徐美

【摘 要】 房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，其與房屋建筑面積計(jì)算管理是房地產(chǎn)管理的一個(gè)重要職能，是政府對(duì)房屋權(quán)屬和面積進(jìn)行管理和計(jì)量監(jiān)督的基本手段。結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪的重要性，分析目前房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題，并就如何解決這些問(wèn)題提出對(duì)策。

隨著城市化進(jìn)程的加大和住房制度改革的進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，為房產(chǎn)測(cè)繪帶來(lái)了很好的發(fā)展機(jī)遇和新的挑戰(zhàn)，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪提出了新的要求。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

房產(chǎn)測(cè)繪作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的測(cè)繪技術(shù)手段之一，在當(dāng)前有著重要的意義。其重要性和作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（1）為房地產(chǎn)管理提供依據(jù)。房地產(chǎn)行政管理包括對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和所有權(quán)人及使用權(quán)人的管理。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中包括對(duì)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)者之間的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)行政管理是一種政府行為，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、房地產(chǎn)行業(yè)管理和住房管理等。這些管理工作千頭萬(wàn)緒，但歸結(jié)為一點(diǎn)，即它們都離不開(kāi)房產(chǎn)圖和房地產(chǎn)測(cè)量作基礎(chǔ)。例如產(chǎn)籍管理就是通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪、調(diào)查及其資料，方能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并健全產(chǎn)籍資料的。從這個(gè)意義上說(shuō)，沒(méi)有房產(chǎn)測(cè)繪就沒(méi)有房產(chǎn)產(chǎn)籍管理。

（2）為城市建設(shè)等籌集資金服務(wù)。作為城市第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，是城市建設(shè)資金的重要來(lái)源，有人稱(chēng)為“聚寶盆”可以說(shuō)，城市開(kāi)征與土地和房產(chǎn)有關(guān)的稅種，都離不開(kāi)房地產(chǎn)勘測(cè)這項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，此外，城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作底圖等都依賴(lài)于測(cè)繪資料，房產(chǎn)圖和地籍檔案給這些活動(dòng)的策劃人提供了必備的房地產(chǎn)信息。

（3）為城市規(guī)劃和發(fā)展服務(wù)。城市規(guī)劃的重要性除城市建成區(qū)的合理布局外，非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的控制和農(nóng)田菜地的保護(hù)是非常重要的，它關(guān)系到城市發(fā)展遠(yuǎn)景、生態(tài)平衡和生存環(huán)境的改善。這些規(guī)劃的落實(shí)，除軟科學(xué)保證外，房地產(chǎn)圖件和土地利用圖是主要資料保證。此外，房產(chǎn)測(cè)繪為城鎮(zhèn)住房制度改革服務(wù)，它能提供住房變化信息，為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的建立和運(yùn)行提供資料。

二、房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題

（1）房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)育不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位。盡管房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開(kāi)、納入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)育不完善，存在一些不公平競(jìng)爭(zhēng)甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序。比如個(gè)別測(cè)繪公司賄賂地方房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)人員，達(dá)到以行政手段強(qiáng)制指定業(yè)主委托該公司進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，在社會(huì)上造成了惡劣的影響。此外，壓低價(jià)格承接業(yè)務(wù)也是一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題。一些房產(chǎn)測(cè)繪公司在競(jìng)爭(zhēng)中大打價(jià)格戰(zhàn)，以折半價(jià)甚至更低的價(jià)格承接業(yè)務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)收費(fèi)一度混亂，其利潤(rùn)空間相當(dāng)小，甚至?xí)澅?。這種現(xiàn)象持續(xù)下去，將形成惡性循環(huán)，不利于測(cè)繪機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展。目前，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)督管理體制以及相關(guān)法律法規(guī)還不完善，測(cè)繪行政管理部門(mén)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

（2）成果質(zhì)量監(jiān)督不力。房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)和政府管理部門(mén)脫鉤改制后，缺少房產(chǎn)測(cè)繪成果的鑒定監(jiān)督機(jī)構(gòu)是當(dāng)前各地普遍存在的問(wèn)題。有些房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中比較含混不清的地方也成了分?jǐn)傆姓`、推卸責(zé)任的借口。許多對(duì)自己房產(chǎn)面積持有懷疑態(tài)度的百姓，面對(duì)尤如天文數(shù)字的測(cè)繪報(bào)告，看不懂，心里又沒(méi)底，無(wú)可奈何地往返于開(kāi)發(fā)商和測(cè)量公司之間，最終使矛盾激化。

（3）測(cè)繪行業(yè)管理不統(tǒng)一。目前，縣（市）一級(jí)的測(cè)繪，特別是城市規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)測(cè)繪，土地管理中的地籍測(cè)繪，基本上是各行其是，各取所需。城市規(guī)劃部門(mén)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行了測(cè)繪，土地管理部門(mén)為了自己的需要，也進(jìn)行了地籍測(cè)繪。而事實(shí)上，城市規(guī)劃測(cè)繪與地籍測(cè)繪有很多共同之處，很多屬于重復(fù)測(cè)繪生產(chǎn)。而部門(mén)因資金、技術(shù)等所限，很難進(jìn)行產(chǎn)品深加工，進(jìn)行必要的產(chǎn)品成果深入分析研究。這樣，既造成了生產(chǎn)資金的浪費(fèi)，又造成了資金短缺，不利于測(cè)繪事業(yè)的發(fā)展。

（4）從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。房產(chǎn)測(cè)量人員應(yīng)為熟練掌握法律、建筑、測(cè)繪技術(shù)等多方面知識(shí)的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)測(cè)量人才。但目前從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測(cè)繪工作水平較低。

三、應(yīng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題的對(duì)策

（1）加快房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化步伐，規(guī)范并形成競(jìng)爭(zhēng)有序的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。首先，實(shí)行測(cè)管分離和測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)行為；加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場(chǎng)準(zhǔn)入，推進(jìn)開(kāi)放房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)步入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、法制化的軌道。其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測(cè)繪誠(chéng)信體系。嚴(yán)格按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)對(duì)其測(cè)繪成果承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)個(gè)別在測(cè)繪中不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任。

（2）建立房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，統(tǒng)一管理，加強(qiáng)交流與合作。測(cè)繪部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺(tái)，形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，達(dá)到收派件、勘測(cè)、繪圖、檢核、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔全過(guò)程的自動(dòng)化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動(dòng)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步；既規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，又能確立房產(chǎn)測(cè)繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。另外，利用測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)和大專(zhuān)院校的測(cè)繪專(zhuān)家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)地區(qū)間交流與合作，互通有無(wú)，以達(dá)到房產(chǎn)測(cè)繪工作平衡發(fā)展。

（3）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪上崗人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測(cè)量的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，還要具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)量工作。對(duì)于西部測(cè)繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，做好房產(chǎn)測(cè)量各項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)；加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測(cè)繪的科技含量。建議做好兩個(gè)“建立”，即建立房產(chǎn)測(cè)繪人員上崗考核制度及定期培訓(xùn)制度，盡快實(shí)施“注冊(cè)測(cè)量師”制度；建立測(cè)繪人才專(zhuān)家?guī)?，利用行業(yè)專(zhuān)家力量，探索房產(chǎn)測(cè)量中的“高精尖技術(shù)”，為測(cè)繪企業(yè)和測(cè)繪行業(yè)技術(shù)革新、推廣提供必要的人才和技術(shù)保障。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)測(cè)繪單位要充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，制訂相應(yīng)的發(fā)展策略，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 任宇.推行房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化應(yīng)注意的問(wèn)題[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào). 2008（2）

[2] 朱偉.提高房產(chǎn)測(cè)繪工作有效性的幾點(diǎn)思考[J].科技信息.2010（21）