吳凡
截至2013年2月末,中國信托業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到8.27萬億。從2012年末的7.47億元到突破8萬億,只用了不到兩個月時間。
這其中,在2012年經(jīng)歷“低潮”的房地產(chǎn)信托成為主要力量。從2012年下半年開始,房地產(chǎn)市場的逐漸回暖,讓房地產(chǎn)信托重新受到了信托公司的青睞。
2月20日,國務(wù)院發(fā)布了最新的五項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施(以下簡稱“新國五條”),但這似乎并不能阻止房地產(chǎn)信托在2013年迎來又一個大發(fā)展之年。根據(jù)用益信托工作室對集合產(chǎn)品公開信息的不完全統(tǒng)計(jì),進(jìn)入2013年以來,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品連續(xù)兩個月位居發(fā)行規(guī)模榜首,新成立規(guī)模分別達(dá)到188.2億元和185.68億元,其中2月新成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集資金占總成立規(guī)模的35.58%,高于1月份的29.38%,雖然尚無法和2010年50%的峰值相比,但已經(jīng)遠(yuǎn)高于2012年全年21.69%的水平。
“現(xiàn)在幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過信托公司拿錢”,上海某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理在接受《中國新聞周刊》采訪時表示。
歷經(jīng)10年起伏,房信再度回潮。
盡管“新國五條”對于房地產(chǎn)信托的影響,還需要等待兩會之后進(jìn)一步細(xì)則的出臺,但 “增加普通商品住房及用地供應(yīng)”被普遍看作對房地產(chǎn)開發(fā)的利好,房企拿地的增多,必然會帶動新一輪的融資需求。
土地供應(yīng)的缺口推開了這一輪的多米諾骨牌。根據(jù)中國指數(shù)研究院一項(xiàng)關(guān)于土地市場橫向的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2010到2012年,全國土地供應(yīng)計(jì)劃完成率不足七成。2012年下半年,隨著樓市銷售的逐漸回暖,房企這才開始逐漸加快拿地節(jié)奏。中國指數(shù)研究院的一份報(bào)告指出,十家代表房企在2012年下半年的拿地宗數(shù)由上半年的148宗上升至248宗,金額共1753億元,較上半年翻兩番,面積為5409萬平方米,比上半年增長近50%。這也造成了2012年下半年久違的“地王”頻出的現(xiàn)象,上海、廣州、南京、天津等城市不斷刷新土地出讓金的最高值。
房企拿地增加的趨勢在2013年得到了延續(xù)。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2013年1月1日至2月26日,包括4個一線城市在內(nèi)的全國十大重點(diǎn)城市,土地出讓金收入達(dá)到1206.4億元;而2012年同期,全國13個重點(diǎn)城市土地出讓金僅為660億元。
而國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年1~2月房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,全國房地產(chǎn)市場1~2月實(shí)際投資額為6670億元,同比增長22.8%,增速較去年全年增加6.6%。
房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇直接推升了房地產(chǎn)信托成立規(guī)模。而盡管基礎(chǔ)設(shè)施投資在1~2月并未減少,但受2012年12月底財(cái)政部等四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》(以下簡稱“463號文”)的影響,2012年熱火朝天的政信合作類信托開始減少。2013年前兩個月,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托(政信合作信托多為此類)新成立規(guī)模262.16億元,規(guī)模占比為22.55%,明顯低于2012年29.33%的規(guī)模占比。
“463號文”下發(fā)之時,就有信托業(yè)人士向《中國新聞周刊》做出“房地產(chǎn)信托將會抬頭”的判斷。用益信托工作室研究員王利認(rèn)為,隨著以政信項(xiàng)目為主的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托勢頭的減弱,不少信托公司會將重心重新轉(zhuǎn)回房地產(chǎn)領(lǐng)域。
同時,“新國五條”中“對出售自有房屋征收差額部分20%個人所得稅”的細(xì)則,在某種程度上可以使市場重心向一手房市場轉(zhuǎn)移,帶動房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的融資需求。
在中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長毛振華看來,房地產(chǎn)信托的回暖,一方面能夠讓房地產(chǎn)的剛性需求得到滿足,另一方面可以讓房地產(chǎn)的投資需求得到一定的恢復(fù),這對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢亦十分關(guān)鍵。
從2002年7月28日,上海國際信托投資有限公司推出國內(nèi)第一款房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品“新上海國際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”開始,房地產(chǎn)信托幾起幾落。
但彼時的房地產(chǎn)企業(yè),其接近70%的開發(fā)資金來自銀行貸款,房地產(chǎn)信托更多的是一種“過橋貸款”的性質(zhì)。特別是2003年6月,央行為控制房地產(chǎn)過熱局面,出臺《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(“121號文”),要求開發(fā)商必須“四證”(《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》)齊全;自有資金超過30%,同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)才有資格取得銀行貸款。不具備以上條件的房企,多轉(zhuǎn)向發(fā)行房地產(chǎn)信托的形式進(jìn)行前期開發(fā),在達(dá)標(biāo)之后再向銀行申請貸款。
2005年9月,房地產(chǎn)信托首遭政策限制,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(“212號文”),要求新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全;自有資金超過35%,同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì),這甚至高于“121號文”的標(biāo)準(zhǔn)。
之后,房信急轉(zhuǎn)直下。房地產(chǎn)信托受到更嚴(yán)格的限制,加之2007年股市正處牛市,房企資金不愁,導(dǎo)致2005、2006、2007三年,房信規(guī)模在整個信托行業(yè)中的占比下滑,2007年更是降至13.35%的歷史低點(diǎn)。
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2008年。地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始,房企從銀行獲得融資變得愈發(fā)困難,包括房信在內(nèi)的直接融資渠道得以復(fù)蘇。
用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年全年發(fā)行137款房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品,募集資金總規(guī)模259.57億元,較2007年增長一倍多。當(dāng)年房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品平均收益率達(dá)到9.98%,高于行業(yè)平均值8.62%。
2008年,中國的GDP達(dá)到31.4萬億元,人均GDP超過3000美元,正式進(jìn)入中等收入國家行列。而據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),2008年社會融資規(guī)模為6.9802萬億元,其中間接融資占比高達(dá)到73.1%,直接融資占比僅為26.9%,和發(fā)達(dá)國家多數(shù)50%以上的直接融資比例形成鮮明發(fā)差,金融市場發(fā)展不足的問題顯露無疑。