“我沒有想到他們會這么快違約！”

國聯(lián)信托的內(nèi)部人士王偉（化名）談及高遠置業(yè)，唏噓不已。

一年多前，國聯(lián)信托被委托發(fā)行一樁單一房地產(chǎn)信托，金額1億元，借款方為胡潤女富豪榜上榜企業(yè)家鄒蘊玉，借款平臺就是高遠置業(yè)旗下公司。

王偉解釋理由，“我們國聯(lián)信托本地化比較明顯，江蘇以外的業(yè)務(wù)不是太高，地產(chǎn)項目就更少。而高遠置業(yè)實力不錯，我們就接了這單生意”。

此后情形讓國聯(lián)信托大跌眼鏡。上述單一信托計劃成立剛過不久，國聯(lián)信托就發(fā)現(xiàn)，高遠置業(yè)旗下項目進展異常緩慢，承諾證照辦理也比計劃滯后超一年。

“2012年年中，我們發(fā)現(xiàn)鄒蘊玉借入了大量民間資金、利息，同時還有其他多家信托融資，公司實際上已資不抵債，于是緊急提出提前結(jié)束信托計劃，但未能成行?！蓖鮽ネ嘎?。

國資控股的國聯(lián)信托很少遇到業(yè)務(wù)合作企業(yè)如此快速 ，王偉告訴《21CBR》記者，“我們馬上在法院起訴高遠置業(yè)，2012年8月就進行了開庭審理，我們的目的是進行資產(chǎn)保全”。

國聯(lián)信托后來一直為當時果斷起訴感到慶幸。新華信托、中泰信托等信托公司之后也陸續(xù)發(fā)現(xiàn)問題，并與高遠置業(yè)對簿公堂。其中，新華信托涉及資金8.5億元，且為集合信托，壓力巨大。

王偉表示，現(xiàn)在做地產(chǎn)信托，除非是萬科、保利這么大企業(yè)的業(yè)務(wù)，大家都是忐忑不安，誰知道哪個是下個高遠置業(yè)。

山雨欲來風滿樓，信托業(yè)從過去的高歌猛進，變得有點戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。有人說，信托業(yè)是中國影子銀行的代表，僅僅幾年時間，資產(chǎn)規(guī)模就超過了保險業(yè)。以信托為代表的高利率銀行理財產(chǎn)品亦是中國富裕階層除房產(chǎn)之外，最重要的家庭財富存放方式。

現(xiàn)在，它的背后挺立著嚴峻的風險陰影。信托是否會潰?。窟@是一個無法回避的問題。

安信“不安”

2012年的安信信托明顯壓縮了房地產(chǎn)信托規(guī)模，同比收縮比例約33%。

“現(xiàn)在案子還沒有宣判，從庭審來看，被告方（純高地產(chǎn)）較為強勢?！币晃弧鞍残判磐性V昆山純高地產(chǎn)案”的知情律師4月27日對《21CBR》記者稱。

安信信托的一場噩夢，歷時四年未休。

2008年，國務(wù)院出臺4萬億經(jīng)濟刺激方案，房地產(chǎn)市場應(yīng)聲崛起，2009年下半年開始，房價已勢如脫韁之馬。房企的瘋狂融資帶動了地產(chǎn)信托發(fā)行，2009年房地產(chǎn)信托融資出現(xiàn)可怕的膨脹。

立足長三角地產(chǎn)市場的上海純高集團，在2009年火爆的房地產(chǎn)市場背景下，雄心勃勃打造聯(lián)邦國際昆山現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)（一期）項目（即“昆山.聯(lián)邦國際”），不過當年三季度開始，一些銀行已開始收緊開發(fā)貸，純高融資迫切需要新的融資途徑。

于是，總部同位于上海的安信信托和純高集團開始接觸，雙方一拍即合，利用信托資金對純高進行輸血。不過據(jù)《21CBR》記者2013年3月旁聽雙方開庭獲知，當時昆山純高并不具備開發(fā)商二級資質(zhì)（純高代理人提供的證據(jù)顯示），按照銀監(jiān)會要求，信托公司不能對其進行信托貸款。

或為了規(guī)避監(jiān)管上障礙，安信信托采取了“受益權(quán)信托”模式，簽訂了“陰陽合同”。首先，安信信托發(fā)起并設(shè)立總規(guī)模6.27億元的“昆山.聯(lián)邦國際”信托，期限3年。其中信托優(yōu)先受益權(quán)募集資金為人民幣2.15億元，由投資者以資金認購并持有；其余為一般受益權(quán)，由昆山純高以其持有的“昆山.聯(lián)邦國際”項目土地使用權(quán)及在建工程項下資產(chǎn)收益權(quán)認購并持有。

在簽訂上述財產(chǎn)權(quán)信托同時，安信信托還與昆山純高簽訂了一份信托貸款合同，將優(yōu)先募集2.15億元貸款給純高集團。

出于對這種復雜信托模式背后風險的考量，安信信托進一步要求簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，要求昆山純高按照“信托專戶最低現(xiàn)金余額表”向信托專戶內(nèi)劃款，據(jù)《21CBR》記者獲取材料顯示，這一現(xiàn)金余額相當于保證金，要求較為苛刻，其中信托成立360天，賬戶最低保證金在本金10%，此后要陸續(xù)累計到信托到期時本金的66%。

“這個現(xiàn)金要求很不合理，2.15億還沒有完全到賬使用，就需要繳存保證金，資金占用很大?！崩ド郊兏叽砣嗽?月庭審中稱。

2010年，房地產(chǎn)市場遭遇了史上最嚴厲調(diào)控，形勢直轉(zhuǎn)急下，僅一年時間安信信托的投機變成真正風險，當年9月18日，按照上述“信托專戶最低現(xiàn)金余額表”，昆山純高需繳存第一期保證金就未能打入賬戶。

《21CBR》記者從昆山.聯(lián)邦國際一位業(yè)主獲悉，2010年初，昆山.聯(lián)邦國際部分已經(jīng)交付業(yè)主，并承諾90天內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但一直到當年年中仍未辦妥。

安信信托感到害怕，馬上找到昆山純高，要求提前結(jié)束信托計劃，但遭到了拒絕。此后，昆山純高又陸續(xù)以位于上海長寧、青浦等地區(qū)的數(shù)棟房產(chǎn)作為抵押，簽訂了補充擔保協(xié)議。

2012年9月23日，上述貸款3年期滿，昆山純高仍一直拖延未予以兌付，最終違約。記者3月初從庭審獲悉，安信信托已向法院提起申請通過拍賣等方式，處置上述抵押的“昆山.聯(lián)邦國際”項目和在建工程償還債務(wù)。不過，截至發(fā)稿日，法庭仍未予以宣判。

在“昆山.聯(lián)邦國際”項目中，信托一般受益權(quán)由昆山純高以其持有的“昆山.聯(lián)邦國際”項目土地使用權(quán)及在建工程項下資產(chǎn)收益權(quán)認購，作為信托增信措施。

“這種結(jié)構(gòu)在某種意義上，是一種假增信。”金誠同達（上海）律所高級合伙人許海波對《21CBR》記者稱。這種劣后受益權(quán)持有人和資金使用方為同一人，實際上就是“左右手的關(guān)系”。

這種所謂增信不久后再一次重現(xiàn)。

2011年1月份，剛剛遭遇上述昆山純高保證金違約（2010年9月18日）三個月后，安信信托再入手一個地產(chǎn)項目浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)投資信托（下稱“金磊房地產(chǎn)信托”）。

這一項目同樣采用受益權(quán)信托模式，優(yōu)先受益權(quán)3.5億元由投資者持有；由東宸建設(shè)等項目公司債權(quán)人以其持有項目公司8.3億元債權(quán)認購該信托的一般受益權(quán)。

《21CBR》記者獲悉，浙江金磊項目公司的實際控制人和東宸董事長均為祝鐘書，上述昆山純高增信模式再現(xiàn)！

同時，安信信托此次更為激進，該信托項目以“金磊.星匯花苑”的土地使用權(quán)及在建工程作抵押擔保。當時抵押物價值為5.02億元，優(yōu)先級受益權(quán)為3.5億元，抵押率高達70%，高于一般房地產(chǎn)信托默認的50%抵押率上限。

后來，金磊公司以按揭及調(diào)控等原因造成資金緊張為由，向安信申請辦理預售許可證，在推進預售證辦理的過程中，安信信托工作人員前往項目所在地諸暨辦理在建工程抵押時竟然發(fā)現(xiàn)，金磊公司提供的政府部門確認回函根本得不到當?shù)貦C關(guān)的認可，“回函”系金磊公司偽造。

安信信托今年4月26日在官網(wǎng)上披露稱，在金磊項目中，項目公司實際控制人因深陷民間債權(quán)人糾紛，致使其串通信托計劃資金監(jiān)管銀行違約開設(shè)網(wǎng)銀，并私刻公章挪用銷售保證金。

得益于偶然發(fā)現(xiàn)金磊公司違規(guī)，安信信托立即采取司法查封凍結(jié)相關(guān)土地資產(chǎn)的保全措施，并經(jīng)過數(shù)月協(xié)商，在2011年底提前退出該項目，僥幸逃離。

《21CBR》記者獲悉，目前浙江金磊仍然訴訟重重，危如累卵。2013年4月底，該公司因建設(shè)工程分包合同糾紛正被溫州當?shù)毓酒鹪V。

故事還沒完。幾乎在金磊項目成立的同時，安信信托在2011年4月份再次上馬了“泰宇花苑”項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃，項目總計4億元。

然而，據(jù)悉2012年安信在賬戶查詢過程中發(fā)現(xiàn)，借款方2012年2月23日挪用信托貸款2000萬元償還到期銀行貸款。此后，事態(tài)進一步升級，去年7月泰宇花苑開發(fā)商卷款逃跑，留下了10多億元債務(wù)和一個爛尾樓。

《21CBR》記者了解到，安信信托拒絕變賣上述泰宇花苑項目還款，目前已經(jīng)在走破產(chǎn)重整之路。同時，按照信托計劃，今年4月25日，安信信托將對上述信托計劃進行兌付，但是截至發(fā)稿日，安信信托官網(wǎng)仍未披露兌付公告。

一陣陣地產(chǎn)信托驚魂之后，相較2011年，2012年的安信信托明顯壓縮了房地產(chǎn)信托規(guī)模，收縮比例約33%。

安信信托2012年年報披露，“由于非常態(tài)方式管理的信托業(yè)務(wù)占比上升，在法定信托展期期間，公司作為受托人履行法定盡職管理職責，預計可能形成風險和損失”。預計費用由年初的“0”飆升為7585萬元，信托賠償準備金也由年初1653萬上升為2338萬元。

在此背景下，該公司去年歸屬于上市公司股東的凈利潤只有1.08億元，同比減少44.8%！

“飛蛾撲火”的游戲

信托天生和房地產(chǎn)契合，一般行業(yè)承受不了這么高的融資成本，也做不出地產(chǎn)信托這么大的量。

為何安信信托不斷受房地產(chǎn)之累？

新華信托一位高層對記者解釋：“信托天生和房地產(chǎn)契合，信托融資成本比較高，一般行業(yè)承受不了這么高的成本，也做不出地產(chǎn)信托這么大的量。而且以前做一單房地產(chǎn)集合信托，信托公司平均收益4%都不止，現(xiàn)在平均收益基本下降到2%左右，但仍高于其他類型信托?！?/p>

安信信托并非一個孤立樣本。

《21CBR》記者從多位信托人士處獨家獲悉，今年涉身信托糾紛，或涉及房地產(chǎn)（借款方為地產(chǎn)公司、或者有地產(chǎn)抵押）的信托公司除了安信信托，還包括新華信托、中泰信托、中信信托、重慶信托、東莞信托、中融信托、國聯(lián)信托等。

“中信—舒斯貝爾”是影響力較大的事件。

2013年5月3日，“中信—舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計劃”的抵押物——青島舒斯貝爾地產(chǎn)、青島乾正置業(yè)項下土地使用權(quán)在山東省法院司法拍賣廳進行第三次拍賣。原因很簡單，中信信托認為，舒斯貝爾對信托資金進行挪用，多處違規(guī)。于是在中信信托申請下，山東省高級法院對信托計劃中的上述兩個地塊進行查封，并作為中信信托產(chǎn)品抵押物進行首次拍賣。這一事件再次警醒信托的風險。

“中泰信托與高遠控股對簿公堂”案則更為激烈。中泰信托涉案為一款單一信托產(chǎn)品，2011年底成立，投資金額3100萬元，信托資金分兩次發(fā)放給高遠控股，年利率18%。而高遠控股2012年下半年資金鏈開始出現(xiàn)問題，公司盤子鋪得比較大，2013年初，債權(quán)人已開始清算公司資產(chǎn)。

這是典型的信托潰敗。但這樣的事態(tài)似乎不斷發(fā)酵，越來越多。

今年4月9日晚，珠江控股（*ST珠江）發(fā)布關(guān)于股權(quán)融資借款到期的公告，按合同約定，到2013 年 3月 29 日，公司應(yīng)歸還重慶信托2.1億元（約占凈資產(chǎn)的88%）借款期限已到，但公司尚未償還。

重慶信托的困境并非僅限于此。2012年9月25日與重慶信托再次簽訂信托貸款協(xié)議，*ST珠江向重慶信托融資借款2.5億元，期限兩年，然而此時的房地產(chǎn)銷售收入大幅減少，旅游酒店業(yè)務(wù)大部分屬于投入期，虧損較大。

珠江控股披露稱，“由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，銀行和信托貸款對房地產(chǎn)行業(yè)也大幅度調(diào)高了門檻”。

不過上述信托仍然在重慶信托董事會獲得了通過，據(jù)記者獲悉，此次融資，珠江控股支付了高昂的代價，共支付 16.07%年利息及相關(guān)財務(wù)費用給重慶信托。

然而，信托成立尚不足3個月，珠江控股就公布2012年虧損1.26億元，并宣布無力償還信托貸款本息。重慶信托成為“冤大頭”。

記者查閱珠江控股近幾年的年報發(fā)現(xiàn)，該公司已在2011和2012連續(xù)兩個會計年度凈利潤為負值，且虧損逐漸加大，若2013年繼續(xù)虧損，公司將面臨退市。

目前，珠江控股已與重慶信托協(xié)商借款的展期事項，配合辦理該筆融資展期的相關(guān)手續(xù)。對于銀行和信托貸款融資大門基本關(guān)閉，并連年虧損的珠江控股，除了展期，重慶信托或已沒有多少選擇。

大考到來

按照中金公司統(tǒng)計，2013年到期信托規(guī)模達2816億元，總還款額高達約3100億元。

從某種意義上，房地產(chǎn)信托是目前信托業(yè)的縮影。

此前，信托最大的對象是為地方政府的基建融資，但因房地產(chǎn)調(diào)控，正規(guī)的銀行體系“不好意思”為陷入融資之困的房地產(chǎn)“輸血”，于是信托開始粉墨登場。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是可承受融資成本最高的領(lǐng)域之一。”一家信托公司的上海業(yè)務(wù)總經(jīng)理對記者稱。房地產(chǎn)非常需要錢（融資），房地產(chǎn)的狂熱又能給得起價（比較高的利率） 。信托化解了中央政府對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控，信托成了房地產(chǎn)最重要的“輸血方”。自然，也帶來了巨大的兌付問題。

據(jù)用益信托工作室估算，2011年、2012年、2013年房地產(chǎn)（集合資金）信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。2013年仍然是房地產(chǎn)信托的兌付最高峰期，其中，2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn)，達1301億元。

如果再算上單一房地產(chǎn)信托，按照中金公司統(tǒng)計，2013年到期信托規(guī)模達2816億元，總還款額高達約3100億元。

中國信托業(yè)協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度末，房地產(chǎn)信托存量7701億元，高于去年末的6880億元，在信托資金中占比9.4%。如果算入信托資金曲線流入地產(chǎn)項目的，其數(shù)據(jù)或不止于此。

安全兌付的前提是房地產(chǎn)市場不會有大的起落。

“一些信托公司每個即將到期的信托都是專人盯防，房產(chǎn)公司稍微出現(xiàn)點情況，有的信托公司就會協(xié)商提前終結(jié)信托計劃?！鄙鲜鲂氯A信托人士對記者稱，一些地產(chǎn)公司本身經(jīng)營沒問題，僅僅因為社會或者媒體關(guān)注，信托公司也會選擇提前終止，防止聲譽受影響。

以四川信托為例，這家公司重組剛滿2年，但在2011年和2012年兩年里，四川信托就瘋狂發(fā)起73只房地產(chǎn)信托，規(guī)模合計258億元。

2013年四川信托需兌付的地產(chǎn)信托近百億元，壓力可想而知。今年4月26日，川信公布一則《俊發(fā)地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計劃提前終止公告》，這款信托計劃按計劃要6月份進行兌付，但出于風控、聲譽等考慮提前終結(jié)了項目。

危機已被“嗅出”？

銀監(jiān)會出臺8號文，就是防止包括房地產(chǎn)信托在內(nèi)的非銀行融資快速上升。

盡管房地產(chǎn)不再上演“投資不敗”的神話，依然很少有人擔心房地產(chǎn)信托會出問題。理由是，如果有危機，這將是影子銀行的系統(tǒng)風險，政府一定會出手，于是就不會存在危機！

但一些案例似乎證明，“定心丸”并不存在，市場正“嗅出”危機的味道：熱衷于購買高利率信托理財產(chǎn)品的投資者突然失去了興趣，一下子警覺起來。

渤海信托發(fā)起了一款地產(chǎn)信托“蘇州嘉盛項目集合資金信托計劃”，募集時間為2012年12月18日到2013年1月4日，存續(xù)期為兩年，預期發(fā)行規(guī)模為2億元，但最后實際僅募集了7880萬元，不足預期募集規(guī)模的40%。

記者查閱了該款信托的說明書，其預期收益率為10%左右，已算比較高。

“這在以前是不可想象的，前兩年只要收益率夠高，信托基本沒有說賣不掉的?！鄙鲜鲂氯A信托人士稱。

無獨有偶。同樣在今年年初募集資金的東莞信托一款地產(chǎn)信托也遭遇市場用腳投票，該信托名為“恒信高富集合資金信托計劃”，信托財產(chǎn)用于向佛山市三水高富地產(chǎn)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預計發(fā)行規(guī)模為兩億元，但在20多天的推介期內(nèi)，實際僅募集到6660萬元。

該信托預期收益率為9%-10.5%，是一個非常有吸引力的收益水平。有知情人士透露，信托募資不足，部分因為東莞信托在廣東地區(qū)地產(chǎn)信托的失利，導致了公司信托產(chǎn)品公信力有所下降。投資者非常敏感，不買賬。

據(jù)上述人士介紹，2012年4-5月份，東莞信托發(fā)起了一款“東莞信托—恒信嘉粵集合資金信托計劃”，資金用于向廣東嘉駿投資置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，期限18個月。嘉粵集團為該筆借款提供連帶責任保證擔保。

但僅僅半年時間，嘉粵集團已經(jīng)向廣東省湛江市中級人民法院提起重整申請并宣告進入重整程序，“東莞信托目前仍沒有完全消除這個項目的影響，完善地解決問題?！鄙鲜鲋槿耸糠Q，上述佛山三水地產(chǎn)項目和嘉粵集團項目信托結(jié)構(gòu)、項目地域等方面都頗為相似，不免引起投資者的顧慮。

今年4月15日，安信信托再次推出一款地產(chǎn)信托“安信—新湖控股流動資金貸款集合資金信托計劃”，以信托貸款的方式為新湖控股有限公司融資2億元補充現(xiàn)金流。

此次，安信信托依然冒險，上述信托計劃并未抵押股權(quán)或土地，完全憑借新湖集團擔保增信。安信信托的理由是，新湖控股2010年、2011年分別實現(xiàn)銷售收入4.23億元、13.14億元，2012年前9個月實現(xiàn)銷售收入11.79億元，按此趨勢，2013年末可實現(xiàn)銷售收入約20億元。表面看來，一切似乎沒有問題。

但市場觀察的情況顯示，截至2012年末，新湖中寶共進行了超過10次信托融資，涉及渤海信托、華鑫信托、安信信托、華融信托、廈門信托等五家信托公司。截至2013年4月2日，新湖集團為進行信托融資，已將持有的新湖中寶股份33.22億股質(zhì)押，占公司總股本的53.07%。

“對于股權(quán)質(zhì)押信托，此前信托行業(yè)默認在總股本的30%-40%以下，如果比例過高，當信托兌付出問題，處理股權(quán)會出現(xiàn)流動性問題?！鄙鲜鲂氯A信托人士稱。這意味著新湖中寶已“踩過線”。這也迫使安信信托不得已降低投資門檻至20萬元，否則擔心沒有足夠的投資者來“捧場”。

如果按照目前的局勢發(fā)展下去，會不會整體上出現(xiàn)沒有足夠的投資者“捧場”的現(xiàn)象？

這讓監(jiān)管者非常憂慮。為了控制不斷膨脹的影子銀行的風險，銀監(jiān)會近期出臺了《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》（即8號文），針對并加強包括信貸、信托等非標準化債權(quán)資產(chǎn)的風控力度。

“銀監(jiān)會出臺8號文，就是防止包括房地產(chǎn)信托在內(nèi)的非銀行融資快速上升?！蹦Ω笸ㄖ袊紫?jīng)濟學家朱海斌對《21CBR》記者稱。

但是它真的能阻止信托潰敗嗎？