本刊記者│樓德升 方帥

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安把自己定位為“現(xiàn)實(shí)的理想主義者”，他希望以國際化的視野審視禹洲的發(fā)展脈絡(luò)和管理邏輯，利用閩商的先天優(yōu)勢，踐行兩岸文化整合的新模式，尋求新型城鎮(zhèn)化的背景下的“禹洲夢”。

在接受本刊專訪時，林龍安多次提到了“穩(wěn)健”一詞，在這位新閩商身上，可以清晰地感受到在繼承傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的創(chuàng)新，且只有“大膽”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要靠理性的思考。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：禹洲地產(chǎn)在全國化的道路上所面臨的挑戰(zhàn)是什么？

林龍安：禹洲地產(chǎn)已經(jīng)上市4年，現(xiàn)在回過頭來看，雖然當(dāng)時融資額并不大，但是我們及早布局國際資本道路，并對公司管理進(jìn)行健全和規(guī)范化，為抓住今天的市場機(jī)遇進(jìn)行全國擴(kuò)張打好了扎實(shí)的基礎(chǔ)，我有這個信心，公司將在未來5年內(nèi)呈現(xiàn)平穩(wěn)的增長態(tài)勢。

現(xiàn)在的禹洲，可謂“?！?、“機(jī)”并存。新一代國家領(lǐng)導(dǎo)人提出了“中國夢”，我也有自己的“禹洲夢”。這幾年我一直在思考，面對時代和行業(yè)大勢，禹洲的商業(yè)模式是什么？變革的方向是什么？哪些地方需要堅守？哪些領(lǐng)域需要創(chuàng)新？我們是優(yōu)雅的活下去，還是在在裹足不前中倒下？我希望所有禹洲人都能有這樣的憂患意識。

尤其在城鎮(zhèn)化這樣一個大背景下，禹洲人需要更加慎重的面對，無論在戰(zhàn)略還是在戰(zhàn)術(shù)上都不能懈怠。稍有不慎，不僅不能使禹洲倍速發(fā)展，進(jìn)入一線房企行列，反而有可能掉隊出局。這幾年，公司的上市、管理架構(gòu)的調(diào)整、職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊的引入等，都是我在為挑戰(zhàn)謀局，主動的推行變革，為禹洲的未來謀勢，相信大家也都看到了禹洲的變化。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：你對禹洲的獨(dú)有定位是怎樣的？

林龍安：我們不會跟領(lǐng)先的房企單純拼規(guī)模，拼不過，也沒有意義。我們對自身有著清晰的認(rèn)知，并會走禹洲獨(dú)特的道路，那就是以貼近民生的剛需、改善型產(chǎn)品為主，建設(shè)智慧城市，做積極投身城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策踐行者，與國家、城市、公眾、投資者同步發(fā)展，價值共生，并利用自己兩岸三地的豐富資源，提升自身的影響力和產(chǎn)品服務(wù)的附加值，穩(wěn)健推進(jìn)自身的發(fā)展。

可以說，我們曾經(jīng)走在時代的前列，經(jīng)過20年的努力，禹洲也從一個小企業(yè)變成如今的中國香港上市公司，領(lǐng)跑海西?，F(xiàn)在我們迎來了又一個可以引領(lǐng)時代發(fā)展的良機(jī)，無論是肩負(fù)全球華人目光的海西板塊，還是承擔(dān)中國經(jīng)濟(jì)增長引擎的城鎮(zhèn)化浪潮。

我很喜歡一位企業(yè)界前輩的話，所謂成功，就是堅持以自己的方式去貫徹企業(yè)發(fā)展的始終，這就是禹洲發(fā)展的邏輯。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：新型城鎮(zhèn)化無疑是未來行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，禹洲是如何調(diào)整與轉(zhuǎn)型適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的角色？

林龍安：我認(rèn)為房企的社會責(zé)任感應(yīng)該更強(qiáng)一些，要與政府高度同步，相輔相成，積極投入到新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中去。中國特色的城鎮(zhèn)化，就是應(yīng)該讓百姓的利益得到最大的提升。棚戶區(qū)改造和城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)建設(shè)就是為了提升城市品質(zhì)和居民幸福指數(shù)，改善那些與城市面貌不相適應(yīng)的地方，這是一個政治任務(wù)，但同時也是一個潛力巨大的市場，房企應(yīng)該做政府有力的協(xié)作者和政策執(zhí)行者，，畢竟實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化需要巨大的投入，全部依靠政府也不現(xiàn)實(shí)，應(yīng)該更多激發(fā)市場活力與動力、調(diào)動民間資源。

保障性住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)重，投資量大，盈利空間很有限，而上市公司是公眾投資公司，要求高利潤回報，這就必須有一個利益的平衡過程。應(yīng)該鼓勵更多有責(zé)任感的企業(yè)參與進(jìn)來，對國企、民企、上市公司與非上市公司一視同仁，盤活民間資本，調(diào)動各方面的積極性，共同推動新城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：你本人非常注重金融和資本運(yùn)作。禹洲地產(chǎn)是如何借助金融資本的力量發(fā)展的？

林龍安：例如今年四月與匯豐銀行、恒生銀行、澳門大豐銀行、東亞銀行、澳門國際銀行以及中國廣發(fā)銀行澳門等六家國際和本地銀行簽訂了一項(xiàng)為期三年1.018 億美元等值雙幣可轉(zhuǎn)換定期貸款，用作再融資及一般營運(yùn)資金，及配合未來業(yè)務(wù)發(fā)展需要，貸款利率僅為香港銀行同業(yè)拆息加五百七十五點(diǎn)子。2012年公司也成功發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，獲投資者超額36倍認(rèn)購，其中不乏全球排名前十名的國際大型基金，如PIMCO (太平洋投資管理公司)、Fidelity (富達(dá)國際投資)、Blackrock (貝萊德)、Goldman Sachs（高盛資產(chǎn)管理）等。這都大大降低了我們的融資成本。

其實(shí)在同香港房企頻繁的接觸中可以發(fā)現(xiàn)，越來越多的港企已經(jīng)從快速制造轉(zhuǎn)為金融收租，比如恒隆地產(chǎn)等。而禹洲算是合二為一，兼而有之。在住宅部分，我們要求基于設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，項(xiàng)目建造能像工廠化生產(chǎn)一樣快速、高效；在寫字樓和酒店等投資性物業(yè)方面，尤其是一二線城市的核心區(qū)域，我們更多選擇持有，增加公司本身的價值，并積極尋找與金融資本對接的機(jī)會。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：今年以來在北京、上海等一線城市的土地市場，閩商表現(xiàn)得非常“兇猛”你認(rèn)為閩商集中發(fā)力的原因是什么？

林龍安：閩商近期的確表現(xiàn)得比較突出，這不僅因?yàn)榘▋S資在內(nèi)的民間資本在閩商中比較雄厚，同時，經(jīng)過最近10年的發(fā)展，閩商在資本市場的路也越走越順。境內(nèi)外上市的閩商超過100家，如果按照每年每家融資20億元算，總額至少在2000億元以上，這是非?？捎^且難以忽視的資本力量。

同時，我覺得經(jīng)過這些年的迅速發(fā)展，閩商已經(jīng)進(jìn)入了“新閩商”的階段，一定程度上脫離了家族色彩，更具國際化視野，企業(yè)文化和管理機(jī)制都在極力接軌國際化，更加規(guī)范和可持續(xù)，形成了獨(dú)特而強(qiáng)勁的核心競爭力。

當(dāng)然，我并不支持閩商到處去盲目地拿地王，那應(yīng)是個別現(xiàn)象。作為中國商幫中非?；钴S和實(shí)力強(qiáng)勁的群體，閩商也需要政府有所引導(dǎo)，投入到中國新城鎮(zhèn)化的建設(shè)中。閩商自古有之的文化是“一葉舢板打天下”，“寧做雞頭不做鳳尾”。這種單打獨(dú)斗的局面已經(jīng)有所改變，以禹洲為例，我們上市的時候，包括世茂集團(tuán)的許榮茂先生都是我們的基石投資者，這種“你中有我，我中有你”的融合狀態(tài)也使閩商發(fā)展速度更快。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：閩商多為家族企業(yè)，家族企業(yè)到一些弊端會成為企業(yè)發(fā)展的障礙嗎？

林龍安：福建的家族企業(yè)色彩的確非常濃厚，可謂根深蒂固。家族企業(yè)的問題，我認(rèn)為要分兩個方面來看。我曾經(jīng)和臺灣人壽董事長朱炳昱聊過這些問題，他說臺灣很多數(shù)十年的龍頭公司都是家族企業(yè)，家族企業(yè)本身沒有什么不好。職業(yè)經(jīng)理人管理體系是世界范圍內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)都會運(yùn)用的模式，二者各有特色和長處。我覺得，二者可以并存，只要處理好，平衡好，就會形成完美而優(yōu)越地結(jié)合。當(dāng)然，家族有其管理和人脈方面的局限性，需要更理性的職業(yè)經(jīng)理人制度來補(bǔ)充。

中國內(nèi)地改革開放30多年，職業(yè)經(jīng)理人的真正興起只有短短10年。與之相比，中國香港就非常成熟，在法律和管理體系以及職業(yè)道德、人脈關(guān)系、業(yè)務(wù)能力、游戲規(guī)則等方面都已經(jīng)穩(wěn)定而完善。我在二十多年的商旅生涯中有很深的體會，內(nèi)地的職業(yè)經(jīng)理人還需要更好地與家族人員以及公司文化融匯。

有鑒于此，禹洲形成了自己的獨(dú)特道路，即家族與職業(yè)經(jīng)理人并存，以職業(yè)經(jīng)理人為主，形成“內(nèi)外結(jié)合、家族傳承”的中庸之道。