周 鳴

（南京理工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，江蘇 南京 210000）

一、引言

（一）研究背景及意義

1.研究背景

1998 年我國住房制度改革，停止了長期實行的住房實物福利分配制度，使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，由此出現(xiàn)了住房短缺的現(xiàn)象，加之社會快速城鎮(zhèn)化、居民收入不斷增長以及銀行住房消費信貸的支持，住房的潛在需求增大，推動著房價持續(xù)快速上漲。

2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》頒布后，我國的房價快速上漲，住房已經(jīng)成為消費熱點和投資熱點。與此同時，快速上漲的房價引起了許多社會問題，例如，部分居民購房困難，資金過度集中于房地產(chǎn)市場，對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，甚至?xí)l(fā)房地產(chǎn)泡沫，危害經(jīng)濟的發(fā)展。因此，弄清房價上漲的影響因素對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

2.研究意義

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的主要組成部分，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我們經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。但是目前房地產(chǎn)炒房、囤房現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)過熱、房價過高的現(xiàn)狀，影響了我們的日常生活，并威脅經(jīng)濟的快速平穩(wěn)發(fā)展，房價急需受到控制。本文通過分析影響房價的因素，來探究房價一直上漲的原因，希望能夠找出防止房地產(chǎn)市場過熱的措施。

（二）房價影響因素的前人研究

1.房價的基本 概念

房地產(chǎn)價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房價=土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。

2.房價影響因素的文獻綜述

石艷麗（2012）認為我國房價居高不下的原因在于物價水平上漲較快、房地產(chǎn)的剛性需求、政府的房地產(chǎn)管理體制不健全、保障住房供給不足、政府考核機制短期化。馬靜怡（2012）得出結(jié)論我國的高房價主要是超額的貨幣投放量所導(dǎo)致的，同時，我國住房所面臨的“剛性需求”以及目前人民幣的升值壓力也使得房價居高不下。黃厚霞、侯莉穎（2011）認為房價是受供求兩個面共同影響的，“成本推動論”和“需求推動論”都太片面。劉天冀（2011）認為攀升的地價帶動房價上漲，而需求方是房價的主導(dǎo)力量，房地產(chǎn)商是房價的重要影響者。張夢實（2011）認為影響房價的因素只要有政府方面、房地產(chǎn)企業(yè)、需求方面和外部因素。郝納新（2011）將影響房價的因素分為自身因素和外部因素兩個大方面，針對各方面展開了闡述。洪弋浩、黃漢江（2010）則認為影響房價的因素有居民人均收入、宏觀經(jīng)濟政策、城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、土地供給及地價等因素。

3.研究框架及內(nèi)容

以下，本文將按需求方面和供給方面兩個部分來分析影響房價的因素。需求方面主要包括人均收入、城市化、人口因素、消費心理及宏觀政策對房價的影響，其中人口因素又分為人口年齡結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模大小兩個部分，消費心理分為消費滿足和消費預(yù)期兩個部分。通過對這些因素的分析，最后找出改善房地產(chǎn)市場過熱的幾條措施。

二、房價的影響因素——從需求方面

（一）人均收入對房價的影響

微觀經(jīng)濟學(xué)中講到：形成對某一個商品的有效需求有兩個條件，一是有擁有某個商品的欲望，二是要有購買這個商品的能力。居民的平均可支配收入，制約著其對住房的購買能力，從而影響著自身對住房的需求。在其他條件一定的情況下，需求越大、價格越高，需求越小、價格越低，需求和價格成正相關(guān)。

因此，人均可支配收入的增加增強了居民對住房的購買力，增加了居民對住房的需求，從而拉動了住房價格的上漲。我國自古以來“居者有其屋”的傳統(tǒng)思想，使得居民即使是在租房相對買房更經(jīng)濟的情況下，也會選擇買房，更加拉動了房價的上漲。

（二）城市化對房價的影響——城鎮(zhèn)人口角度

中國社會科學(xué)院2012 年8 月14 日在北京發(fā)布的《城市藍皮書：中國城市發(fā)展報告NO.5》中表示，中國城鎮(zhèn)化率首次突破50%關(guān)口，城鎮(zhèn)常住人口超過了農(nóng)村常住人口。2011 年，中國城鎮(zhèn)人口達到6.91 億，城鎮(zhèn)化率達到了51.27%。人口城鎮(zhèn)化率超過50%，這是中國社會結(jié)構(gòu)的一個歷史性變化。標(biāo)志著中國已經(jīng)結(jié)束了以鄉(xiāng)村型社會為主體的時代，開始進入到以城市型社會為主體的新的城市時代。

隨著越來越多的農(nóng)村人口涌向城市、進駐城市，農(nóng)村老房子的居住者開始老齡化和幼兒化。大量青壯年離開農(nóng)村，在城市落腳，刺激了對住房的需求，這體現(xiàn)在兩點：（1）這些青壯年經(jīng)過自己的努力，有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，想在城市扎根，要買房；（2）有些投機者，看見大量農(nóng)村人口涌進城市，預(yù)測到房價的上漲而買房增值或者買房出租。

（三）人口因素對房價的影響

1.人口年齡結(jié)構(gòu)

我們先來看一張表。

表1 人口年齡結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒2012》。

從表1 中我們可以得知，1953—2011 年間，我國14 歲以下兒童比重減少了17.09%，65 歲以上人口比重增加了4.19%，綜合兩者我們可以計算出，中間段的人口比重增加了12.9%，也就是青壯年人口比例增多。青壯年正是對住房需求最多的一個人群，因此，人口年齡結(jié)構(gòu)變化也影響著住房需求。

2.家庭規(guī)模大小

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的加深，我國家庭小型化和分散化現(xiàn)象愈演愈烈。由于我國的計劃生育政策，近年來家庭規(guī)模趨向于小型化，購房的家庭中2—3 人的居多。如今的年輕人對私人空間及私人生活的要求越來越高，工作、結(jié)婚后不愿意與父母住在一起，家庭人數(shù)越來越少，家庭戶數(shù)越來越多，所需要的住房套數(shù)也越多，對住房的需求也增加。

（四）消費心理對房價的影響

1.消費滿足

每一件商品的購買都伴隨著消費者的消費偏好，正因為這件商品能夠滿足消費者的需要，消費者才會愿意出價將它購買。

根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人的需求分為五類：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我實現(xiàn)需求，買房不僅可以滿足買房者的生理需求、安全需求，更能給人帶來社會上的滿足。一個人住的房子不光用來遮風(fēng)避雨，房子的設(shè)計、地段等，也是其身份、地位的體現(xiàn)。

2.消費預(yù)期

由于房價長期以來一直上漲，消費者對它的預(yù)期很多都是：以后還會漲。于是，就有一種觀念產(chǎn)生：趁著現(xiàn)在早點買套房子，早買省錢。有些目前還不用買房的人群會提前買房，有些有閑錢的人也會買房。因為買房可以增值，相當(dāng)于一種投資。于是，大家都爭著搶著買房，提高了對住房的需求，也陷入了惡性循環(huán)。

（五）宏觀政策對房價的影響

財政政策：國家可以通過擴大轉(zhuǎn)移性支出來提高居民購買力，適當(dāng)?shù)靥峁╊愃曝斦彿垦a貼的補助，幫助那些想買房卻又買不起房的人，從而相對地有選擇地降低房價。

稅收政策：國家可以調(diào)整房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅收征收方式和費率，降低房屋的建造成本，從而調(diào)整購房需求。

貨幣政策：國家可以適當(dāng)調(diào)整存貸款的利率，減少銀行存款流失的同時，提高炒房者的機會成本，也降低想買房卻缺錢者的貸款成本。

三、房價的影響因素——從供給方面

（一）土地供給

土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)不可缺少的生產(chǎn)要素，它的供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的供給具有重大的影響。土地是自然資源，一個國家擁有的土地是一定的，不可能憑空出現(xiàn)，但卻會因為環(huán)境等因素不能加以利用，所以土地的供給在自然屬性上是受到制約的。從另一個方面考慮，我國的城市土地都是歸國家所有的，近年來，國家對土地的控制并不松懈，從而限制了房地產(chǎn)量上的發(fā)展。土地的稀缺性和其供給的缺乏彈性，促成了土地價格的上漲，造成了房地產(chǎn)供給缺乏彈性及成本的增加，從而推動了房價的上漲。

（二）住房供給結(jié)構(gòu)不合理

我國商品房存在著供給結(jié)構(gòu)不合理的特點，主要表現(xiàn)為高檔住房過多、中低檔住房偏少。地方財政對土地收入的依賴大家有目共睹，為了提高收入，政府會將土地以一個盡可能高的價格出售，房地產(chǎn)商為了增加自己的銷售利潤，會較多地選擇建造利潤較高的高檔住房，導(dǎo)致中低檔住房供給的不足。

（三）房地產(chǎn)商對利潤的過度追求

有些房地產(chǎn)商結(jié)成利益聯(lián)盟，集體囤地少量建房，控制著商品房的數(shù)量。不少地產(chǎn)業(yè)丑聞被爆，地方政府官員在土地征用、工程批準(zhǔn)上大撈一筆，局部壟斷的同時也哄抬了房價。有些房地產(chǎn)商為了提高利潤率，想出了雇傭他人冒充買房者排隊看房的辦法，刻意制造出房少人多的假象，真是無所不用其極。

四、對于抑制房價過快增長的幾點建議

（一）國家層面

1.稅收方面

（1）可以提高我國建筑用地持有卻空置的稅收，督促土地持有者對土地的處置，減少囤地的現(xiàn)象。

（2）減少辦理和持有第一套住房的稅收，提高二房的稅收及其貸款成本，調(diào)整房屋出租的賦稅，減少租房者的負擔(dān)。

2.土地政策

規(guī)范國有土地的轉(zhuǎn)讓和出讓，適當(dāng)?shù)乜刂妻D(zhuǎn)讓價格；在對房價的控制過于放松的情況下，控制房價的市場化。

（二）買房者層面

改善自身的住房觀念，提倡和父母一起住，減少對住房的需求；在買房比較困難的情況下可以轉(zhuǎn)換下思想，試著去租房住。

對于將房產(chǎn)當(dāng)作投資的買房者，希望能夠理性一些，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)足夠大了，不要盲目地跟隨大流，就像中國的股市一樣，投資需謹慎。

（三）房地產(chǎn)商層面

加強道德修養(yǎng)及職業(yè)操守，正確對待房地產(chǎn)利潤問題，減少腐敗的發(fā)生。

五、總結(jié)

總而言之，房價的過快增長和居高不下的問題已經(jīng)迫在眉睫，本文通過房地產(chǎn)的需求和供給兩個方面，分析了影響房價的因素。影響房價的因素有很多，為了防止房地產(chǎn)泡沫的破裂，我們必須從各個方面入手，逐個尋找有效的措施。

[1]黃厚霞，侯莉穎.房價影響因素綜述[J].中國房地產(chǎn)，2011（07）.

[2]劉天冀.高房價影響因素的一點探析[J].中國經(jīng)貿(mào)，2011（10).

[3]張夢實.談當(dāng)前高房價的影響因素與政府調(diào)控措施強化[J].商業(yè)時代，2011（01）.

[4]洪弋浩，黃漢江.房價影響因素理論研究[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010（02）.

[5]石艷麗. 政策調(diào)控下我國房價走勢及影響因素探析[J].商業(yè)文化，2012（01）.

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[8]吳國杰.房價影響因素分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（12）.

[9]李晶晶.銀行貸款行為對房地產(chǎn)價格影響的研究[D].石家莊：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2013.