康琪雪，張恒銘

(北京林業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院，北京 100083)

一、研究背景與文獻回顧

根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示我國60歲以上的人口達到1.77億，約占總人口的13.26%，在之后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.40%的速度增長，到2020年老年人口將達2.48億。隨著老齡人口比重增長速度日益加快，人口老齡化給我國的經(jīng)濟、社會、政治和文化等諸多方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。2012年5月2日，國務院討論通過《社會保障“十二五”規(guī)劃綱要》中包括“實施應對人口老齡化的社會保障政策”等重要任務。養(yǎng)老地產(chǎn)作為老齡化社會的衍生品越來越受到社會各界的廣泛關注。2010年6月，首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇在北京舉行，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與研究邁向了一個新平臺。但目前養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，應分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場狀況，從而促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展。

在學者們對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究中，就研究內(nèi)容而言，主要是對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的研究，孫秀娟通過對美、法、德、日等國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資模式、開發(fā)運營模式和管理模式的分析，構建出我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式［1］。王林秀和朱超強提出養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運營創(chuàng)新模式，構建了適合我國國情的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運營體系［2］。在居民購買地產(chǎn)意愿的影響因素研究方面，Giber等指出，當年齡結構不斷變化、老年人的數(shù)量不斷增多時，老年人根據(jù)市場為他們提供幫助的多少來選擇合適的住房計劃。通過對英國55歲及以上老人的調查發(fā)現(xiàn)對退休社區(qū)住宅的興趣在婦女和高學歷的年長者中尤為明顯，能提供醫(yī)療服務、家務和個人護理服務、運輸和購物的途徑的基礎設施的養(yǎng)老地產(chǎn)對這些消費者十分具有吸引力［3］。曹彬通過梳理國內(nèi)外相關文獻，將消費者購買房地產(chǎn)的意愿劃分為心理、經(jīng)濟狀況、情境和宏觀經(jīng)濟政策四因素，進而引申出25個指標，采用主成分分析法，找出影響消費者購房意愿的關鍵因素，據(jù)此提出了相應的營銷策略［4］。單文君從旅游房地產(chǎn)消費者的消費動機著手，從消費者行為角度出發(fā)，研究旅游房地產(chǎn)消費者購買動機和感知價值和感知風險對購買行為意愿的影響，將感知價值分為感知周邊服務質量和感知核心質量和感知價格，將感知風險分為感知功能風險、感知財務風險、感知心理風險和感知事件風險，以對浙江省調查而得的一手數(shù)據(jù)，運用SPSS16.0軟件和AMOS7.0結構方程軟件對數(shù)據(jù)進行相關分析和結構方程建模，得出消費者的感知質量對行為意愿有正向的顯著性影響，感知風險有著反向的顯著性影響，35—54歲的高級白領和商務人士是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重點市場［5］。針對居民養(yǎng)老意愿從老年人需要什么的角度入手，探究影響老年人養(yǎng)老模式的因素，總結養(yǎng)老意愿在社會養(yǎng)老制度設計中的重要地位。龍書芹和風笑天在對江蘇四城市的居民養(yǎng)老意愿及其影響因素的研究中，將養(yǎng)老意愿劃分為對養(yǎng)老的責任和態(tài)度 (指子女對老年父母的責任)、自身的養(yǎng)老意愿 (指年老時是否愿意靠子女贍養(yǎng))和居住意愿 (指理想的居住方式)三方面的內(nèi)容，Logistic回歸分析顯示文化程度和年齡兩個變量對城市居民自身的養(yǎng)老意愿有顯著影響，而性別、文化程度和個人月收入則有較顯著的影響［6］。

綜上所述，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)起步較晚，對養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的定量研究尚不多見，因此，本文從養(yǎng)老地產(chǎn)市場的需求方，即現(xiàn)實消費者和潛在消費者的購買意愿入手，將居民需求置于第一位，在吸取前人研究成果的基礎上，基于對杭州市居民的一手調查數(shù)據(jù)，選取居民個人基本特征、家庭特征、經(jīng)濟特征和養(yǎng)老需求特征作為四大類影響因素，建立Logistic模型進行回歸分析，總結實證結論，以期為促進養(yǎng)老地產(chǎn)的進一步發(fā)展提供對策建議。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵界定及發(fā)展現(xiàn)狀

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產(chǎn)品［7］。這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。從狹義上看，養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求;從廣義上看，則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨有的居住功能、服務功能、保障功能以及逆向融資功能等，它的基本存在形式有老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院和托老所等。目前在我國養(yǎng)老地產(chǎn)為數(shù)不多，北京太陽城國際老年公寓、上海親和源老年公寓、長沙康乃馨老年城和海南省養(yǎng)老地產(chǎn)項目是比較成功的項目，但相比于不斷擴大的社會化養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品的供給越來越不能滿足市場的需求。根據(jù)《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃 (2011—2015年)》公布的數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國各類養(yǎng)老機構養(yǎng)老床位314.9萬張，床位數(shù)占老人總數(shù)比例僅為1.77%，每千名老人擁有床位數(shù)為17.7張，這與發(fā)達國家50—90張的水平相差甚遠，農(nóng)村近4萬家敬老院僅有64萬張床位，只能滿足24%的五保老人的養(yǎng)老需求，同時專門根據(jù)老年人身心特征而設計的、能夠滿足絕大多數(shù)老人養(yǎng)老要求的房產(chǎn)項目較少，而且其規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群都很小，存量明顯不足，供需矛盾突出，但這也恰恰說明養(yǎng)老地產(chǎn)在我國有著巨大的市場需求和發(fā)展空間。由于收入水平、傳統(tǒng)觀念等原因，不同家庭對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也有很大的區(qū)別，根據(jù)不同居民養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，針對性地選擇開發(fā)和經(jīng)營模式有助于走出當前的困境。

三、研究設計與方法

1.數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2012年在杭州市區(qū)和農(nóng)村進行的“居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿與參與行為”調查，調查的對象為70歲以下具有杭州戶籍的城鄉(xiāng)居民，為了保證樣本的代表性，調查采取多階段隨機抽樣方式。在市區(qū)，第一階段的抽樣單位是街道，第二階段的抽樣單位是社區(qū)居委會，第三階段的抽樣單位是被訪者，調查涉及三個城區(qū)的三個街道，每個街道各抽取一個居委會。在農(nóng)村，第一階段的抽樣單位為鎮(zhèn)，第二階段的抽樣單位是村委會，第三階段的抽樣單位是農(nóng)戶，調查涉及兩個鎮(zhèn)的兩個村委會。在抽中的居委會或村委會中，采用等距隨機的方法抽取家庭戶，問卷調查由調查員持問卷面對面進行訪問完成。本次調查歷時18天，發(fā)放問卷170份，獲得有效問卷157份，有效回收率92.35%。

2.樣本統(tǒng)計特征描述

(1)個人基本特征

本次調查中，在性別方面，男性74人，占47.13%，女性83人，占52.87%。從年齡方面分為三組，39歲以下的人占29.31%(46人)，他們暫時只涉及對父母的養(yǎng)老問題，40—55歲之間的人占43.94%(69人)，他們不僅要考慮贍養(yǎng)父母問題也要考慮自身的養(yǎng)老問題，55歲以上的人占26.75%(42人)，他們對養(yǎng)老問題考慮的更實際，這其中60歲以上的人占10.82%。在戶籍方面，72.61%屬于城市戶口，27.39%屬于農(nóng)村戶口。在職業(yè)方面，根據(jù)其社會地位將其分為公務員、事業(yè)人員、企業(yè)高層管理人員、一般員工、個體戶和私營企業(yè)主六類，比例分別為 14.64% (23人)、16.56% (26人)、15.28% (24人)、19.10% (30人)、22.29%(35人)和12.13%(19人)。在婚姻狀況方面，已婚的占85.98%(139人)，離婚的占2.54%，未婚的占6.36%，喪偶的占5.09%。在文化程度方面，小學及以下的占21.02%(33)，初高中占21.65%(34人)，大專本科占47.77% (75人)，研究生及以上占9.56%。

(2)家庭狀況和經(jīng)濟狀況

在家庭關系方面，94.90%的家庭關系和睦。在居住方式方面，11.40%的居民是獨居，75.79%的居民與配偶子女居住，12.70%的居民三代同居。被訪居民的家庭月收入在4 900—80 000元之間，平均值為17 339元。在退休保障的主要方式方面，71.33%的居民依靠社會保險，15.92%的居民依靠商業(yè)投保，12.73%的居民依靠退休金。

(3)居民養(yǎng)老地產(chǎn)購買意愿

統(tǒng)計結果顯示，在所有被訪的居民中，共有118人愿意購買養(yǎng)老地產(chǎn)，比例為75.15%，其中114位城市居民中共有101位愿意購買養(yǎng)老地產(chǎn)，43位農(nóng)戶中共有17人愿意購買養(yǎng)老地產(chǎn)，由此可見城市居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿比農(nóng)村居民強烈。其他一些因素與居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)愿意的相互關系詳見交互分析表1所示。

此外，購買養(yǎng)老地產(chǎn)的居民對養(yǎng)老住宅的面積、每平方米價格、區(qū)位、養(yǎng)老社區(qū)的服務提出了相應期望，在118位愿意購買養(yǎng)老地產(chǎn)的居民中，56.80%的居民愿意購買60—100平方米的養(yǎng)老住宅，占的比重最大。69.50%的居民期望養(yǎng)老地產(chǎn)的價格在5 000—10 000元/平米之間，能接受單價在20 000元以上的居民僅占了不到5%的比例。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的位置居民則沒有明顯的偏好，但也表現(xiàn)出了距離市中心越近偏好越明顯的規(guī)律，調查結果表明38.13%的居民希望養(yǎng)老地產(chǎn)建設于市中心，33.90%的居民希望養(yǎng)老地產(chǎn)建在城鄉(xiāng)結合處，有29.60%的居民接受郊區(qū)的位置。在所有被調查的居民中，最關心的養(yǎng)老因素是養(yǎng)老成本，其次是交通的便捷程度。

表1 是否愿意購買養(yǎng)老地產(chǎn)的交互分析

3.模型選擇與變量測量

本文實證研究的因變量是居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，設置虛擬變量，將愿意購買賦值為“1”，將不愿意購買賦值為“0”，采用 Logistic回歸模型對杭州市居民養(yǎng)老地產(chǎn)的購買意愿進行回歸分析，筆者之所以采用Logistic回歸模型，是由于它是處理分類變量時應用最為廣泛的模型，此模型應用于因變量是互斥的二分變量，自變量是連續(xù)變量的數(shù)據(jù)資料，本文變量的定義符合要求。Logistic模型形式如下:

其中，p為居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)的概率，exp(βi)為發(fā)生比率，解釋變量每變化一個單位，居民養(yǎng)老地產(chǎn)意愿發(fā)生概率與不發(fā)生概率的比值是變化前的相比值的倍數(shù)。

本文自變量是影響居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)的各種因素，結合已有的研究和本文的研究假設，主要包括四類，即個人基本特征、家庭狀況、經(jīng)濟狀況特征和養(yǎng)老需求特征，具體來看包括性別、年齡、戶籍性質、文化程度、職業(yè)類型、婚姻狀況、家庭關系、經(jīng)濟狀況 (包括家庭月收入、個人退休保障)和養(yǎng)老模式。各變量的具體定義如表2所示。

表2 具體變量定義及說明

四、結果分析與討論

運用上述數(shù)據(jù)，采用SPSS軟件［8］進行回歸分析，為了尋找解釋能力最強的自變量進入回歸模型，本文選擇SPSS軟件的Logistic回歸分析中自動篩選顯著自變量的Forward:Conditional方法，建立最優(yōu)的逐步回歸方程。經(jīng)過優(yōu)化調整的Logistic回歸結果如表3所示，通過回歸分析可以看出最先進入模型的是養(yǎng)老模式變量，其次依次是戶籍變量、家庭月收入變量、文化程度變量和職業(yè)變量，其它變量均被剔除。

表3 影響居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿的Logistic回歸結果

1.研究結果的原因分析

(1)個人基本特征

模型結果顯示，城鎮(zhèn)戶籍在1%的水平下，公務員、大專及本科在5%的水平下，對居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿具有顯著正相關影響。首先，城市人口居住條件比較好，習慣了高水平的物質條件，對生活品質的追求遠大于農(nóng)村人口，所以面對養(yǎng)老問題時，城市人更講究享受生活，購買養(yǎng)老地產(chǎn)以提高生活品位。其次，公務員人群收入穩(wěn)定，福利待遇好，往往積蓄較多，而且公務員在退休后有一定的醫(yī)療保障，所以養(yǎng)老居所是他們的重要渴求，公務員家庭更傾向于購買養(yǎng)老地產(chǎn)。最后，大專及本科生是當今社會的中堅力量，受教育水平高，有一定的社會地位，生活水平較高，對養(yǎng)老品位的要求也較高。而研究生及以上的高學歷人才卻并不顯著，因為在社會中活躍的這一群體，以大學教授、高官或者是企業(yè)高管為主體，他們退休后的生活沒有后顧之憂，對養(yǎng)老居所的需求彈性極小，所以他們購買養(yǎng)老地產(chǎn)的要求反而并不強烈。

(2)家庭狀況與經(jīng)濟狀況

家庭收入在1%的水平下，對居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)具有顯著正相關影響。在模型中我們發(fā)現(xiàn)老人的退休收入并不顯著，因為在我國，尊老愛幼是我國的優(yōu)良傳統(tǒng)，一個家族往往會一起供養(yǎng)老人，老人個人的收入并不是評價一個老人購買養(yǎng)老地產(chǎn)能力的標準。富裕家庭愿意為老人的生活品質的提高而付出金錢的代價，所以家庭收入在購買養(yǎng)老地產(chǎn)的決策中起到重要作用。

(3)養(yǎng)老模式

家庭養(yǎng)老模式在5%的水平下，對居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)具有顯著正相關影響。家庭養(yǎng)老模式是指老人居家養(yǎng)老，而且養(yǎng)老費用由家庭承擔，包括子女和旁系，家庭養(yǎng)老模式不僅是觀念問題，更是購買養(yǎng)老地產(chǎn)的前提，家庭養(yǎng)老的老人渴望有更好的養(yǎng)老居所，這才有可能由家庭出資購買，這也是高端養(yǎng)老地產(chǎn)普及的先決條件。

2.對策與建議

(1)注意目標客戶的需求

根據(jù)本文的實證分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的購買主體將是城市居民、公務員、家庭養(yǎng)老、大專本科和家庭收入較高的人群，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)過程中要重點考慮這部分人的需求，依據(jù)他們的養(yǎng)老意愿和養(yǎng)老社區(qū)各個方面的偏好，對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行適當?shù)脑O計，當然也應當兼顧其他客戶，體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)社會化的性質。

(2)鼓勵社會力量以多種方式興辦養(yǎng)老社區(qū)，緩解供需矛盾

養(yǎng)老事業(yè)是一項社會系統(tǒng)工程，需要社會各部門通力協(xié)作，盤活存量，開發(fā)增量。養(yǎng)老社區(qū)需要多方的支持，比如醫(yī)療、保健和休閑等各種老年人不可或缺的項目。政府對于入駐養(yǎng)老社區(qū)的各種社會團體和商家適當給予補貼，支持養(yǎng)老社區(qū)的快速發(fā)展。

3.合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)

由于老年人地緣觀念強烈，在擴大養(yǎng)老地產(chǎn)增量時要合理規(guī)劃。根據(jù)本文實證分析結論養(yǎng)老地產(chǎn)的選址宜就近，大多數(shù)情況，城市置于城市中心的社區(qū)附近，農(nóng)村以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為宜。養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)要設置醫(yī)療服務部門，集養(yǎng)老與醫(yī)療于一體。大部分人希望養(yǎng)老環(huán)境相對舒適，養(yǎng)老住宅的面積在60—100平方米之間，在交通便利、醫(yī)療保健和鍛煉設備等方面有著較高的要求，此外養(yǎng)老成本是人們養(yǎng)老最關心的因素，大部分人認為養(yǎng)老地產(chǎn)每平方米期望價格不宜超過10 000元。所以充分考慮人們的支付能力，設置不同類別和檔次的養(yǎng)老地產(chǎn)供人們選擇，避免出現(xiàn)一方面養(yǎng)老機構需求不能滿足，另一方面卻閑置的局面。

［1］孫秀娟.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究［D］.北京:北京交通大學碩士學位論文，2011.

［2］王林秀，朱超強.養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運營模式［J］.改革與戰(zhàn)略，2012，(1):174 －176.

［3］Giber，K.M.，Moschis，G.P.，Euehun，L.E.Planning to Move to Retirement Housing［J］.Financial Services Review，1998，(4):291 －301.

［4］曹彬.消費者購房意愿影響因素及營銷策略研究［D］.太原:山西財經(jīng)大學碩士學位論文，2010.

［5］單文君.旅游房地產(chǎn)消費者購買意愿影響因素研究［D］.杭州:浙江大學碩士學位論文，2010.

［6］龍書芹，風笑天.城市居民的養(yǎng)老意愿及其影響因素——對江蘇四城市老年生活狀況的調查分析［J］.社會學研究，2007，(1):97 －105.

［7］浙江大學社會科學院.浙江大學十佳研究中心浙江大學房地產(chǎn)研究中心［J］.浙江大學學報(人文社會科學版)，2012，(4).

［8］盧紋岱.SPSS統(tǒng)計分析(第四版)［M］.北京:電子工業(yè)出版社，2012.247－337.

［9］朱勁松.中國開展“以房養(yǎng)老”的影響因素的實證分析［J］.東北財經(jīng)大學學報，2011，(2).

(責任編輯:劉 艷)