房地產(chǎn)調(diào)控新思路或利好水泥需求

房地產(chǎn)企業(yè)融資必將投向樓市建設(shè)，相應(yīng)的水泥需求應(yīng)有所增加。房地產(chǎn)作為水泥行業(yè)的重要需求點(diǎn)，或許將給需求不振的水泥業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控以控制價(jià)格增長(zhǎng)與限購(gòu)并舉，然而，目前房地產(chǎn)調(diào)控正處于從“抑制需求”轉(zhuǎn)變?yōu)楦訌?qiáng)調(diào)“增加供給”的調(diào)控思維過(guò)渡期。

從 2011 年第 3 季度開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，隨后限購(gòu)令、國(guó)十條始終以嚴(yán)控房地產(chǎn)為基調(diào)。在嚴(yán)控樓市的政策之下，2012 水泥行業(yè)行情陡轉(zhuǎn)直下，在 2011 年全行業(yè)盈利超1000 億之后，2012 年水泥行業(yè)凈利潤(rùn)縮水一半，全行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩凸顯，成為繼鋼鐵行業(yè)之后，又一產(chǎn)能急劇過(guò)剩的傳統(tǒng)制造行業(yè)。2013 年上半年，全國(guó)水泥市場(chǎng)均不甚景氣，除了甘肅、江西等局部地區(qū)外，水泥需求不足、市場(chǎng)低迷，水泥行業(yè)需求旺季已經(jīng)不再。

現(xiàn)在，“房地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)微妙的時(shí)刻”。7 月 30日，中共中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。隨后，房地產(chǎn)上市公司密集發(fā)布再融資公告，業(yè)內(nèi)將此解讀為新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)板塊股票持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)摹耙种菩枨蟆鞭D(zhuǎn)變?yōu)楦訌?qiáng)調(diào)“增加供給”的調(diào)控思維過(guò)渡期。

如果真是如此，房地產(chǎn)調(diào)控“抑制需求”走向“增加供給”，那么，房地產(chǎn)企業(yè)融資必將投向樓市建設(shè)，相應(yīng)的水泥需求應(yīng)有所增加，房地產(chǎn)作為水泥行業(yè)的重要需求點(diǎn)，或許將給需求不振的水泥業(yè)來(lái)帶轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

1 調(diào)控思路或轉(zhuǎn)變

8 月 8 日，媒體曝出，目前國(guó)務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案。該草案正在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見(jiàn)。該改革或?qū)呢?cái)稅、金融、土地制度入手，其中，房產(chǎn)稅是重點(diǎn)研究課題。

報(bào)道援引知情人士的話稱，從方案中可以看出，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革，避免此前在體制不順的情況下以行政手段“治標(biāo)不治本”所帶來(lái)的弊端，“比如說(shuō)，現(xiàn)在處于貨幣超發(fā)的時(shí)間段，資產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)往上走，無(wú)論怎么調(diào)控都沒(méi)用，只能把金融改革，貨幣控制好，房?jī)r(jià)才能下來(lái)?！?/p>

“這一次的氣氛與以往明顯不一樣，風(fēng)向可能有變。”高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)首席策略官李國(guó)平表示，7 月“地王”頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和輿論態(tài)勢(shì)，不亞于此前的任何一次調(diào)控。以往，中央通常會(huì)有“加強(qiáng)調(diào)控”、“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”或“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”等表態(tài)，以平抑市場(chǎng)預(yù)期，總體上是打壓和控制的態(tài)度。但是，這一次中央強(qiáng)調(diào)的是“保持合理投資增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。有著多年房地產(chǎn)行業(yè)和政策觀察經(jīng)驗(yàn)的李國(guó)平認(rèn)為，這里面有一點(diǎn)鼓勵(lì)的意味。

華泰證券的一份研究報(bào)告則稱，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立剛起步，目前正處在調(diào)控思維轉(zhuǎn)變的過(guò)渡期，調(diào)控思路將從“抑制需求”轉(zhuǎn)變?yōu)楦訌?qiáng)調(diào)“增加供給”。土地供應(yīng)的增加和再融資渠道的漸進(jìn)式放開(kāi)，都將給“增加供給”帶來(lái)幫助。

對(duì)于現(xiàn)有的限價(jià)、限購(gòu)等調(diào)控政策，行業(yè)分析人士表示難以馬上退出：“政策要穩(wěn)定，包括現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)隨意改變，但不會(huì)再不斷地出新的調(diào)控政策，會(huì)更多地發(fā)揮現(xiàn)有政策的威力，落實(shí)好現(xiàn)在的政策?！?/p>

一位接近國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的分析人士則指出，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述，在上一屆政府的調(diào)控政策中也多次出現(xiàn)，還不能據(jù)此斷言政策轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)有新的變化和思路，仍需等待決策層的定調(diào)和具體表態(tài)。時(shí)間點(diǎn)大致在十八屆三中全會(huì)之后或明年“兩會(huì)”前后。

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史 7 月 31 日參加新華網(wǎng)在線訪談時(shí)提到，下一步要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。

8 月 5 日，發(fā)改委主任徐紹史在報(bào)告中指出下半年工作重點(diǎn)包括“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，具體內(nèi)容包括“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策，加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)力度，加快普通商品住房開(kāi)工建設(shè)，支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求”。

2 再融資開(kāi)閘漸近

7 月 30 日，中共中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”之后，房地產(chǎn)上市公司密集發(fā)布再融資公告。8 月以來(lái)，新湖中寶、冠城大通和宋都股份等多家房企相繼發(fā)布再融資預(yù)案，近日，北京城建推出定向增發(fā)預(yù)案。截至目前，這四家房企的擬再融資金額超過(guò) 127 億元。

8 月 2 日，新湖中寶公告了非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案，計(jì)劃募集55 億元資金投向位于上海的兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。新湖中寶的定增方案，是被市場(chǎng)解讀為房地產(chǎn)再融資有條件放開(kāi)的信號(hào)。同一天，冠城大通也發(fā)布了 18 億元可轉(zhuǎn)債的再融資預(yù)案。

8 月 6 日，停牌一個(gè)月之久的宋都股份公告了定向增發(fā)預(yù)案，擬募集 15 億元資金投向南京和杭州的兩個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目。

宋都股份稱，此次定向增發(fā)，除了提高公司凈資產(chǎn)規(guī)模和償債能力以外，還包括“提高中小套型普通商品住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度”，并稱該募集資金投向“符合國(guó)家增加中小套型普通商品住房項(xiàng)目的相關(guān)政策和發(fā)展方向”。

“如果宋都股份的增發(fā)方案獲批，那就能判斷房地產(chǎn)再融資的閘門徹底放開(kāi)。”業(yè)內(nèi)人士指出，與此前新湖中寶面向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的定增方案不同，宋都股份此次募資投向完全是普通商品住宅項(xiàng)目。

一家大型券商的內(nèi)部人士也認(rèn)為，“宋都股份肯定事先要與監(jiān)管部門溝通，這個(gè)方案本身就很有信號(hào)意義”。

此外，中茵股份、金科股份和招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家上市房企皆以籌劃重大事項(xiàng)為由，于近日相繼公告停牌，業(yè)內(nèi)分析可能正籌備再融資方案。

在房地產(chǎn)嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房企再融資不被允許已經(jīng)三年，房企負(fù)債率高、貸款利息高，房企普遍面臨較大的資金壓力，房企拿地開(kāi)工建設(shè)也受到了一定遏制，房企再融資的迫切心情可見(jiàn)一斑。

而隨著近期多家房企融資方案的出爐，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控行政手段將逐漸淡化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或越來(lái)越趨于市場(chǎng)化，房企正在醞釀的新一輪融資有望開(kāi)閘。暫停三年的房地產(chǎn)再融資有望開(kāi)閘，在不斷加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的預(yù)期。

3 限購(gòu)松動(dòng)刺激增量

就在房企再融資開(kāi)閘預(yù)期升溫同時(shí)，近期溫州證實(shí)擬放寬限購(gòu)政策。

媒體報(bào)道，素有樓市風(fēng)向標(biāo)之一稱號(hào)的溫州，微調(diào)了限購(gòu)政策：已有一套住宅的，可以再買一套。2011 年 3 月，溫州曾出臺(tái)的“限購(gòu)令”規(guī)定，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭只能新購(gòu)買一套住房，較其他城市更為嚴(yán)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，種種跡象表明，長(zhǎng)期被嚴(yán)厲調(diào)控的地產(chǎn)板塊的冬天已經(jīng)過(guò)去。

對(duì)于此次限購(gòu)政策微調(diào)，溫州官方并未正式下發(fā)文件，而是在實(shí)際操作中按照一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。溫州市住建委認(rèn)為，此次放松仍在國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，只是調(diào)控政策上的微調(diào)。

安信證券研究報(bào)告認(rèn)為，2011 年溫州出臺(tái)的限購(gòu)政策較國(guó)務(wù)院的要求更嚴(yán)，本次政策調(diào)整是對(duì)此前政策過(guò)嚴(yán)的糾偏。2011 年出臺(tái)限購(gòu)政策時(shí)，溫州房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。由于民間融資問(wèn)題導(dǎo)致溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)較為特殊，最近兩年溫州房?jī)r(jià)的波動(dòng)在全國(guó)范圍內(nèi)并不具有代表性。未來(lái)少數(shù)限購(gòu)政策嚴(yán)于國(guó)務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)，且樓市基本面逐漸惡化的城市有回歸全國(guó)限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的可能。

行業(yè)人士表示，如果房企再融資開(kāi)閘，只對(duì)部分地產(chǎn)股利好且利好有限。雖然新湖中寶等房企出臺(tái)了再融資計(jì)劃，但是計(jì)劃還沒(méi)被批準(zhǔn)。而從新湖中寶等房企的融資計(jì)劃中可以看出，投資的項(xiàng)目多為棚戶區(qū)建設(shè)和保障房項(xiàng)目，是針對(duì)于符合國(guó)家政策的融資方案?？梢?jiàn)政府開(kāi)放融資是有條件有方向的，政府對(duì)解決保障房建設(shè)方面的大力支持，并可能借錢參與建設(shè)。因此，如果房企融資針對(duì)性地開(kāi)閘，也許會(huì)導(dǎo)致部分房企改變計(jì)劃投資到保障房方面的建設(shè)。房企融資對(duì)一些上游相關(guān)行業(yè)是利好，比如鋼鐵、水泥等建材行業(yè)。

今年 6 月 26 日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議曾研究部署加快棚戶區(qū)改造，提出今后五年完成各類棚戶區(qū)改造 1000 萬(wàn)戶，其中 2013 年改造 304 萬(wàn)戶。會(huì)議要求各級(jí)政府增加財(cái)政投入，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸支持，符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造的中期票據(jù)和企業(yè)債券。華泰證券分析師曹光亮認(rèn)為，針對(duì)舊城改造和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的再融資被放行是大概率事件。

且不論，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向，針對(duì)舊城改造和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的再融資被放行卻是大概率事件。因此，房企勢(shì)必加大投資，水泥等建材需求會(huì)得到相應(yīng)增長(zhǎng)，一旦全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控向“增加供給”方向轉(zhuǎn)變，筆者亦認(rèn)為從這么多年的限購(gòu)、限價(jià)調(diào)控來(lái)看，效果并不突出，因?yàn)?，“增加供給”將具有可行性，但是考慮的部分地區(qū)的房屋空置率，這些地區(qū)并不適合“增加供給”，所以區(qū)域性的“增加供給”比較合理，這些地區(qū)的水泥需求亦將恢復(fù)增長(zhǎng)。

從水泥業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性來(lái)看，2011 年高鐵停建，房地產(chǎn)受到打壓以來(lái)，水泥市場(chǎng)陡直下滑，利潤(rùn)大幅下降。那么，隨著房地產(chǎn)調(diào)控從“抑制需求”向強(qiáng)調(diào)“增加供給”轉(zhuǎn)變，加之融資開(kāi)閘，房地產(chǎn)新建項(xiàng)目將大幅增加，水泥業(yè)將迎來(lái)復(fù)蘇。