張利杰

[摘要]通過分析多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑存在的火災(zāi)隱患，結(jié)合《中華人民共和國(guó)消防法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，提出了多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑存在的火災(zāi)隱患及對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑；火災(zāi)隱患；對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F416.9

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1672-5158（2013）05-0204-01

多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑是指同一幢建筑物內(nèi)具有不同的產(chǎn)權(quán)所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住樓、綜合樓、辦公寫字樓等幾種形式?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十八條規(guī)定：同一建筑物由兩個(gè)以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對(duì)共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。消防法明確規(guī)定了多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑公共區(qū)域消防安全實(shí)行統(tǒng)一管理的原則，對(duì)于如何確定責(zé)任人，產(chǎn)權(quán)人、租賃人、轉(zhuǎn)租人以及物業(yè)管理部門應(yīng)承擔(dān)的具體消防職責(zé)，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及隱患整改經(jīng)費(fèi)來源等現(xiàn)實(shí)中遇到問題尚未做具體規(guī)定，多產(chǎn)權(quán)建筑消防管理還有待進(jìn)一步探析。

1多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑主要的火災(zāi)隱患

1.1功能復(fù)雜多樣，誘發(fā)火災(zāi)因素多

多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑內(nèi)使用性質(zhì)多樣，都存在使用大量可燃材料裝修的現(xiàn)象，建筑火災(zāi)荷載增加，防火阻燃處理不到位。同時(shí)，為了方便或者省錢，建筑中經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存、住宿共存的“三合一”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，加之，多產(chǎn)權(quán)建筑人員物質(zhì)密集，人流、物流量大，發(fā)生火災(zāi)和導(dǎo)致人員傷亡的概率普遍較大。

1.2消防安全管理混亂，責(zé)任主體不明確。

多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑日常管理大多由委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)。一是由于物業(yè)管理單位是靠收取物業(yè)管理費(fèi)來維持并開展工作的，而物業(yè)管理費(fèi)中沒有明確消防安全管理費(fèi)用的列支范圍，造成自動(dòng)消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)得不到真正落實(shí)。二是物業(yè)管理費(fèi)用收取往往不能全部到位，致使管理無法深入，造成“管理不到位，業(yè)主不肯交錢；業(yè)主不交錢，管理更不到位”的惡性循環(huán)現(xiàn)象，消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)更是無從談起。三是物業(yè)管理單位消防意識(shí)淡薄，認(rèn)為發(fā)生火災(zāi)的概率也很小，經(jīng)常人為造成消控中心無人值班，消防設(shè)施無人檢查、無人維護(hù)。

1.3建筑自動(dòng)消防設(shè)施完好率不高。主要有三種『青況：一是許多建筑由于在消防驗(yàn)收后未能及時(shí)與物業(yè)管理公司移交，致使雙方都無人管理，時(shí)間長(zhǎng)了，設(shè)施不能正常使用，而維修需要資金，造成雙方互相扯皮，時(shí)間越拖越久，設(shè)施越拖越壞，維修費(fèi)用越拖越高，形成惡性循環(huán)。二是整幢建筑的裝修時(shí)間有先有后，業(yè)主在裝修過程中，因要局部調(diào)整消防設(shè)施的位置，不得不暫時(shí)關(guān)閉自動(dòng)消防設(shè)施，而調(diào)整結(jié)束后不能及時(shí)與物業(yè)管理單位溝通恢復(fù)設(shè)施運(yùn)行。三是建造時(shí)間較早的老建筑由于缺乏維修資金，消防設(shè)施一直處于癱瘓狀態(tài)。

1.4業(yè)主人員成分復(fù)雜，消防安全意識(shí)淡薄，不依法辦理相關(guān)報(bào)審手續(xù)，建筑內(nèi)部改造隨意性大

多產(chǎn)權(quán)建筑使用性質(zhì)多為商業(yè)辦公，相關(guān)職能部門對(duì)其約束力較小，導(dǎo)致部分業(yè)主在進(jìn)行內(nèi)部改造裝修時(shí)，不按法律規(guī)定進(jìn)行程序申報(bào)，私自進(jìn)行改造裝修，從而造成“先天性”火災(zāi)隱患。

2多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑消防管理的對(duì)策

2.1健全多產(chǎn)權(quán)建筑消防管理法律法規(guī)

對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑存在的問題，各地消防部門應(yīng)當(dāng)積極提請(qǐng)政府決議，極力促成多產(chǎn)權(quán)建筑管理辦法的出臺(tái)，或者由各級(jí)政府牽頭，協(xié)調(diào)公安、建設(shè)、規(guī)劃、消防等職能部門，專題對(duì)本地區(qū)多產(chǎn)權(quán)建筑安全監(jiān)管狀況進(jìn)行研究分析，在《消防法》、《物權(quán)法》基礎(chǔ)上，制定完善本地區(qū)的《多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理規(guī)定》，以彌補(bǔ)法律法規(guī)不完善的地方，明確和規(guī)范物業(yè)管理和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，落實(shí)各方法律責(zé)任，改善多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全難以管理的狀況，確保本地區(qū)多產(chǎn)權(quán)建筑消防管理規(guī)范化。

2.2嚴(yán)把多產(chǎn)權(quán)建筑裝修改造監(jiān)督關(guān)口

為防止擅自改變建筑結(jié)構(gòu)及使用性質(zhì)，杜絕人為制造先天火災(zāi)隱患，必須嚴(yán)把裝修改造審核驗(yàn)收關(guān)口。消防部門應(yīng)在建筑竣工消防驗(yàn)收意見書中明確建筑使用性質(zhì)及管理要求，規(guī)范開發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與租賃方簽訂的合同形式，如要改變使用性質(zhì)，必須報(bào)經(jīng)相關(guān)部門審批。在“二次裝修”時(shí)，應(yīng)當(dāng)層層把關(guān)，實(shí)施監(jiān)管。對(duì)裝修面積較小的場(chǎng)所，業(yè)主與物業(yè)單位簽訂《裝修責(zé)任書》，物業(yè)單位派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保裝修過程中不破壞消防設(shè)施，同時(shí)，物業(yè)單位與消防機(jī)構(gòu)建立定期回訪協(xié)作機(jī)制，及時(shí)反饋建筑裝修改造情況。對(duì)面積較大且改動(dòng)原消防設(shè)計(jì)的場(chǎng)所裝修改造，明確物業(yè)公司必須告知業(yè)主申報(bào)消防審核，未經(jīng)審核合格不得施工。

2.3協(xié)調(diào)多產(chǎn)權(quán)建筑部門聯(lián)動(dòng)管理

消防部門應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與房管、工商、物價(jià)、文化、旅游等部門溝通，爭(zhēng)取相關(guān)部門配合，形成齊抓共管的聯(lián)合工作機(jī)制。房管部門對(duì)物業(yè)公司資質(zhì)有審核、驗(yàn)收、年檢的職能，可以把多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全『青況納入物業(yè)公司資質(zhì)評(píng)定范圍，對(duì)達(dá)不到消防部門標(biāo)準(zhǔn)的，資質(zhì)核發(fā)時(shí)不予以通過或者降級(jí)。工商部門可對(duì)其吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者不予以年檢。物價(jià)部門可降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。文化部門將多產(chǎn)權(quán)建筑內(nèi)娛樂場(chǎng)所消防安全管理納入經(jīng)營(yíng)許可證年審范圍。旅游部門把多產(chǎn)權(quán)建筑內(nèi)賓館飯店消防安全管理作為星級(jí)評(píng)定的準(zhǔn)人條件。部門之間的協(xié)調(diào)配合，綜合把關(guān)，提高多產(chǎn)權(quán)建筑消防管理的工作成效。

2.4、從源頭上落實(shí)消防安全責(zé)任主體。物業(yè)管理單位在接手管理的同時(shí)就明確了物業(yè)管理單位是消防安全責(zé)任的主體，應(yīng)當(dāng)按照《消防法》第十八條的要求落實(shí)其管理職能，對(duì)共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施（含建筑的自動(dòng)消防設(shè)施、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志及安全疏散設(shè)施等）、消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。特別是在裝修過程中，監(jiān)督業(yè)主不得使用易燃材料，不得改變消防布局，不得拆除圈占消防設(shè)施。

2.5、加強(qiáng)消防安全宣傳教育。由于多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑業(yè)主多，業(yè)主素質(zhì)參差不齊，因此要加大消防安全宣傳和教育的力度，提高每一個(gè)業(yè)主的消防安全意識(shí)，讓每一位業(yè)主掌握必要的消防基礎(chǔ)知識(shí)，知道建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性，平時(shí)管理要做好哪些事情，發(fā)生火災(zāi)如何來處置。俗話說得好，“賊偷一半，火燒全光”，可見消防安全尤為重要。

2.6、加強(qiáng)對(duì)自動(dòng)消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。一幢建筑是否安全重點(diǎn)在于其布局是否合理，管理是否到位，消防設(shè)施是否完好有效幾個(gè)方面，特別是自動(dòng)消防設(shè)施是否完好有效，直接關(guān)系到大樓的整體安全。物業(yè)管理單位應(yīng)與有維護(hù)資質(zhì)的單位簽訂維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議，確保自動(dòng)消防設(shè)施的正常運(yùn)行。要在物業(yè)管理費(fèi)和房屋維修基金中落實(shí)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國(guó)消防法

[2]中華人民共和國(guó)物權(quán)法