北京物資學(xué)院 馮玉成

1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平基本已從單體項(xiàng)目提高到社區(qū)項(xiàng)目，在城市區(qū)域開發(fā)與新城建設(shè)的領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)目前越來越呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化的特征，在地區(qū)發(fā)展中承擔(dān)著舉足輕重的角色。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、低成本、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。這期間各房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)模式也在不斷地發(fā)生變化，現(xiàn)已逐漸趨向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)及文化與生活方式的競(jìng)爭(zhēng)階段演進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)越來越成為精細(xì)化管理行業(yè)，使得房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也更加系統(tǒng)而高效。

2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額為75664.7億元，施工面積為506775萬平方米，新開工面積為191237萬平方米，竣工面積92620萬平方米，竣工價(jià)值為21975.9億元，商品房銷售面積為109367萬平方米，商品房銷售額為58588.9億元；2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額為92357.1億元，施工面積為573418萬平方米，新開工面積為177334萬平方米，竣工面積99425萬平方米，竣工價(jià)值為24836.6億元，商品房銷售面積為111304萬平方米，商品房銷售額為64455.8億元。

2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

本文主要從房地產(chǎn)商對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的控制力、產(chǎn)品差異化程度以及進(jìn)入退出壁壘等方面來綜合考察房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格具有相當(dāng)程度的控制

在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與區(qū)域內(nèi)相鄰的、數(shù)量有限的其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。在不存在價(jià)格串謀的情況下，同質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)之間可供選擇的決策變量不多，要么進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)，要么進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；如果選擇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，非合作博弈解只能使價(jià)格不斷下跌，這與當(dāng)前房?jī)r(jià)的不斷攀高的事實(shí)不符。所以本文放棄同質(zhì)性假定，產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略就成為房企競(jìng)爭(zhēng)的主要形式，如此一來價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就失去了作用，企業(yè)會(huì)對(duì)差別產(chǎn)品進(jìn)行差別定價(jià)。這就使企業(yè)之間不愿意打價(jià)格戰(zhàn)，而通過產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)壟斷定價(jià)，繼而獲取更多壟斷利潤(rùn)的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)商所采取的競(jìng)爭(zhēng)形式也不例外。

更值得關(guān)注的是，在我國(guó)，由于我國(guó)的“人情”化、“關(guān)系”化的社會(huì)文化環(huán)境，使得各地域之中的開發(fā)商彼此熟悉，如此一來合作則是共贏的重要途徑。盡管背地里勾心斗角，但是合作拉抬房產(chǎn)價(jià)格更符合開發(fā)商的共同利益。

通過上述簡(jiǎn)單分析，人們就已經(jīng)不難看出房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格具有相當(dāng)程度的控制。

2.2 區(qū)位差異是最重要的產(chǎn)品差異

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異化一般體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.2.1 品牌差異

品牌具有很高的無形價(jià)值，它不僅是一個(gè)產(chǎn)品的標(biāo)志，更是產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、滿足消費(fèi)者效用的可靠程度的綜合體現(xiàn)。每個(gè)品牌背后都有一批忠實(shí)的顧客群，它不僅可以滿足消費(fèi)者對(duì)實(shí)物的使用需求，還可以給消費(fèi)者精神的愉悅。最重要的是，品牌背后凝聚著企業(yè)的信譽(yù)和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和性能的信賴。

2.2.2 質(zhì)量差異

過去的一年里，在房地產(chǎn)成交大幅回升的同時(shí)，房地產(chǎn)類消費(fèi)投訴數(shù)量也大幅回升，上海的“樓脆脆”、成都的“樓歪歪”、北京的“壁爐門”等，各地的房地產(chǎn)“質(zhì)量門”層出不窮，住宅安全問題在過去的一年不斷牽動(dòng)著公眾的神經(jīng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的今天，一些企業(yè)為追逐暴利空間，不惜降低房屋的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量差異就顯得異常重要，消費(fèi)者不惜花高于平均房?jī)r(jià)的價(jià)格去購(gòu)買質(zhì)量有保障的住房。

2.2.3 區(qū)位差異

區(qū)位是決定房地產(chǎn)商品價(jià)值的最重要因素，房地產(chǎn)的區(qū)位差異會(huì)直接帶來價(jià)格差異。具有相同的品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量和服務(wù)的兩套房屋會(huì)僅僅因?yàn)閰^(qū)位的差別而在售價(jià)上有天壤之別。從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位差異非常明顯。眾所周知，價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的最重要的因素，區(qū)位影響價(jià)格甚至決定價(jià)格，所以區(qū)位差異是房地產(chǎn)業(yè)最重要的產(chǎn)品差異。

2.3 房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘分析

2.3.1 必要的資本量壁壘被弱化

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，按照常理應(yīng)該具有一定的行業(yè)資本進(jìn)入壁壘，但由于房地業(yè)企業(yè)具有高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，即在經(jīng)營(yíng)過程中利用了杠桿原理，使得進(jìn)入該行業(yè)時(shí)必要的資本量壁壘被弱化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)多年都高達(dá)70%以上。

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面：國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。

在實(shí)際的操作過程中，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后就將土地抵押到銀行融入運(yùn)營(yíng)資金，而建筑過程中所使用資金則是由施工方墊資先行建設(shè)，達(dá)到預(yù)售條件后再進(jìn)行在建工程抵押，同時(shí)要求合作的代理商進(jìn)行墊資銷售，物業(yè)銷售完畢后清欠所有負(fù)債，到此完成一個(gè)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)。由此可見，雖然房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)以及資金來源的多樣性，實(shí)際上真正使用的開發(fā)商的自有資金并不多且周期不長(zhǎng)，這些都大大弱化了必要資本量壁壘。

2.3.2 行業(yè)技術(shù)壁壘很低

房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中一般充當(dāng)資源整合的角色，它把建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)策劃顧問公司、營(yíng)銷代理公司和物業(yè)管理公司等不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的公司部門結(jié)合了起來，在整個(gè)房屋建設(shè)的過程中它并不具體從事各項(xiàng)工作，把許多項(xiàng)目外包了出去。施工承包給技術(shù)先進(jìn)的建筑公司、項(xiàng)目定位由專門的房地產(chǎn)策劃顧問公司負(fù)責(zé)、后期的銷售工作交給專門的營(yíng)銷策劃公司、銷售出去后的物業(yè)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在整個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只需要提供啟動(dòng)資金，并協(xié)調(diào)處理與政府的關(guān)系使項(xiàng)目能順利進(jìn)行就行。相比電子、汽車、信息等產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)施行大規(guī)模工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)之前，行業(yè)技術(shù)壁壘是很低的，這使新企業(yè)的進(jìn)入顯得非常容易。

2.3.3 政策法規(guī)壁壘成為主要的進(jìn)入壁壘

由于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的地位舉足輕重，它的生存與發(fā)展更容易牽動(dòng)政府的視線。近年來，為了使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，政府頻頻出臺(tái)政策法規(guī)對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)需要土地這一國(guó)有的有限資源，它的經(jīng)營(yíng)模式的特殊性和復(fù)雜性，這都加大了政府政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)效果。

在2008年寬松的土地政策影響下，各地高價(jià)地不斷爆出，地方政府土地財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)。2009年12月17日，國(guó)土部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。這一政策標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，有利于土地市場(chǎng)的降溫，在很大程度上提高了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。

2009年5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%，而此前房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)的資本金比例為35%。這一舉動(dòng)在很大程度上又降低了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。

綜上所述，必要資本量壁壘和行業(yè)技術(shù)壁壘對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說并不是真正的壁壘，而政府的相關(guān)政策法律法規(guī)卻能輕易地調(diào)控房地產(chǎn)商的進(jìn)入與退出，由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘主要是政策法規(guī)壁壘。

2.3.4 房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘分析

資金的專用性越強(qiáng)，沉沒成本越大，解雇費(fèi)用越高，企業(yè)退出市場(chǎng)的壁壘也就越高。政府為了一定的目標(biāo)，經(jīng)常通過制定政策法規(guī)限制一些企業(yè)從某個(gè)行業(yè)退出。房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘主要是沉沒成本，體現(xiàn)為房屋賣不出去時(shí)的損失。但目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)喜人，城鄉(xiāng)居民可支配收入不斷提高。從上文的分析中，人們已經(jīng)知道房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤不愁賣不出去。所以，總體而言，房屋賣不出去的可能性很小。通過上述分析，可以得出目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘較小。

3 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為分析

3.1 壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和串謀式價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制是主要價(jià)格行為

企業(yè)對(duì)價(jià)格的影響力由企業(yè)所處的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定。如前文所述，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在某個(gè)特定的區(qū)域，少數(shù)幾個(gè)企業(yè)占據(jù)大部分的市場(chǎng)份額，這些企業(yè)就擁有了壟斷定價(jià)的條件和實(shí)力。它們進(jìn)行壟斷定價(jià)的直接后果表現(xiàn)為不斷高漲的房?jī)r(jià)。

價(jià)格歧視是指廠商以不同價(jià)格銷售同一產(chǎn)品，價(jià)格歧視有一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)價(jià)格歧視之分。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)房屋的樓層、朝向、戶型的不同制定不同的價(jià)格。它們的這一舉動(dòng)并不是因?yàn)榉课莸某杀静煌?，而是根?jù)消費(fèi)者的不同偏好、根據(jù)消費(fèi)者的心理制定的價(jià)格。開發(fā)商們對(duì)不同的產(chǎn)品制定不同的價(jià)格，讓消費(fèi)者依據(jù)自己的喜好、自己的經(jīng)濟(jì)能力去自由選擇，這顯然是二級(jí)價(jià)格歧視。這種定價(jià)方式在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在一種價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制。就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，當(dāng)一家企業(yè)首先改變價(jià)格時(shí)，其他企業(yè)會(huì)跟隨這個(gè)企業(yè)采取相應(yīng)的舉動(dòng)。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是區(qū)域性的寡頭壟斷，它的價(jià)格協(xié)調(diào)方式屬于價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制中的串謀式價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制。在對(duì)北京市27家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示：有63%的企業(yè)(17家)在制定房?jī)r(jià)時(shí)是跟隨市場(chǎng)上其他企業(yè)的價(jià)格，只有7.4%的企業(yè)(2家)在制定房?jī)r(jià)時(shí)是和其他企業(yè)共同定價(jià)，其余企業(yè)中有7家是自己定價(jià)，有9家是按成本定價(jià)。

3.2 虛假?gòu)V告泛濫

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是寡頭壟斷市場(chǎng)，其中必然存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象。一般而言，房地產(chǎn)商對(duì)自己所生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品掌握的信息遠(yuǎn)比房屋購(gòu)買者了解的多。在這種情況下，廣告就有了存在的可能性和必要性。房地產(chǎn)商需要通過廣告把產(chǎn)品和企業(yè)本身的相關(guān)信息傳遞給消費(fèi)者，消費(fèi)者也需要通過廣告來對(duì)房屋的質(zhì)量、服務(wù)等方面的情況做一定程度的了解。廣告成為了連接企業(yè)和消費(fèi)者的重要紐帶。

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為爭(zhēng)奪客源、吸引人們的注意力，一些不守誠(chéng)信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者。這些房地產(chǎn)企業(yè)中，有的在廣告中規(guī)劃的美化綠地和一些配套設(shè)施在建設(shè)時(shí)不見蹤影，已蓋好的樓房與最初的廣告宣傳大相徑庭；有的故意混淆建筑面積和使用面積這兩個(gè)詞，只模糊使用“面積”一詞替代；有的宣傳自己的樓盤交通多么便利跟實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)；有的“五證”(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、土地使用證明、預(yù)售許可證、產(chǎn)權(quán)證明)不全就對(duì)外發(fā)布售房廣告開始預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些虛假?gòu)V告，坑騙了不少人，也引發(fā)了不少社會(huì)矛盾。

4 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效分析

4.1 行業(yè)利潤(rùn)率較高

在2008年胡潤(rùn)和福布斯公布的中國(guó)富豪排行榜中，年僅26歲的廣州碧桂園大股東楊惠妍以超過1000億元人民幣的財(cái)富穩(wěn)居第一，令人驚嘆不已。繼續(xù)往下看(福布斯)：第二名，許榮茂，主要產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)；第四名，張力，主要產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)；第七、八名，分別是張欣、盧志強(qiáng)，主要產(chǎn)業(yè)都是房地產(chǎn)。前十名竟有五名富豪從事房地產(chǎn)業(yè)，這些排名從側(cè)面印證了房地產(chǎn)利潤(rùn)率奇高的不爭(zhēng)事實(shí)。

但是2010年《第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)(第一號(hào))》卻給出了如下數(shù)據(jù)：2008年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30586.5億元，比2004年增長(zhǎng)107.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)26694.2億元，物業(yè)管理企業(yè)2076.7億元，中介服務(wù)業(yè)572.4億元，其他房地產(chǎn)1243.2億元，分別比2004年增長(zhǎng)100.5%、204.5%、171.2%和133.5%。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本33052.4億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3861.3億元，分別比2004年增長(zhǎng)123.2%和290.4%。

然而，另一份報(bào)告卻給出了如下結(jié)論：“檢查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真嚴(yán)重。2005年財(cái)政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，39戶房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%”。

當(dāng)然，人們可以認(rèn)為這兩次調(diào)查的范圍和目的不同而得出的結(jié)果相差甚遠(yuǎn)很正常，因此不能以其中某一個(gè)數(shù)據(jù)來駁斥另一個(gè)數(shù)據(jù)。但是，可以從中得出這樣一個(gè)結(jié)論，即房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)不高，暴利只是部分“企業(yè)暴利”。這個(gè)結(jié)論的原因可以理解為：由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度極低而導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)企業(yè)較強(qiáng)的盈利能力被大量落后企業(yè)所稀釋，從而使整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率顯得偏低。在本文之前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的必要資本壁壘的分析中，曾經(jīng)提到開發(fā)商在開發(fā)過程使用的自有資金非常少，而這就恰恰成為會(huì)計(jì)核算中合法隱藏真實(shí)利潤(rùn)率的節(jié)點(diǎn)。如果人們用利潤(rùn)除以使用的自有資金，就不難看出真實(shí)的利潤(rùn)率，而實(shí)際操作中則是用利潤(rùn)除以開發(fā)過程中使用的所有資金，這也就解釋了為什么房地產(chǎn)報(bào)表利潤(rùn)率低的原因。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)已經(jīng)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，區(qū)域市場(chǎng)中的寡頭企業(yè)通過壟斷定價(jià)、合謀等方式定壟斷高價(jià)，排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，維持著壟斷地位并獲取壟斷利潤(rùn)，這些行為大大降低了社會(huì)福利，從而降低了市場(chǎng)績(jī)效。

4.2 房屋空置率過高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、北京和深圳等一線城市的房屋空置率已達(dá)到40%，將近一半房子是沒人住的。2010年4月，國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。按每套房居住3人計(jì)算，這些空置的房屋可供2億人居住，而我國(guó)2008年人口統(tǒng)計(jì)的結(jié)果為13.28億，空置的房屋可供全國(guó)超過15%的人居住。

就開發(fā)商的空置率來說，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達(dá)50%以上。就老百姓的空置率來說，是指房子囤積在炒家手上。有數(shù)據(jù)表明，上海、北京、深圳、廣州，甚至杭州、南京、武漢、成都等二線城市，甚至麗水、瑞安這樣的三四線城市，新房換手率半年就超過了65%。應(yīng)該說，這種只買不住的購(gòu)房投機(jī)行為造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也給銀行系統(tǒng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資源的浪費(fèi)不必多說，其引發(fā)的高房?jī)r(jià)則導(dǎo)致普通老百姓買房難、住房難。購(gòu)置這些房產(chǎn)需要大量的銀行貸款，這就等同于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)便是前車之鑒。

4.3 房?jī)r(jià)收入比過高

所謂房?jī)r(jià)收入比是指房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)房屋的支付能力。這一比值與居民的支付能力成反向變動(dòng)關(guān)系，房?jī)r(jià)收入比越高，居民的支付能力越低?！昂侠淼淖》?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3～6。即房?jī)r(jià)的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3～6年的平均收入。目前，我國(guó)一線城市如北京、上海、深圳和廣州等城市近兩年的房?jī)r(jià)收入比保持在10以上，高的達(dá)14左右。

4.4 部分房產(chǎn)質(zhì)量低劣

據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)分析，2008年上半年關(guān)于房屋方面的投訴數(shù)量達(dá)9259件，相對(duì)2007上半年的8048件同比增長(zhǎng)15%，投訴增幅位于第九位。2008全年的房屋投訴量高達(dá)16642件，投訴量在全年各類投訴量中排名第六。房屋質(zhì)量問題一直存在，比如2009年的廣西 “兩會(huì)”，不少市民打進(jìn)熱線電話，傾訴自己在房屋質(zhì)量方面的煩惱，一些代表也就房屋質(zhì)量安全問題發(fā)表了自己的看法。又比如，2010年4月，武漢市首個(gè)通過電視直播公開搖號(hào)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中的近200套房屋出現(xiàn)滲水。房屋的質(zhì)量和安全問題需要引起各個(gè)相關(guān)部門更多的關(guān)注。

4.5 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題。第一，高檔住房供給過多而新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)則不足，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。第二，由于政府重視不夠，而且未以開發(fā)廉租房為政策重心，由此而導(dǎo)致廉租房供給很少，覆蓋面小。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題，例如2009年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)作弊以及內(nèi)幕交易等等。第三，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，相關(guān)中介機(jī)構(gòu)零散不成規(guī)模，由此出現(xiàn)的信息不對(duì)稱而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性供需失調(diào)，二手房的供給亦不能滿足需求。

5 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化對(duì)策

5.1 加強(qiáng)企業(yè)的兼并與合作，提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平

在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)遍地開花，還遠(yuǎn)沒有達(dá)到抑制過多企業(yè)進(jìn)入的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即使是占市場(chǎng)份額最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科，也不過僅占中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)份額的1%多一些。所以，為達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)這一目標(biāo)，較好的方法就是加強(qiáng)企業(yè)的兼并與合作。通過市場(chǎng)的兼并與合作，提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)來提高市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘。在這一方面，政府可以進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。對(duì)于一些在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方面相似、競(jìng)爭(zhēng)力相差懸殊的企業(yè)，政府可以搭橋牽線，讓這些企業(yè)進(jìn)行兼并和合作，以提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平。

5.2 健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

由于房地產(chǎn)業(yè)必要的資本量壁壘被弱化，行業(yè)技術(shù)壁壘也很低，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下退出壁壘也可忽略，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻就被降低。這使得一些不具備開發(fā)能力的企業(yè)擠入房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不僅會(huì)降低房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，也會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)提高房地產(chǎn)業(yè)的必要資本量壁壘，可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例，也可以出臺(tái)相關(guān)的法律條文對(duì)進(jìn)入企業(yè)的能力進(jìn)行限制，以健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制并提高企業(yè)進(jìn)入門檻。同時(shí)，政府也應(yīng)嚴(yán)格控制企業(yè)的貸款條件和貸款額度，從而降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠健康持續(xù)發(fā)展。以上的政策建議也能在一定程度上降低行業(yè)利潤(rùn)率，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效，增大社會(huì)福利。

5.3 整頓廣告行為，提高企業(yè)違法成本

雖然我國(guó)廣告法中明確規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，但是開發(fā)商仍然違法行事，虛假?gòu)V告照打不誤，究其原因是違法成本太低，相對(duì)于虛假?gòu)V告帶來的收益，受到的處罰不過是九牛一毛。針對(duì)房地產(chǎn)商這種嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者福利的行為，政府相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督、嚴(yán)厲執(zhí)法，整頓房地產(chǎn)商的廣告行為，嚴(yán)厲打擊虛假?gòu)V告行為，加大處罰力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)的違法成本。同時(shí)可以建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，使消費(fèi)者可以明確地了解到企業(yè)的相關(guān)信息，減少企業(yè)與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱。政府還應(yīng)該向社會(huì)及時(shí)披露企業(yè)的信用記錄，以達(dá)到真正監(jiān)督、限制、制裁違法企業(yè)的目的。

5.4 規(guī)范土地買賣行為，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)

房?jī)r(jià)之所以居高不下，很大一部分原因在于土地價(jià)格較高。為了降低我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的房?jī)r(jià)收入比，可以從兩個(gè)方面著手：一方面可以采取相關(guān)措施來提高居民的可支配收入，比如提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)、降低個(gè)人所得稅稅率、增加社會(huì)保障額度等等，但不管采取哪種措施，居民的可支配收入增加的數(shù)量畢竟是有限的，相對(duì)于過高的房?jī)r(jià)而言也是微不足道的。鑒于此，我國(guó)需要把重點(diǎn)放在降低房?jī)r(jià)這一方面。因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)土地的購(gòu)買價(jià)格占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本的很大一部分，要想達(dá)到降低房?jī)r(jià)這一目的，首先必須要把土地的成交價(jià)格降下來。土地作為商品，它的價(jià)格又由土地市場(chǎng)供給和需求決定。為了杜絕一些“哄抬地價(jià)”的現(xiàn)象，政府必須對(duì)土地的供應(yīng)嚴(yán)加控制和監(jiān)督，規(guī)范土地買賣行為，應(yīng)該對(duì)土地拍賣的流程進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)真正的公開、公正和透明。同時(shí)，還要對(duì)個(gè)別地方政府為獲取私利，在土地買賣過程中“暗箱操作”行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。與此同時(shí)，政府也應(yīng)該對(duì)一些企業(yè)“捂盤惜售”、惡意抬高房?jī)r(jià)的行為進(jìn)行制裁，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定價(jià)。

5.5 盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量擔(dān)保制度，以提高房屋質(zhì)量

盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量擔(dān)保制度，設(shè)立強(qiáng)制性保險(xiǎn)，引入第三方(如保險(xiǎn)公司)監(jiān)督，利用經(jīng)濟(jì)杠桿讓市場(chǎng)來糾正市場(chǎng)行為，以提高房屋質(zhì)量。政府相關(guān)部門應(yīng)盡快完善住房質(zhì)量保障制度，并強(qiáng)制實(shí)施，從根本上保障購(gòu)房者的利益。

5.6 改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低房屋空置率

我國(guó)房屋空置率之所以居高不下，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。政府應(yīng)通過土地政策、稅收政策、金融政策等一系列的政策措施引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，從而提高市場(chǎng)績(jī)效。在土地政策上應(yīng)嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)量，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量，同時(shí)控制商品房建筑面積的大小，增加中小戶型的供應(yīng)量，減少普通消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)；在稅收政策上可以對(duì)建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠，以鼓勵(lì)更多的企業(yè)投入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，對(duì)于這些企業(yè)同樣可以通過提供優(yōu)惠利息貸款等金融手段給予支持。

[1] 王曉華.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探[J].市場(chǎng)論壇,2006(1).

[2] 施杰峰.我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織研究[D].暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

[3] 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2009中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒[G].北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2009.

[4] 吳剛.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的SCP分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2008(7).