房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的成本預(yù)算管理探究

封新彥 楊曉玲

（中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司，河北 石家莊 050000；河北科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院，河北 石家莊 050000）

一、引言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有一個(gè)好的造價(jià)師是至關(guān)重要的，其可以對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本進(jìn)行有效控制，將項(xiàng)目開發(fā)的前中后期的預(yù)算計(jì)劃周詳，對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)前、建設(shè)中以及建設(shè)后的成本進(jìn)行充分估測(cè)，進(jìn)而在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，將建設(shè)成本降到最低，最大限度提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的成本預(yù)算管理是當(dāng)前房地產(chǎn)商亟需解決的問題。

二、招標(biāo)階段的管理

首先，堅(jiān)持公平、公正、公開原則，在招標(biāo)前要清楚了解施工單位是否有資質(zhì)去完成這一項(xiàng)任務(wù)，還可以進(jìn)行實(shí)地考察，以防萬(wàn)一。這主要是因?yàn)椤皰熘蝾^賣狗肉”的現(xiàn)象比比皆是，特級(jí)的參與投標(biāo)但是卻用二級(jí)的企業(yè)來進(jìn)場(chǎng)施工，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)的質(zhì)量，不僅浪費(fèi)建筑材料，而且還影響企業(yè)的發(fā)展。最后，招一些有能力并且還實(shí)惠的施工單位，作為招商人員不能一味尋求最低價(jià)格，必須保證建筑工程的質(zhì)量，在此基礎(chǔ)之上對(duì)成本進(jìn)行有效控制。如：有的工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，就會(huì)出現(xiàn)道路、房子坍塌等嚴(yán)重事故，給住房人的生命帶來嚴(yán)重危害。

其次，避免投標(biāo)單位惡性競(jìng)爭(zhēng)，是當(dāng)前亟待解決的問題。尤其是當(dāng)前，一些招標(biāo)單位通過不良手段來爭(zhēng)取某一工程項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)過程中使用違法手段，進(jìn)而獲取該項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)人員對(duì)預(yù)算成本進(jìn)行有效控制，就能夠在招標(biāo)過程中，選擇適合自己企業(yè)的單位，獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，達(dá)到“進(jìn)可攻、退可守”的理想境界。

最后，要有自己的監(jiān)管隊(duì)伍，追求對(duì)項(xiàng)目投資的控制。定期或者不定期對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行審核，而不是等工程在竣工之后對(duì)其進(jìn)行審核，這樣一來，就能夠減少在施工階段的風(fēng)險(xiǎn)，以及相應(yīng)減少不必要的投資。

三、計(jì)劃階段的管理

作為一般的地產(chǎn)項(xiàng)目來講首先應(yīng)從收集工程資料下手，需要做很多前期的基礎(chǔ)資料的搜集。一個(gè)工程不是模型設(shè)計(jì)那么簡(jiǎn)單，所以要對(duì)土地的實(shí)際情況、屋子內(nèi)部通水以及通電等基本情況進(jìn)行深入收集。主要包括：建設(shè)材料的類型、價(jià)格以及質(zhì)量，如果使用別的材料代替，還需要對(duì)其他材料進(jìn)行整體數(shù)據(jù)的搜集。需要注意的是，當(dāng)面對(duì)一個(gè)高級(jí)地產(chǎn)商的話，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算也就會(huì)有高的標(biāo)準(zhǔn)，其預(yù)算成本也會(huì)相應(yīng)增加，這就是說地產(chǎn)商定位的不同產(chǎn)生的預(yù)算成本也不同。一個(gè)高級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)不可能是只看到現(xiàn)在，而是在計(jì)劃階段就把當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展預(yù)期、相應(yīng)的城市規(guī)劃的情況以及在未來它可以達(dá)到一個(gè)什么樣的發(fā)展前景等做一個(gè)特別重要的評(píng)估。對(duì)市場(chǎng)研究發(fā)展方向和定位要透徹，合理分析項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。只要是企業(yè)始終是以盈利為目的的，這就是要保證在未來盈利上有上升空間，產(chǎn)品一定要合理才具有可行性。因此，這就要求地產(chǎn)商提前做好研究，最大限度降低預(yù)算成本，盡可能地適合房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件。

在計(jì)劃階段房地產(chǎn)商的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算成本管理是建立在合理真實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上的，然而，長(zhǎng)期以來，有很多造價(jià)師的思想道德水平以及業(yè)務(wù)水平較低，在工程項(xiàng)目的預(yù)算問題上大多憑借自己的意愿進(jìn)行估測(cè)，沒有結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際情況，意圖在預(yù)算成本過程中投機(jī)取巧，或者謀取一己私利。鑒于此種現(xiàn)象，我們不得不讓投資的估算清晰化、明確化。這就需要地產(chǎn)企業(yè)采用集體決策的方法，做好這些設(shè)計(jì)方案就不再是一個(gè)擺設(shè)，將是一個(gè)真真實(shí)實(shí)的“一棟樓盤的構(gòu)架”。切實(shí)將預(yù)算落到實(shí)處，而不是紙上談兵，保證企業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)中可以占到領(lǐng)先的地位。這種方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說才是主要的，不僅增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的周轉(zhuǎn)資金，而且相應(yīng)減少運(yùn)營(yíng)過程中的成本，才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、設(shè)計(jì)階段的管理

設(shè)計(jì)階段的預(yù)算成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)中也占著重要地位。招標(biāo)當(dāng)然是設(shè)計(jì)單位哪個(gè)出得高就跟哪個(gè)簽署合同，設(shè)計(jì)招標(biāo)簡(jiǎn)單的來說，就是把你最具有說服力的東西拿出來，讓設(shè)計(jì)單位去相信你這樣的工程是可以為他們帶來利益的。由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不同，后期如果引進(jìn)了大型企業(yè)，那么在設(shè)計(jì)階段他們是有資格參與到成本預(yù)算中的。對(duì)于設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)的漏洞是可以提出質(zhì)疑的。需要在雙方都同意的情況下才能對(duì)預(yù)算成本和設(shè)計(jì)方案做出更改。作為一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)人員，必須對(duì)建筑材料，建筑工程預(yù)算時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用以及預(yù)算定額了如指掌，同時(shí)按照房地產(chǎn)的投資預(yù)算對(duì)其進(jìn)行有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須使自己的企業(yè)處在一個(gè)雙贏策略的基礎(chǔ)之上，而不是夾在縫隙中。

做好設(shè)計(jì)階段的成本管理，首先，對(duì)整體規(guī)劃以及設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格控制，深刻認(rèn)識(shí)到若有變化可能使房地產(chǎn)商面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。其次，設(shè)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)與其他部門的合作交流，積極配合，相互協(xié)調(diào)，共同完成任務(wù)。再次，對(duì)建筑工程的相關(guān)技術(shù)做好科學(xué)分析，主要是因?yàn)槿粽麄€(gè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不合理，勢(shì)必對(duì)預(yù)算成本造成一定影響，也就相應(yīng)地增加了后期成本管理的難度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)與設(shè)計(jì)人員共同協(xié)商簽訂協(xié)議，在協(xié)議中規(guī)定雙方的責(zé)任以及義務(wù)，尤其是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的要求，不能隨意對(duì)圖紙進(jìn)行更改或者替換。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，預(yù)算是可以控制房地產(chǎn)造價(jià)的成本的，而這些就在于設(shè)計(jì)階段對(duì)于市場(chǎng)項(xiàng)目的認(rèn)真研究，收集有利的資料進(jìn)行估價(jià)。不能隨意改動(dòng)已經(jīng)設(shè)計(jì)好的方案，要在正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)中尋求最好的目標(biāo)，而不是通過惡性競(jìng)爭(zhēng)得到施工的權(quán)利，在招標(biāo)時(shí)要正確看待投標(biāo)單位，不盲目地一味尋求出價(jià)高的投標(biāo)單位。將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能夠有效控制預(yù)算成本，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]王曉青.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)算的審核技巧[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2011（07）.

[2]李曉晗.房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013（09）.

[3]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的運(yùn)用[J].金山，2010（04）.

[4]楊俊.房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價(jià)的管理與控制[J].民風(fēng)，2008（17）.