濟南進入公寓“小”時代

宋立鵬 王顏

樓市整體表現(xiàn)優(yōu)異帶熱公寓

根據(jù)中原地產2012年10月的月報數(shù)據(jù)顯示，濟南在10月成交公寓產品452套，約2.35萬平米，環(huán)比分別上漲了115%和122%，達到了2012年以來的成交高峰。

實際上，這種公寓市場的火熱現(xiàn)象并不僅僅是曇花一現(xiàn)，而是之前市場積累的一次集中釋放。觀察2012年濟南市場公寓成交量月度趨勢就可以發(fā)現(xiàn)，雖然這10個月的公寓成交趨勢有升有降，但市場的整體成交走勢還是呈上升狀態(tài)的。而供應方面的情況也與此類似。2012年濟南市公寓在售供應量月度趨勢顯示，相比一季度，濟南的公寓供應狀態(tài)在4月份有一次明顯的躍升，隨后一直保持穩(wěn)定，并在10月份達到高峰。

均價方面，從1月份以來濟南公寓市場的均價便處于來回波動的狀態(tài)。雖然從1月的15913元/m²到2月的10689元/m²，公寓均價下滑了有3成之多，但其后便一直處于波動上升的狀態(tài)。10月份的均價雖然再次環(huán)比下降，但相較2月到8月的數(shù)據(jù)已經上漲了不少。

公寓市場為何會漸漸熱起來？這要歸功于2012年本地商品房市場的整體向好。經歷了年初的樓市“冬眠期”，進入“金三銀四”之后濟南的商品房市場開始回歸正軌，而在之后的幾個月中，樓市表現(xiàn)也一直維持在一種穩(wěn)步爬升的狀態(tài)，直到“金九銀十”迎來一波高潮?？梢哉f，從2012年三月份以來，濟南樓市便沒有所謂的“淡季”，商品房市場的狀態(tài)火熱不僅帶紅了住宅市場，也使得公寓市場得以慢慢走出低谷，漸漸熱起來。

投資需求為主暫難趕超住宅

對比前幾年濟南公寓的年供應量和成交量可以發(fā)現(xiàn)，雖然2012年公寓市場的表現(xiàn)還比不上2008年2009年最為繁榮的階段，但取得的一些成績已經表現(xiàn)出了明顯的回溫態(tài)勢。截至2012年10月份，濟南市年內新增公寓供應面積累計達到了23.79萬m²，已經遠遠超過2009年以來的各年同期。成交方面，累計15.52萬m²的成交面積雖然還及不上2009年與2010年的數(shù)據(jù)，但已經超過了2011年的13.19萬m²。

雖然本地公寓市場在逐漸走出低谷基本上已經是一個不爭的事實，但年內公寓成交均價的來回波動則證明，這一市場目前的狀態(tài)依然不穩(wěn)定。2012年先后出現(xiàn)了數(shù)次公寓零供應和零成交的尷尬情況，這也是為何新增供應量已經趕超之前，但成交量卻還趕不上2009年2010年同期的原因。

公寓市場難以趕超住宅市場，恐怕還是由于其自身的產品性質所決定。根據(jù)樂居記者對濟南市三個公寓代表性項目的實地探訪發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)購房者購買公寓的投資用途還是以投資為主，占到了整個購買群體的7成左右；而真正購買公寓作為居住用途的，還是以一些年輕人為主，比起其他購房群體，他們更愿意嘗試新鮮事物。

濟南公寓市場的漸熱，預示著一個屬于公寓的新時代可能即將開啟；不過相對于住宅市場來說，這個市場還太小，還需要長久的發(fā)展。所以最為適合的稱呼應該是——公寓“小”時代。

未來西部北部可能成為熱土

目前，濟南市場上在售以及待售的公寓項目有30個左右，而這其中位于歷下區(qū)的項目是最多的，差不多占了總數(shù)的4成以上；而在2012年前10個月，歷下區(qū)的公寓成交面積以及成交均價也遠遠超過其他區(qū)域。對于公寓來說，商圈是決定其生命力的最大因素，沒有一個公寓項目可以離開商圈獨自生存。因此相對于住宅來說，區(qū)位對于公寓的影響只大不小。這也就能解釋為何眾多公寓項目會扎堆歷下區(qū)了，畢竟這里是目前濟南最成熟的商圈聚集地

公寓為商用，水電費按商用算，土地使用年限為50年，不可以遷戶口。住宅水電費按民用算，土地使用年限為70年。公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。

公寓普遍的特點是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長住的商務客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。但也有極個別的是大戶型超豪華的產品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過來居住的長住商務客。這類人群通常只是住個一年半載的，所以對于酒店式的享受很在乎，同時對于有無燃氣供應，水電是否平價并不在乎。由于帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價就是很重要的特點。

從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性，功能的完備性、服務和結構的合理性。首先，單套公寓的面積要達到120平方米，這樣它才能在室內功能分區(qū)上做得比較好，面積過小，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應該大，這個空間面積主要體現(xiàn)在層高上，早期的一些住宅，不太強調層高的問題。公寓的平面面積大了，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達到24小時電梯和24小時熱水的標準。

在建筑質量和建筑標準上，公寓基本以板樓為主，通風性要好，陽光充足。其他方面公寓和住宅沒有什么本質區(qū)別。

普通住宅，一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境、綠化、學校等配套。由于是長期居住，因此要關心物業(yè)費、水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關的生活配套設施。

鏈接：濟南規(guī)定居住公寓界定須使用年限為70年

目前，省城樓市，公寓差別很多，比如有的公寓國土使用年限為70年，有的只有50年，有的只有35年。按規(guī)定，目前省城樓市中公寓種類繁多，但不外乎兩大類，一類是居住用地公寓，另一類是商業(yè)金融業(yè)用地公寓。濟南市明確要求，公寓建設項目報審時，房地產開發(fā)企業(yè)應當在規(guī)劃總平面圖中明確其建筑布局、出入口位置及建設規(guī)模、比例。單體平面圖上應當逐套標注公寓的具體類別。

規(guī)劃部門在辦理建設工程規(guī)劃許可證及其附件時，城鄉(xiāng)建設部門在辦理建筑工程施工許可證和商品房預（現(xiàn)）售許可證時，均應標明公寓性質為“居住公寓”或“商務公寓”。開發(fā)企業(yè)在房屋預（銷）售時，銷售現(xiàn)場應公示公寓的國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證及其附件、建筑工程施工許可證、商品房預（現(xiàn)）售許可證等證書。簽訂商品房買賣合同時，房屋用途欄應標明“居住公寓”或“商務公寓”。

公寓在辦理房屋產權登記時，房屋登記機構應按照規(guī)劃部門確定的具體公寓類別，在房屋產權證上的規(guī)劃用途一欄標注。標注為居住公寓的房屋就在此次限購范圍之內，而標注為商務公寓的房屋則不在此次限購范圍內。市民可通過公寓的國土使用年限進行簡單的判斷，如國土使用年限為70年，一般情況下，該公寓就是居住公寓。