甄選項目入圍理由

南京鵬欣·水游城由美國知名建筑設(shè)計公司捷得建筑設(shè)計事務(wù)所執(zhí)筆設(shè)計，設(shè)計師以“時間型消費”的理念，通過精妙的手法將陽光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施，把建筑用運河隔開，形成開放式體驗空間。作為第五代商業(yè)模式shopping park，該項目倡導(dǎo)“時間型消費”、體驗型消費”和“激發(fā)型消費”，其一站式多元化生活，為人們引導(dǎo)了多種未知生活的可能，充分打破了傳統(tǒng)商業(yè)模式的目的性消費。在該項目的商業(yè)模式中，購物已不再是最重要的功能，而是通過將購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能一體化打造出新一代“時間型消費之城”——人們將時間、金錢留于此處，帶走的卻是一種新鮮的生活體驗和生活方式。

我在日本建造的叫博多運河城，

它是在1996年開業(yè)的。

2008年，我在南京建造了鵬欣·水游城。

在我看來，當(dāng)噴水池的水噴射到最高點的時候，

面對太陽時，瞬間出現(xiàn)一道彩虹，水在這一瞬間是最美的。操作一個商業(yè)地產(chǎn)亦是如此，

是基于與社區(qū)共同成長的理念。

社區(qū)建設(shè)其實不光是建設(shè)，

建完后的運營才是真正主要的，

所以我們要從運營的角度出發(fā)。

——日本福岡地所株式會社原社長、上海地慧房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長藤賢一（南京鵬欣·水游城的總體開發(fā)及商業(yè)運營總顧問）

南京鵬欣·水游城沒有散售一平方米，

因為，商業(yè)項目如果把產(chǎn)權(quán)分得很散，

運營和管理會出現(xiàn)很多問題，

為此我們抵制了很多誘惑，專心打造這個品牌。

要成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要掌握“大勢”，

現(xiàn)階段對商業(yè)地產(chǎn)來說是巨大的發(fā)展機遇，

因此要順勢而為。

其次是要有獨特的開發(fā)策略，

我們成系統(tǒng)地引進有經(jīng)驗的團隊和整套的商業(yè)項目運行理念，而不是抄襲某一個建筑。

最后就是必須形成很好的品牌意識，

讓項目有更好的形象和品牌組合。

——上海鵬欣（集團）有限公司總經(jīng)理趙維茂

讓人停留的時間型消費

南京鵬欣·水游城位于夫子廟商圈中心地段，距南京貿(mào)易集群新街口2公里，處在城市中軸線上，屬于南京5分鐘都會生活圈中心地帶。該項目順應(yīng)了南京市未來的城市發(fā)展方向，以廣域集客為目標，通過不同生活風(fēng)格的特色店鋪組合，表現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的魅力，填補了南京現(xiàn)有商業(yè)格局的空白，實現(xiàn)了與新街口、夫子廟、湖南路等商圈的差異化并存。

不像傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)設(shè)施，南京鵬欣·水游城格局開放，陽光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中。城中最壯觀的是一個六層高的中空球體，形成了商場的中庭，增加了商鋪的可視性，提高了兩層以上商鋪的價值與人員到達率。中心舞臺在建筑上引入了向心力的概念，通過365天全天候不同主題的活動使其長期保持新鮮感，從而打造一個“永不落幕的都市劇場”。這也是該項目持續(xù)品牌推廣的方式：不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設(shè)施的空間、景觀環(huán)境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者習(xí)慣性地在這里形成長時間滯留和消費，由此充分詮釋了時間型消費概念。南京鵬欣·水游城仿照日本博多運河城的模式設(shè)計規(guī)劃，它的開發(fā)理念是先要讓人感動、讓人停留，目的最終是增加消費，繼而盈利。

有態(tài)度的持有經(jīng)營

南京鵬欣·水游城不像第四代商業(yè)SHOPPING MALL簡單依靠大賣場作為單一的主力店，而是組合引進購物、休閑娛樂、餐飲、服務(wù)各功能的品牌主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時尚、新潮為主打，協(xié)調(diào)發(fā)展多元文化、多元消費，營造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。

綜合進駐品牌、店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)比重等考量因素，南京鵬欣·水游城相對于新街口等傳統(tǒng)商圈，達到了約60%的差異率，這使得該項目客群表現(xiàn)出更大的廣域性和循環(huán)性。各樓層設(shè)定不同的目標客層，并合理配置業(yè)態(tài)及體量。在經(jīng)營合作模式上，南京鵬欣·水游城采取“只租不售”的持有方式對外招商，餐飲、娛樂等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同。

該項目超越了傳統(tǒng)商業(yè)模式的單一城市價值——商品交易平臺與物質(zhì)消費平臺，而拓展到虛實結(jié)合、多元產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新平臺。以自身多元設(shè)計為基礎(chǔ)，軟件對接虛擬網(wǎng)絡(luò)消費，硬件對接社會多元產(chǎn)業(yè)，如文化產(chǎn)業(yè)、會展經(jīng)濟、社會公益等。運河駁岸廣場、中央穹頂舞臺、五星多功能影院，365天上演各種公益活動、文藝演出、商業(yè)展覽、文化論壇等。更為難得的是，南京鵬欣·水游城重視商場文化的建設(shè)，幾乎每天都要舉辦一些特別的公眾活動，這其中有許多是公益性質(zhì)的，該項目一年在這項上的投入就超過300萬元。