張佳竹

8月14日，北京艷陽高照。融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩以41.2億元拿下亦莊新城-1街區(qū)B01R1-1和B02R1兩地塊，刨除保障房等配建后，商品房部分折合樓面價(jià)近3萬元/平米，刷新亦莊土地成交紀(jì)錄。

盡管今年以來全國(guó)的土地市場(chǎng)一直高燒，地王屢見不鮮，但亦莊新城兩塊普通土地的瘋狂仍然觸動(dòng)了行業(yè)神經(jīng)。在亦莊區(qū)域地價(jià)首次達(dá)到3萬元/平米后，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該地塊項(xiàng)目的價(jià)格必將突破5萬元/平米，一時(shí)間“北孫河、南亦莊”成為北京樓市最熱的兩大新晉高端板塊。亦莊地價(jià)也在短時(shí)間之內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三級(jí)跳”，在高價(jià)地的帶動(dòng)下，亦莊板塊的土地和新盤都隱有全面沸騰之勢(shì)。

“面粉貴過面包”

融創(chuàng)搭伙國(guó)企葛洲壩耗資41.2億元拿下了亦莊新城33萬平米的宅地，上百輪的競(jìng)價(jià)把配建限價(jià)房的面積推高到了17.4萬平米，占到了規(guī)劃面積的50%以上。剔除保障房等配建后，該地塊的樓面價(jià)已在3萬元/平米之上。3萬元/平米，這不僅意味著新晉地王的地價(jià)已經(jīng)超出目前該區(qū)域大多數(shù)樓盤的售價(jià)，更意味著亦莊地價(jià)在不到一年的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“三級(jí)跳”。

時(shí)間回溯到2012年9月，當(dāng)北京城建以16.27億元、配建1.64萬平米公租房的條件競(jìng)得亦莊新城擴(kuò)容之后的第一塊居住用地河西區(qū)X83R1地塊，彼時(shí)樓面價(jià)僅為11100元/平米。

時(shí)隔一周之后，保利融創(chuàng)聯(lián)合體競(jìng)得亦莊新城X1-1A組團(tuán)B03R1-1和B03R1-2地塊，樓面價(jià)分別達(dá)到14382元/平米和15043元/平米。

今年1月31日，方興地產(chǎn)斬獲亦莊新城河西區(qū)兩地塊，最高樓面價(jià)達(dá)到17000元/平米。此時(shí)距北京城建拿地僅過去四個(gè)多月，地價(jià)已上漲52%。這股瘋狂漲勢(shì)沒有在各種調(diào)控下降溫，反而愈演愈烈，7個(gè)月之后，融創(chuàng)葛洲壩將亦莊地價(jià)推向3萬元/平米的高峰。

地價(jià)高燒不斷的根本原因還在于市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁，這讓更多開發(fā)商更愿意選擇一線城市，尤其是那些意識(shí)到三四線城市投資風(fēng)險(xiǎn)的房企，更是紛紛回歸。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，由于每年的土地供應(yīng)有限，所以競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，進(jìn)而推升了一些區(qū)域地王，然后推導(dǎo)出未來房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期。

如此一來，整個(gè)市場(chǎng)便形成了一個(gè)地價(jià)與房?jī)r(jià)滾動(dòng)式推升的格局。亦莊地王誕生后，林肯公園計(jì)劃將他們的售價(jià)從3.2萬元/平米調(diào)到3.7萬元/平米。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示，土地高溢價(jià)成交催生區(qū)域房?jī)r(jià)是一種規(guī)律。亦莊樓市一直比較平穩(wěn)，這一次亦莊新城地塊高溢價(jià)成交更提升了購(gòu)房者的心理預(yù)期。亦莊區(qū)域一在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，融創(chuàng)葛洲壩的高價(jià)地，對(duì)區(qū)域內(nèi)在售或者即將開售的項(xiàng)目都有一定影響，很多項(xiàng)目都計(jì)劃對(duì)價(jià)格和銷售策略做出調(diào)整，但目前價(jià)格管制嚴(yán)格，這些調(diào)整最終并不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，高價(jià)地塊的成交目前對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響不是很大，眼下主要是增強(qiáng)了購(gòu)房者和開發(fā)商對(duì)區(qū)域的信心。

高地價(jià)的隱憂

從1萬元/平米到3萬元/平米，亦莊地價(jià)三級(jí)跳僅用了不到一年的時(shí)間，這種“大躍進(jìn)”式的飛躍甚至讓不少開發(fā)商都覺得不可思議。盡管融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌堅(jiān)信亦莊是北京樓市的一個(gè)價(jià)值洼地，但在3萬元/平米的地價(jià)面前，融創(chuàng)仍受到來自投資者的巨大壓力。

前車之鑒，中信新城在開盤之后的一年多時(shí)間內(nèi)銷售緩慢，成交均價(jià)一直被抑制在1.8萬元—2.3萬元/平米，價(jià)格還不及通州核心區(qū)的項(xiàng)目。在大興天宮院房?jī)r(jià)從1.2萬元/平米漲到2萬元/平米之后，中信新城的成交價(jià)也只是漲到了2.6萬元/平米。

面對(duì)種種質(zhì)疑，以至于在融創(chuàng)年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，在拿地決策上有絕對(duì)拍板權(quán)的孫宏斌解釋了6分鐘后，不得不用“我啰嗦這么久，就是想表明，融創(chuàng)拿下這個(gè)地塊是合適的，我們對(duì)北京市場(chǎng)的判斷沒有錯(cuò)”結(jié)尾。

但在許多業(yè)內(nèi)人士看來，這并不足以支撐起目前的地價(jià)水平，對(duì)亦莊板塊的熱度仍然心存疑慮。

盡管開發(fā)商一再?gòu)?qiáng)調(diào)亦莊的配套優(yōu)于孫河，但在多家商業(yè)地產(chǎn)顧問公司眼中，亦莊的商業(yè)配套乏善可陳，出讓了大量商業(yè)辦公用地的亦莊新城也被徹底排除在甲級(jí)寫字樓的統(tǒng)計(jì)范圍之外。郭毅告訴記者，在約十年時(shí)間內(nèi)，亦莊板塊一直處于比較沉寂的狀態(tài)，除了中信新城，亦莊在近幾年只出讓了一些商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)知度甚至比不上本世紀(jì)初。

在東匯置地CEO劉東看來，亦莊新城距離亦莊核心區(qū)尚有一段距離，雖然擁有大量的儲(chǔ)備土地，但僅一年多前才開始起步，無論是環(huán)境還是配套都尚未成型。

雖然不能忽略北京市政府早在2005年作出的亦莊新城規(guī)劃，更不可小覷今年年初3960億元投入的新一輪“城南計(jì)劃”對(duì)亦莊區(qū)域價(jià)值提升的作用。但需要注意的是，從規(guī)劃到投資、再到建設(shè)，亦莊新城真正成熟尚需時(shí)日，開發(fā)商激進(jìn)拿地的同時(shí)，也應(yīng)思考區(qū)域的消費(fèi)水平能否支撐高價(jià)地的消化。