汪志
趙老板開(kāi)了家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,賺得盆滿缽滿。
這天,趙老板正在忙碌,辦公室門(mén)被人猛地推開(kāi)了,闖進(jìn)來(lái)十幾個(gè)老人,其中一個(gè)說(shuō)道:“我們是金苑小區(qū)的住戶,今天是來(lái)討說(shuō)法的。你們售樓時(shí)說(shuō),小區(qū)內(nèi)綠地面積要達(dá)到45%,都快兩年了,這承諾咋還沒(méi)有兌現(xiàn)?”
趙老板的腦子立即跟放電影似的閃過(guò),的確有這么回事。那是前年,他在市郊建了個(gè)金苑小區(qū),可由于離市區(qū)較遠(yuǎn),房子造好后賣(mài)得不好。有個(gè)售樓人員出了個(gè)主意,說(shuō)眼下人們買(mǎi)房,很關(guān)注居住環(huán)境,宣傳時(shí)就說(shuō)這里安靜、環(huán)境好,更重要的是,這小區(qū)一年內(nèi)綠地面積要達(dá)到45%以上,有了這樣的宣傳,保證有人買(mǎi)。趙老板采納了這個(gè)建議,又將房?jī)r(jià)下調(diào)了一些,果然,這批房子很快就全賣(mài)掉了。
想到這兒,趙老板裝出莫名其妙的樣子,對(duì)老人們說(shuō):“我啥時(shí)候跟你們承諾過(guò)綠地面積的事兒?”
老人們氣憤極了,說(shuō)他們當(dāng)初買(mǎi)這里的房子,就是沖著綠地承諾才買(mǎi)的,現(xiàn)在既然不修綠地了,就是違約,違反合同,必須承擔(dān)責(zé)任。
趙老板笑了:“我違約?我違反合同?你們看看手里的售房合同,上面有關(guān)于綠地的條款嗎?”
大家愣了,翻遍手中合同的全部條款,真沒(méi)找到這些內(nèi)容。有人急了:“你們宣傳促銷(xiāo)時(shí),在一個(gè)宣傳板上寫(xiě)過(guò)這些承諾,現(xiàn)在怎么說(shuō)話不算數(shù)?”
趙老板心知肚明,當(dāng)年促銷(xiāo)時(shí)宣傳板上是這么寫(xiě)過(guò),都幾年過(guò)去了,宣傳板的內(nèi)容早換了。他拒絕承認(rèn)有這回事,邊說(shuō)邊往外走,說(shuō)有項(xiàng)大業(yè)務(wù)要去談。就這樣,十幾個(gè)老人被打發(fā)走了。
轉(zhuǎn)眼幾個(gè)星期過(guò)去了,趙老板忽然接到通知,說(shuō)金苑小區(qū)的住戶將他告下了。趙老板暗想:“我奉陪到底,白紙黑字的合同,看你們?cè)趺蹿A這官司!”
官司開(kāi)庭了,法官問(wèn)趙老板,當(dāng)時(shí)售金苑小區(qū)樓房時(shí),有沒(méi)有跟住戶宣傳承諾過(guò)這些條件?趙老板說(shuō)沒(méi)有這回事,他將售樓合同遞給法官:“如果有這個(gè)承諾,簽訂售房合同時(shí),一定會(huì)有這項(xiàng)條款。”
法官提醒趙老板:“聽(tīng)說(shuō)貴公司售樓人員在宣傳促銷(xiāo)時(shí),不僅口頭上說(shuō)過(guò),還在宣傳板上寫(xiě)過(guò)這些承諾,有這回事嗎?”趙老板忙說(shuō)沒(méi)有。
“你撒謊,有證據(jù)在此!”這時(shí),原告席上有人拿出一部手機(jī),說(shuō),“當(dāng)初有人將你們宣傳板上的承諾用手機(jī)拍下來(lái)了?!?/p>
趙老板耷拉下了腦袋,忽然,他又抬起了頭:“法官同志,由于時(shí)間久,我也許忘了宣傳板上的內(nèi)容,但我認(rèn)為,不管承諾不承諾,一切應(yīng)按合同辦事,合同上沒(méi)有注明的條款怎么能算數(shù)呢?”
就是呀,原告?zhèn)円矒?dān)心了,當(dāng)初咋就不好好看看條款呢?
考慮到這起案件的特殊性和第一次審理此類案件,法庭沒(méi)有當(dāng)庭宣判,他們要查閱近期國(guó)家出臺(tái)的一些法律法規(guī)和其他條款解釋,擇日再宣判。
想不到僅僅過(guò)了一個(gè)星期,這案子就判了下來(lái),趙老板敗訴。趙老板愣了,這是為什么?
律師點(diǎn)評(píng):
《口頭承諾也擔(dān)責(zé)》故事涉及了一個(gè)法律問(wèn)題,即要約。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定:“要約就是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的,向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。”
開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售中的廣告和宣傳資料,就商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相應(yīng)設(shè)施作了說(shuō)明和明確的允諾,這對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格有重大影響,應(yīng)視為要約。當(dāng)事人違反了要約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本故事中開(kāi)發(fā)商趙老板的廣告宣傳當(dāng)屬要約性質(zhì),其一切均是為了達(dá)到出售樓盤(pán)的目的;且由于他的宣傳才導(dǎo)致了購(gòu)房者的簽約,之間因果關(guān)系顯然,故其應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的“口頭承諾”埋單。