上所述，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，其主要的宗旨就是服務(wù)，對(duì)于物業(yè)管理這種新興的行業(yè)來(lái)說(shuō)，想要做好物業(yè)管理工作，首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，并且用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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