摘 要：本文基于2002—2011年中國30個(gè)省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面板資料，采用DEA方法構(gòu)建的Malmquist全要素生產(chǎn)率指數(shù)，測算我國8個(gè)分區(qū)以及整體的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率變動(dòng)；分析我國房地產(chǎn)業(yè)的Malmquist全要素生產(chǎn)率指數(shù)變動(dòng)。結(jié)果顯示中國房地產(chǎn)業(yè)Malmquist全要素生產(chǎn)率指數(shù)整體呈下降趨勢，存在區(qū)域發(fā)展不平衡等問題。最后根據(jù)得到的結(jié)論提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：中國 房地產(chǎn)業(yè) DEA Malmquist全要素生產(chǎn)率

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)就業(yè)等方面占據(jù)重要地位，也是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。自1978年中國理論界提出住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了30多年的發(fā)展，其增加值占GDP的比重從1978年的2.19 %上升到2011年的5.65 %。但與其他經(jīng)濟(jì)體相比，我國房地產(chǎn)業(yè)的增加值比重、就業(yè)比重均較低；與國內(nèi)制造業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益也較差。因此，在保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的增長質(zhì)量更應(yīng)引起關(guān)注，因?yàn)橹饕揽恳赝度攵切剩ㄉa(chǎn)率）提升所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長是難以長期維持的，技術(shù)進(jìn)步和效率改善才是經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)增長的重要源泉。對(duì)于發(fā)展相對(duì)滯后的中國房地產(chǎn)業(yè)而言，其發(fā)展除了依賴資本、勞動(dòng)等傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的投入外，更離不開技術(shù)進(jìn)步和效率提升。鑒于此，本文在已有的研究成果基礎(chǔ)上，嘗試運(yùn)用基于DEA（Data Envelopment analysis）的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)法，采用中國2002—2011年的房地產(chǎn)業(yè)分區(qū)域面板數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)分區(qū)域及整體的全要素生產(chǎn)率變遷進(jìn)行測算和分析。

二、文獻(xiàn)述評(píng)

DEA在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用文獻(xiàn)不多，且主要集中在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究的微觀層面。謝岳來、劉洪玉（2004）應(yīng)用DEA的CCR模型，以滬深股市50 家房地產(chǎn)公司為決策單元，采用其2002年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)資本利用有效性進(jìn)行了實(shí)證分析。劉永樂、孫仲明（2006）應(yīng)用DEA的CCR模型對(duì)我國證券市場有代表性的49 家房地產(chǎn)上市公司2004年的經(jīng)營效率進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。張波（2006）應(yīng)用二階段DEA模型對(duì)在房地產(chǎn)板塊隨機(jī)選取的26 家上市公司的經(jīng)營績效進(jìn)行了實(shí)證研究。何元斌（2006）應(yīng)用DEA的CCR模型對(duì)12 家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績進(jìn)行了實(shí)證研究，并對(duì)公司的業(yè)績及有效性進(jìn)行了評(píng)估。王堅(jiān)強(qiáng)、陽建軍（2010）采用DEA方法構(gòu)建的Malmquist指數(shù)，基于2004—2008年中國57 家房地產(chǎn)企業(yè)的面板數(shù)據(jù)，測算了房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)投資效率；在此基礎(chǔ)上，分析了不同區(qū)域、不同所有權(quán)性質(zhì)、不同股權(quán)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)投資效率及變化趨勢。

在以上代表性研究的基礎(chǔ)上，本文從房地產(chǎn)行業(yè)這一宏觀層面出發(fā)，應(yīng)用DEA方法構(gòu)建的Malmquist指數(shù)，采用中國2002—2011年的房地產(chǎn)業(yè)分區(qū)域面板數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)全要素生產(chǎn)率的變化趨勢進(jìn)行分析。

三、研究方法與數(shù)據(jù)處理

（一）研究方法

本文采用DEA-Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)法，其有如下優(yōu)點(diǎn)：1.可以弱化數(shù)據(jù)質(zhì)量對(duì)結(jié)果的影響。中國的數(shù)據(jù)質(zhì)量一直為許多學(xué)者所詬病，而Malmquist指數(shù)相當(dāng)于做了一階差分，各行業(yè)同方向的變化將被消除；2.不需設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)，不要求生產(chǎn)處于有效率的路徑上，從而避免主觀判斷或函數(shù)形式設(shè)定錯(cuò)誤而影響結(jié)果的準(zhǔn)確性；3.能夠?qū)崿F(xiàn)有關(guān)TFP的所有分解，結(jié)果和政策含義更為豐富。

（二）數(shù)據(jù)處理

測算TFP需要收集和處理房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出、勞動(dòng)投入和資金投入數(shù)據(jù)。

1.房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出用房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值來衡量，2002—2011年數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2.勞動(dòng)投入。理論上，勞動(dòng)投入應(yīng)綜合考慮勞動(dòng)人數(shù)、勞動(dòng)時(shí)間、勞動(dòng)質(zhì)量（效率）等因素，但實(shí)際研究中的指標(biāo)選取最終取決于數(shù)據(jù)的可得性。因此，選取房地產(chǎn)業(yè)的“年末從業(yè)人員數(shù)”作為勞動(dòng)投入指標(biāo)的代理變量。2002—2011年數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。

3.資金投入。關(guān)于資金投入指標(biāo)，陳岱孫教授主持編譯的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》在介紹全要素生產(chǎn)率指標(biāo)時(shí)，把資金投入解釋為生產(chǎn)中占用的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選用房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資作為資金投入指標(biāo)。2002—2011年數(shù)據(jù)取自《中國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒》。

四、房地產(chǎn)業(yè)TFP的歷史變遷

基于以上數(shù)據(jù)，本文利用軟件DEAP2.1[測算得到中國房地產(chǎn)業(yè)分區(qū)域及整體的生產(chǎn)率指數(shù)及其分解，進(jìn)一步對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)TFP的變化趨勢進(jìn)行分析。

（一）分區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)TFP的歷史變遷

1.從TFP的增長情況看，沿海地區(qū)均為正增長，其中東部沿海地區(qū)的平均增長率最高，為6.5 %；其余地區(qū)均為負(fù)增長。

2.從TFP貢獻(xiàn)率情況看，沿海地區(qū)TFP增長對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率均為正，其中，東部沿海地區(qū)TFP貢獻(xiàn)率最高，為31.74 %；其余地區(qū)TFP貢獻(xiàn)率均為負(fù)。

（二）全國房地產(chǎn)業(yè)TFP的歷史變遷

表2列出了全國房地產(chǎn)業(yè)的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)及其分解。2002-2011年的TFP年均下降0.6 %，這主要由于技術(shù)效率的降低。從時(shí)間維度看，全國房地產(chǎn)業(yè)TFP及其分解主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)特征：

1.從TFP的增長情況看，2005年、2006年、2009年均為正增長，最高值出現(xiàn)在2005年。但2005年的TFP的高增長可謂是曇花一現(xiàn)，直到2009年才再次出現(xiàn)較高的增長率，這可能與2008年11月推出的4 萬億投資計(jì)劃有關(guān)。2003年、2004年、2007年、2008年、2010年以及2011年為負(fù)增長，2003年TFP增長率下降最大，這與非典以及央行嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款和高檔住宅建設(shè)的121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊較大有一定關(guān)系。

2.技術(shù)效率與技術(shù)進(jìn)步的增長方向相反，即技術(shù)效率增長率整體呈下降趨勢，而技術(shù)進(jìn)步增長率整體呈上升趨勢。在技術(shù)效率方面，從2003年的8.7 %下降到2011年的8.4 %；與此相反，技術(shù)進(jìn)步增長率從2003年的-21.7 %上升到2011年的-12.9 %。

3.在技術(shù)效率的分解指標(biāo)中，2002-2011年的純技術(shù)效率和規(guī)模效率年均增長率分別為-1.7 %和-0.1 %，可見自2002年開始到2011年主要是純技術(shù)效率的變化主導(dǎo)技術(shù)效率的變化。

4.與其他投入要素相比，TFP增長對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率較低。具體而言，TFP貢獻(xiàn)率僅在2005年、2006年、2009年為正，最高值出現(xiàn)在2005年；其余年份TFP貢獻(xiàn)率均為負(fù)，最低值出現(xiàn)在2008年。平均來看，2002-2011年間，房地產(chǎn)業(yè)年均增長20.28 %，而TFP的平均貢獻(xiàn)率卻為-2.96 %?？梢姡琓FP貢獻(xiàn)率在樣本期內(nèi)并沒有出現(xiàn)明顯的上升趨勢，這說明中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍主要依靠傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的推動(dòng)，技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)相對(duì)較低。

五、主要結(jié)論及建議

通過以上對(duì)我國2002-2011年房地產(chǎn)業(yè)整體及分區(qū)域TFP的變化趨勢進(jìn)行分析，得到如下主要結(jié)論：

（一）2002-2011年中國房地產(chǎn)業(yè)TFP整體呈下降趨勢

技術(shù)效率與技術(shù)進(jìn)步的增長方向相反，技術(shù)效率增長率整體呈下降趨勢，而技術(shù)進(jìn)步增長率整體呈上升趨勢。

（二）2002-2011年間，沿海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的TFP平均增長率均為正，其中東部沿海地區(qū)的TFP平均增長率最高

我國東北地區(qū)、黃河中游地區(qū)、西北地區(qū)、西南地區(qū)以及長江中游地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的TFP平均增長率均為負(fù)。

（三）與勞動(dòng)、資本這樣的yGVaio1KMjA3EPb0n24Mmc/obsziMgxF9cWYKuAraEo=傳統(tǒng)生產(chǎn)要素相比，TFP增長對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率較低

針對(duì)目前我國房地產(chǎn)業(yè)TFP整體較低的情形，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)從自身做起，不僅要提高從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)及自身素質(zhì)，更要提高全行業(yè)的服務(wù)、管理水平。特別應(yīng)注意的是，內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向沿海地區(qū)尤其是東部沿海地區(qū)學(xué)習(xí)，提高自身的經(jīng)營效率；沿海地區(qū)應(yīng)進(jìn)一步學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的管理手段及經(jīng)驗(yàn)，從而使自身的生產(chǎn)率得到更大水平的提升。除了從房地產(chǎn)行業(yè)自身來提高生產(chǎn)率外，政府的政策制度也應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣，從宏微觀兩方面著手，我國房地產(chǎn)業(yè)才能突破生產(chǎn)力瓶頸，在未來實(shí)現(xiàn)健康快速的發(fā)展。

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責(zé)任編輯：康偉