基于房屋生命周期的樓盤(pán)表設(shè)計(jì)與應(yīng)用

◎ 杭州市房產(chǎn)信息中心 謝振存 周海偉 華 將

近十幾年，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在管理手段、信息共享、協(xié)同管理上的要求也不斷提升。房地產(chǎn)管理是綜合業(yè)務(wù)的管理，涉及類(lèi)別較多，涉及“人”、“權(quán)”、“錢(qián)”、“房”以及相應(yīng)的時(shí)間過(guò)程的管理，各類(lèi)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心管理對(duì)象是房屋，本質(zhì)上是對(duì)房屋基礎(chǔ)信息的管理，也是基于房屋生命周期的管理。

基于房產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)和整個(gè)房屋生命周期管理模式，設(shè)計(jì)并構(gòu)建統(tǒng)一的先進(jìn)的樓盤(pán)表，改變?cè)瓉?lái)用數(shù)據(jù)清單和文字描述房屋的方式，通過(guò)圖形、顏色、符號(hào)、標(biāo)注等手段，表現(xiàn)為二維和三維多種方式。將同一樓(幢)中各房屋(戶(hù))信息圖形化地展現(xiàn)出來(lái)，簡(jiǎn)潔生動(dòng)。并按照業(yè)務(wù)類(lèi)別確定專(zhuān)題樓盤(pán)表，在整個(gè)房屋生命周期里的各個(gè)階段進(jìn)行應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類(lèi)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的信息化管理。

同時(shí)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理，且通過(guò)專(zhuān)題樓盤(pán)表展現(xiàn)房屋的各種社會(huì)屬性，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)信息共享，必然能大大提高房產(chǎn)管理部門(mén)的整體協(xié)同管理能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)流程優(yōu)化再造，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類(lèi)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)真正的智慧管理。

房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與房屋生命周期

房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，也是建立樓盤(pán)表的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中的客體——房屋，是房地產(chǎn)管理部門(mén)管理的基本對(duì)象?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T 252-2011）中物理數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)主要是對(duì)地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶(hù)數(shù)據(jù)、柵格圖數(shù)據(jù)進(jìn)行了制定，詳細(xì)列出了各數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)對(duì)物理數(shù)據(jù)尤其是房屋客體唯一碼進(jìn)行規(guī)定和要求，即在房屋第一次測(cè)繪備案時(shí)，授予房屋唯一的“身份證號(hào)碼”，房屋唯一碼貫穿于房屋生命周期，直至房屋滅失。它是聯(lián)系業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)和關(guān)鍵字段。

房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的首要對(duì)象是房屋這一客體，而管理的主體和服務(wù)的主體則是不同社會(huì)層級(jí)的人或機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)業(yè)務(wù)操作的目的是通過(guò)房產(chǎn)數(shù)據(jù)實(shí)施主體與客體的關(guān)聯(lián)，記載主體對(duì)客體的審批管理過(guò)程和審批意見(jiàn)結(jié)果，記錄執(zhí)行業(yè)務(wù)操作后附加于客體之上的權(quán)屬變化、狀態(tài)變遷、檔案補(bǔ)足和其他相關(guān)屬性數(shù)據(jù)的變換。

房屋客體從“出生”到“消亡”過(guò)程稱(chēng)為“房屋生命周期”，一般的房屋生命周期可以按照房屋的自然存在劃分為四個(gè)階段：籌建期、期房期、現(xiàn)房期和存量期。其中籌建期通過(guò)預(yù)售的批售業(yè)務(wù)行為轉(zhuǎn)換為期房期，期房期通過(guò)預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)的審批業(yè)務(wù)行為轉(zhuǎn)換為現(xiàn)房期，現(xiàn)房期通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為轉(zhuǎn)換為存量期，存量期可以進(jìn)行多次的交易、轉(zhuǎn)移、維修等行為直至最終拆遷為止，房屋的自然生命周期結(jié)束。

在許多的房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)中，曾多次提到房屋生命周期或房產(chǎn)生命周期，但從未在業(yè)務(wù)上建立完整的房屋生命周期概念，系統(tǒng)建設(shè)更未能以房屋生命周期管理為中心，而多是圍繞業(yè)務(wù)或部門(mén)劃分，按子系統(tǒng)分別建設(shè)，這樣就自然地導(dǎo)致房屋客體沒(méi)有建立從“出生”到“消亡”的唯一標(biāo)識(shí)，導(dǎo)致目前系統(tǒng)不能很好地對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行歷史回溯，房屋沒(méi)有體現(xiàn)出歷史演變情況，預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)繪之間前后需要關(guān)聯(lián)，影響業(yè)務(wù)正確辦理等。

基于房屋生命周期的房產(chǎn)管理

房產(chǎn)管理習(xí)慣分成不同的業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行，如市場(chǎng)管理、房屋登記、房屋測(cè)繪等。這些業(yè)務(wù)看似性質(zhì)不同，內(nèi)容各異，但各種業(yè)務(wù)分別分布到房屋從“生”到“滅”的各個(gè)過(guò)程，相互之間實(shí)際是緊密關(guān)聯(lián)的。房產(chǎn)管理實(shí)質(zhì)是基于房屋生命周期的不同階段對(duì)包括房屋對(duì)象在內(nèi)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)的對(duì)象的管理，每個(gè)階段相互銜接，不可割裂，每個(gè)階段都有管理的重點(diǎn)，但每個(gè)階段都相互依存，互為因果。

把房屋生命周期的各時(shí)段加以劃分，對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)將首尾相接，前一個(gè)業(yè)務(wù)的結(jié)束是下一個(gè)業(yè)務(wù)啟動(dòng)的條件，前一個(gè)業(yè)務(wù)的完成是另一個(gè)業(yè)務(wù)的開(kāi)始。如圖1 基于房屋生命周期的房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模型。

圖1 基于房屋生命周期的房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模型

房屋客體對(duì)象引入生命周期的重要屬性，把“拆遷管理”、“項(xiàng)目管理”、“市場(chǎng)管理”、“房屋登記”、“物業(yè)管理”再到“拆遷管理”等房屋生命周期管理自然地整合起來(lái)，形成統(tǒng)一管理。

樓盤(pán)表的設(shè)計(jì)與生成

基于房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以設(shè)計(jì)并生成樓盤(pán)表，通過(guò)圖形、顏色、符號(hào)、標(biāo)注等手段，將同一樓(幢)中各房屋(戶(hù))信息圖形化地展現(xiàn)出來(lái)，使得房屋的表現(xiàn)更直接、更形象。樓盤(pán)表是房產(chǎn)信息系統(tǒng)中房產(chǎn)分幅圖、分丘圖與房產(chǎn)分層分戶(hù)圖連接的紐帶，是圖形數(shù)據(jù)鏈“丘—幢—層—戶(hù)”結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵部分，是房產(chǎn)信息系統(tǒng)中各子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系的關(guān)鍵橋梁。

樓盤(pán)表初始化。樓盤(pán)表的生成是指系統(tǒng)根據(jù)幢測(cè)繪成果，依據(jù)預(yù)定義的規(guī)則計(jì)算生成一個(gè)默認(rèn)樓盤(pán)表。房屋樓盤(pán)表屬性數(shù)據(jù)是根據(jù)自然幢、名義幢、房屋、單元等進(jìn)行存儲(chǔ)，房屋樓盤(pán)表業(yè)務(wù)實(shí)體設(shè)計(jì)如圖2所示。

樓盤(pán)表初次生成時(shí)是根據(jù)圖2測(cè)繪數(shù)據(jù)自動(dòng)形成的，基本算法和步驟如下：

1 獲取幢內(nèi)房屋數(shù)據(jù)

獲取幢基本信息、幢內(nèi)房屋全部基本信息；獲取或通過(guò)遍歷房屋明確全部層信息、單元信息；按照底層房屋建筑面積確定層面積基準(zhǔn)。

2 逐層計(jì)算：按照單元號(hào)和房號(hào)依次計(jì)算層內(nèi)房屋。

異型分析：房屋有子單元的，根據(jù)子單元跨層等屬性確定異型形式；坐標(biāo)點(diǎn)計(jì)算：根據(jù)前一房屋坐標(biāo)起點(diǎn)和面積比例確定坐標(biāo)起點(diǎn)；面積比例計(jì)算：對(duì)照層面積基準(zhǔn)確定套面積千分比；標(biāo)記房屋相關(guān)屬性。

圖2 樓盤(pán)表業(yè)務(wù)實(shí)體

3 獲取自然幢信息，標(biāo)記房屋自然幢信息。

對(duì)于少數(shù)房屋布局特殊的幢，系統(tǒng)生成的默認(rèn)樓盤(pán)表，可能需要通過(guò)樓盤(pán)表的編輯來(lái)正確反映房屋布局。樓盤(pán)表的編輯是指在系統(tǒng)自動(dòng)生成的默認(rèn)樓盤(pán)表基礎(chǔ)上，通過(guò)人工交互，對(duì)幢內(nèi)房屋的抽象分布情況進(jìn)行調(diào)整，測(cè)繪人員、操作人員可以在不改變樓盤(pán)內(nèi)房屋客觀性質(zhì)的前提下，手工修改樓盤(pán)表的房屋布局，并保存為一個(gè)版本。

樓盤(pán)表固化設(shè)計(jì)。樓盤(pán)表初次生成主要是根據(jù)測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)，樓盤(pán)表所需的展現(xiàn)數(shù)據(jù)可以每次都從測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)中取數(shù)據(jù)，但這樣存在的問(wèn)題是樓盤(pán)表展現(xiàn)時(shí)，需要在測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)中的不同表中取數(shù)據(jù)，取出的數(shù)據(jù)量也可能比較大，速度慢，展示不美觀。因此，要對(duì)初次生成的樓盤(pán)表進(jìn)行人工核查后進(jìn)行固化，具體實(shí)現(xiàn)如下：

圖3 基礎(chǔ)樓盤(pán)表

將測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)解析后存到樓盤(pán)表數(shù)據(jù)庫(kù)中，每幢樓只存儲(chǔ)一條數(shù)據(jù)，該條數(shù)據(jù)中的內(nèi)容包含了所有樓盤(pán)表需要的數(shù)據(jù)。這樣樓盤(pán)表在展現(xiàn)時(shí)，獲取數(shù)據(jù)就比較容易，能提高性能，此處將同時(shí)存儲(chǔ)xml數(shù)據(jù)和vml數(shù)據(jù)。如果是基本樓盤(pán)表，展現(xiàn)時(shí)只需讀取vml數(shù)據(jù)，直接進(jìn)行渲染顯示；如果是專(zhuān)題樓盤(pán)表，則需要從樓盤(pán)表數(shù)據(jù)庫(kù)中讀取xml數(shù)據(jù)，與專(zhuān)題xml數(shù)據(jù)合并之后，在后臺(tái)轉(zhuǎn)換成vml數(shù)據(jù)，在前臺(tái)進(jìn)行顯示。當(dāng)通過(guò)樓盤(pán)表對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行操作時(shí)，操作后的數(shù)據(jù)需要存儲(chǔ)到各個(gè)專(zhuān)題數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)測(cè)繪數(shù)據(jù)發(fā)生變更時(shí)，需要把變更后的數(shù)據(jù)同步上傳到樓盤(pán)表數(shù)據(jù)庫(kù)。

樓盤(pán)表變更設(shè)計(jì)。樓盤(pán)表變更其實(shí)就是房屋的測(cè)繪變更，房屋發(fā)生過(guò)變更測(cè)繪備案時(shí)，系統(tǒng)中保存有多個(gè)版本的測(cè)繪成果。根據(jù)可觸發(fā)樓盤(pán)表展示的業(yè)務(wù)，系統(tǒng)選擇一個(gè)測(cè)繪版本的成果生成樓盤(pán)表，操作人員也可以根據(jù)實(shí)際需要選擇其他版本的測(cè)繪成果生成樓盤(pán)表。系統(tǒng)根據(jù)圖形的形狀、所在分層分戶(hù)圖的位置、單元號(hào)房號(hào)等要素進(jìn)行自動(dòng)關(guān)聯(lián)。房屋從預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪及各測(cè)繪變更，建立完整的歷史關(guān)系，可回溯任一測(cè)繪版本的房屋及其對(duì)應(yīng)的丘面、樓盤(pán)表和分層分戶(hù)圖。

樓盤(pán)表的展現(xiàn)

設(shè)計(jì)生成并優(yōu)化后的樓盤(pán)表是房產(chǎn)GIS以圖管房的核心部件，是對(duì)幢內(nèi)房屋分布狀況的抽象歸納和展示。通常分兩種形式展現(xiàn)，一種是二維樓盤(pán)表，一種是三維樓盤(pán)表。

圖4 樓盤(pán)表多份版本設(shè)計(jì)

二維樓盤(pán)表采用了表格、帶格子的列表等非圖形手段展示，界面展示幢內(nèi)房屋的拓?fù)浞植记闆r以及房屋的相關(guān)信息，其格子形狀是根據(jù)房屋面積、所在層次等為參數(shù)，通過(guò)計(jì)算得出?？梢愿鶕?jù)樓盤(pán)表主題、樓盤(pán)表版本等屬性切換樓盤(pán)表，在多主題的情況下，可以采用色彩、符號(hào)、標(biāo)注或混合多種手段疊加的方式顯示。

三維樓盤(pán)表。二維樓盤(pán)表的本質(zhì)為表而非圖，但現(xiàn)實(shí)中的房屋在思維中只能夠抽象成圖，這種圖表間的對(duì)立關(guān)系迫使二維樓盤(pán)表難以完整表達(dá)圖的特征或信息。在圖形學(xué)中可采用三維坐標(biāo)來(lái)表示房屋形狀結(jié)構(gòu)，其中，XOY平面為房屋的基礎(chǔ)平面(或基底平面)，Z軸為房屋的高程坐標(biāo)軸(或房屋層數(shù)軸)。對(duì)于房屋這種結(jié)構(gòu)，最佳的構(gòu)造方式和表現(xiàn)方式為三維仿真，即利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)來(lái)完全模擬現(xiàn)實(shí)中的房屋構(gòu)造，建立三維樓盤(pán)圖。

以幢為單位的三維樓盤(pán)表，通過(guò)關(guān)聯(lián)分戶(hù)的權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)狀態(tài)建立，直觀表現(xiàn)幢內(nèi)房間空間拓?fù)潢P(guān)系及房間權(quán)屬狀態(tài)，真實(shí)模擬顯示房屋空間立體構(gòu)造，能夠從形狀上快速模擬房屋的物理現(xiàn)狀，以利于進(jìn)行深層數(shù)據(jù)分析。并且三維樓盤(pán)表可以在基礎(chǔ)地形圖上疊加顯示，可以了解某套房產(chǎn)的采光、視野等情況。

樓盤(pán)表在各系統(tǒng)中的應(yīng)用

圖5 二維樓盤(pán)表用戶(hù)界面

圖6 三維樓盤(pán)表

默認(rèn)的基礎(chǔ)樓盤(pán)表采用的是當(dāng)前測(cè)繪成果對(duì)應(yīng)的樓盤(pán)表版本，展示測(cè)繪基本專(zhuān)題圖。而由業(yè)務(wù)觸發(fā)生成，按照業(yè)務(wù)類(lèi)別可以確定樓盤(pán)表的專(zhuān)題，按照業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)確定樓盤(pán)表的版本，這時(shí)的樓盤(pán)表稱(chēng)之為專(zhuān)題樓盤(pán)表。專(zhuān)題樓盤(pán)表根據(jù)操作人員的權(quán)限、房屋的不同屬性狀態(tài)和不同的業(yè)務(wù)應(yīng)用，在整個(gè)房屋生命周期里的各個(gè)階段進(jìn)行應(yīng)用，體現(xiàn)在各管理子系統(tǒng)中，將房屋生命周期管理自然地整合起來(lái)。這里以杭州市房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中應(yīng)用的樓盤(pán)表為例，簡(jiǎn)述樓盤(pán)表在項(xiàng)目管理和房屋登記管理子系統(tǒng)進(jìn)行的應(yīng)用。

樓盤(pán)表在項(xiàng)目管理子系統(tǒng)中的應(yīng)用中主要體現(xiàn)在預(yù)售證審批中。樓盤(pán)表在房屋預(yù)測(cè)繪時(shí)形成，開(kāi)發(fā)商申報(bào)時(shí)可以調(diào)用樓盤(pán)表的顯示功能，并在其上進(jìn)行按幢、單元、層，多次點(diǎn)擊選擇等批量操作，選擇后設(shè)置是否申報(bào)預(yù)售、設(shè)置裝修水平、戶(hù)型、戶(hù)型圖等操作；預(yù)售證審批業(yè)務(wù)以統(tǒng)一的樓盤(pán)表進(jìn)行審批，逐漸改變?cè)热斯そ?jīng)驗(yàn)為主的審批，將各房屋用途、狀態(tài)等業(yè)務(wù)邏輯和規(guī)則明確表達(dá)在樓盤(pán)表界面中，輔助業(yè)務(wù)之間的智能審批。

在登記管理子系統(tǒng)中的應(yīng)用主要集中在房屋登記業(yè)務(wù)的受理、審核應(yīng)基于房產(chǎn)測(cè)繪成果，并能實(shí)時(shí)獲取房屋各類(lèi)相關(guān)業(yè)務(wù)信息，業(yè)務(wù)辦理各環(huán)節(jié)都能調(diào)閱樓盤(pán)表信息、房屋測(cè)繪信息、GIS地理位置信息，以及其他房產(chǎn)抵押、查封信息。對(duì)查封、抵押等限制信息，給業(yè)務(wù)人員提供自動(dòng)核查、自動(dòng)提示功能，實(shí)現(xiàn)智能化審批?？梢砸愿鞣N房屋權(quán)屬類(lèi)型進(jìn)行專(zhuān)題顯示，如按房屋產(chǎn)別專(zhuān)題顯示，按房屋是否查封、抵押等限制狀態(tài)進(jìn)行專(zhuān)題顯示。

圖7 房產(chǎn)項(xiàng)目管理中的樓盤(pán)表

圖8 房產(chǎn)登記管理中的樓盤(pán)表

基于房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和整個(gè)房屋生命周期的樓盤(pán)表管理形式，以圖形化的展示方式延續(xù)了現(xiàn)實(shí)世界中人們對(duì)建筑物的直觀認(rèn)識(shí)，使得房屋的表現(xiàn)更直接、更形象，符合人們的思維習(xí)慣，大大方便了閱讀。在樓盤(pán)表中，房屋的任何屬性都可能作為一個(gè)表現(xiàn)的主題，各屬性疊加綜合起來(lái)還可表現(xiàn)為更復(fù)雜的業(yè)務(wù)主題，可根據(jù)業(yè)務(wù)需要定制多種多樣的業(yè)務(wù)主題，方便操作人員更直接地獲取信息，提高工作效率。通過(guò)樓盤(pán)表數(shù)據(jù)與各類(lèi)房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享、互交互換、實(shí)時(shí)更新，可進(jìn)行房屋生命周期的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)維護(hù)管理，實(shí)現(xiàn)智慧房管。