芻議房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢

雅戈爾置業(yè)控股有限公司 倪飆

房地產(chǎn)在我國發(fā)展的時間很短，但是對我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動作用。我國建筑主體也由公共房屋建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榧揖幼》拷ㄔO(shè)。隨著我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)和人口的不斷增加，全國居民的住房需求不斷增加。近幾年來，房價飛速上漲，給人們買房帶來了沉重的壓力，分析我國目前房地產(chǎn)市場形勢及未來發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)平穩(wěn)較快發(fā)展提供借鑒。

1 目前房地產(chǎn)市場形勢

房地產(chǎn)在我國短短幾十年的發(fā)展，卻在經(jīng)濟(jì)、政治等方面產(chǎn)生了巨大的影響。社會主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長起來的房地產(chǎn)事業(yè)大大改善了我國城鎮(zhèn)居民的住房條件。但是近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中遇到了諸多問題。主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

(1)普通商業(yè)性住房的市場交易量下降，房地產(chǎn)市場呈持續(xù)低迷的狀態(tài)。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場的投資量呈逐漸下降的趨勢。2012年資金來源分類指數(shù)為91.94，相比上年下降了15個百分點。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為94.21，比上年下降了3.56個百分點。與此同時，房屋建設(shè)施工面積也比上年下降4個百分點。投資金額、土地開發(fā)面積和房屋建設(shè)施工面積是計算房地產(chǎn)建設(shè)狀況的重要參考數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)的集體下降，都間接說明了我國目前住房交易量在下降，房地產(chǎn)市場呈持續(xù)低迷的狀態(tài)。

(2)房價指數(shù)總體水平與項目個案表現(xiàn)特征相反。站在全國的角度來看，根據(jù)國家建住部和國家統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國2009年的房價指數(shù)呈現(xiàn)增長的狀態(tài)。尤其是北京地區(qū)，房價指數(shù)絕大部分超過5%以上，即使在五環(huán)以外也是如此。各個地區(qū)的房地產(chǎn)市場嘗試采取降價促銷的措施來保證房子的銷售量。這在一定程度上對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響，因為降價促銷使想要購買房子的人們增加了對房價下降的期望。

(3)不同區(qū)域之間，房地產(chǎn)市場有明顯的差異。我國擁有960萬平方公里廣闊的領(lǐng)土，由于地理位置、文化傳統(tǒng)、生活習(xí)慣和國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策等內(nèi)外因素的影響，不同區(qū)域因為占用不同的資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展也呈現(xiàn)不同的狀況。目前在我國，東部地區(qū)和中西部地區(qū)一些發(fā)展較快的城市相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場也發(fā)展到更前一步。房地產(chǎn)市場的發(fā)展一般分為起步階段、快速發(fā)展階段、平穩(wěn)階段和發(fā)展瓶頸階段。東部地區(qū)和中西部發(fā)展較快城市的房地產(chǎn)市場達(dá)到了平穩(wěn)期，而西部貧困地區(qū)在前幾年才剛剛進(jìn)入快速發(fā)展期。這種發(fā)展的不協(xié)調(diào)性也給我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控帶來了很大的障礙。

2 造成目前房地產(chǎn)市場形勢形成的原因

(1)國際經(jīng)濟(jì)的影響。2008年的金融危機(jī)使全球經(jīng)濟(jì)陷入了萬丈深淵，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生了不小的影響，尤其是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響不可小覷。受到全球金融危機(jī)的影響，銀行明顯也感到害怕，對外貸款的膽量也變小了。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，各國之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越來越密切，海外資產(chǎn)狀況的突變也可能影響我國房地產(chǎn)市場的安全。此外，石油、煤礦、稀有金屬等資源的價格發(fā)生普遍上漲，一方面增加了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)成本，另一方面也提高了買房者的壓力，使他們在作出決定時更加謹(jǐn)慎。

(2)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)量下降，保障性住房建設(shè)不斷加快。我國現(xiàn)在仍然是一個發(fā)展中國家，雖然總體經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展，各種領(lǐng)域的發(fā)展突飛猛進(jìn)，甚至超越了發(fā)達(dá)國家的水平，但是依然有眾多人民群眾面臨著嚴(yán)峻的生活困難，甚至還沒有達(dá)到溫飽。在住房、醫(yī)療、上學(xué)等中，住房是首要問題。為了保障困難群眾的基本生活，國家出臺了保障性住房建設(shè)的政策。各地政府為了響應(yīng)國家政策的實施，都普遍重視加快保障性住房建設(shè)的工作。

(3)不完善的市場調(diào)節(jié)機(jī)制。機(jī)制是系統(tǒng)運行所遵循的固有規(guī)律，也是系統(tǒng)運行正常的基本保障。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展年齡比較年輕，尚未建立完善的市場調(diào)節(jié)機(jī)制。而房地產(chǎn)又是一個高回報的產(chǎn)業(yè)，許多開發(fā)商往往只注重利益的追求，無視道德和法律的約束，采用各種非正常渠道和方式，將土地轉(zhuǎn)化為自己的私人財產(chǎn)。這種不公平直接導(dǎo)致了資源占有的不公平進(jìn)而加重貧富差距，形成兩極分化。

(4)持續(xù)低迷的宏觀經(jīng)濟(jì)。在改革開放的中國，加強(qiáng)與海外國家的經(jīng)濟(jì)往來促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不斷增加的進(jìn)出口貿(mào)易額是我國經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的重要推動力量。但是受國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步調(diào)明顯減緩，從我國公布的GDP的增長速度，進(jìn)出口貿(mào)易額，人均消費水平等數(shù)據(jù)可以得出這個結(jié)論。例如GDP的增長率，2012年第二季度相比第一季度下降了近1.5個百分點。在整個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變慢的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了萎靡不振的現(xiàn)象。

3 積極的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在還只是初步發(fā)展，未來還有很長的路要走。道路是坎坷的，前途是光明的，我們應(yīng)該本著積極向上的心態(tài)迎接市場的各種不良狀況。

我國現(xiàn)在正大力加強(qiáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步推進(jìn)，當(dāng)前農(nóng)村生產(chǎn)生活方式會發(fā)生翻天覆地的變化。農(nóng)民群眾也將逐漸融入城鎮(zhèn)商品房居住的生活方式，生活環(huán)境也將不斷得到改善。除此之外，還存在著眾多潛在住房消費群體，例如即將結(jié)婚的人就是一個巨大的源源不斷的市場。

面對當(dāng)前的困境，未來的房地產(chǎn)市場將拋棄全面平均的發(fā)展方式，重點發(fā)展相關(guān)方面的建設(shè)。節(jié)能是未來建筑建設(shè)的發(fā)展趨勢。隨著資源的不斷被利用，全球資源逐漸減少，為了全人類的可持續(xù)發(fā)展，節(jié)能將是未來房屋居住的主角。重視水、電、土地、材料等各方面能源的節(jié)約和品質(zhì)。在制度和分配體系方面，為了保障全國人民有房可居，不僅要加強(qiáng)和完善商業(yè)性住房建設(shè)，還應(yīng)該加強(qiáng)住房保障制度和體系建設(shè)，給困難群眾提供優(yōu)質(zhì)足夠的住房條件。即使收入水平相對比較低，也有能夠遮風(fēng)擋雨的地方，這也是全面建設(shè)小康社會的要求。因此未來的房地產(chǎn)市場應(yīng)該跟隨國家總體方針政策走，將困難群眾的住房問題提到議事日程上來。

雖然現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多弊端，但是面對房地產(chǎn)市場未來的變化，我們應(yīng)該依然保持樂觀的態(tài)度。巨大的住房需求是房地產(chǎn)市場發(fā)展的保證，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。由于土地資源的逐漸減少，買賣性住房的比例應(yīng)相對應(yīng)地降低，提高租住型住房的建設(shè)。在房地產(chǎn)問題備受關(guān)注的形勢下，人們普遍增加了對房地產(chǎn)信息的了解，群眾對于房屋的購買和利用會更趨于作出科學(xué)合理的選擇。消費者相關(guān)意識的提高對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展具有代表性意義。

道路是曲折的，前途是光明的。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場低迷的狀態(tài)既有市場發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，也有在中國發(fā)展的特殊國情性，還有國際金融危機(jī)的特殊時期性。失敗是成功之母，房地產(chǎn)市場雖然目前處于低迷狀態(tài)，但是對于我國對健康房地產(chǎn)市場的探索也未嘗不是一個推動的力量。政府、企業(yè)、普通百姓三者都在這個過程中扮演著重要的角色。

[1]陳少華.從宏觀經(jīng)濟(jì)視角淺析我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展趨勢[M].經(jīng)貿(mào)雜志,2010.

[2]朱中一.當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢及發(fā)展趨勢[M].中國房地信息,2008.

[3]文林峰.當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展趨勢[M].中華建設(shè),2009.