提要：市場的低迷期，不少樓盤從毛坯房改成精裝修。應消費者要求，“樓盤改精裝修出售”忽然時髦起來

（接上期）

交房前做足準備功夫

“業(yè)主在收房的時候，可能本身就是帶著一點‘敵意’，懷著要挑毛病的心態(tài)來的?！币晃粯I(yè)界人士說。

所以，一點小小的工作，可能會至關重要。比如，交房之前，要找專業(yè)保潔公司，把房子打掃得非常非常干凈，業(yè)主看到這樣的房子，往往“氣馬上就消了一大半?！?/p>

最糟糕的場景是，經(jīng)過長期等待，望眼欲穿的業(yè)主興沖沖來收房，結(jié)果和房子見面時，毫無心理準備發(fā)現(xiàn)大量問題，業(yè)主不肯收房，開發(fā)商如果修完再交房，就已經(jīng)過了交房時間，造成了違約。一邊是被耽誤了時間的業(yè)主，一邊是急于交房的開發(fā)商，矛盾難免會激化。

事前功夫做足，才能保證交房的成功率。在隱蔽工程完工以后，開放一個樓層給業(yè)主參觀施工工地現(xiàn)場。讓業(yè)主提前了解工程質(zhì)量，給業(yè)主“這工程可以放心”的心理暗示。

除此之外，房開商一般是提前一個多月讓業(yè)主來預驗房，業(yè)主可以帶著親戚朋友或者有經(jīng)驗的驗房師等所有自己想帶的人來驗房，可以提出任何工程類問題，提出的問題都會在交房前得到維修，這樣等到交房的時候，交給業(yè)主的房子已經(jīng)是個合格的房子了。

經(jīng)過這樣幾次鋪墊，等到真正交房的時候，業(yè)主對工程質(zhì)量早有了解，對提出的問題也早已解決，交房時自然就水到渠成。

這樣的做法，對開發(fā)商的工期控制提出了較高的要求，要留出足夠的工期。一些開發(fā)商，到交房的時候還沒干完，當然就沒有辦法預驗房了。

一些房開商控制精裝修工期的訣竅是，首先在售樓的時候要留出足夠的工期，其次，盡量縮短施工時間，需要前緊后松，把時間留給預驗房。不過最關鍵的還是對裝修公司施工進度的控制。

在房開商和裝修公司簽的合同中，并非開工和完工兩個節(jié)點。而是分成23個工期節(jié)點，即使在單個節(jié)點上不能完工就開始進行預控并根據(jù)情節(jié)輕重進行處罰，這樣就有效控制了工程進度。如果僅僅有個最后完工時間，裝修公司進度慢，裝修公司會告訴你，這不還沒到完工時間嗎？這樣風險工期控制難度較大。

難管的質(zhì)量

精裝交房最關鍵的還是質(zhì)量是否過硬，這考驗著精裝修的各個環(huán)節(jié)。遺憾的是，質(zhì)量來之不易，質(zhì)量問題卻可能在任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)。

一些運作水平較差的開發(fā)商，可能從結(jié)構(gòu)開始就沒有做好，精裝的時候繼續(xù)偏離，最后結(jié)果就變得不可收拾。例如，結(jié)構(gòu)偏差5厘米，精裝的時候只能用石膏找平，找完后，墻上可能就會有6～7厘米厚的石膏，這樣就非?？赡苷粝聛?，或者會出現(xiàn)大片的開裂、空鼓。這是很多消費者在收房的時候發(fā)現(xiàn)墻體很多開裂、空鼓的原因。

結(jié)構(gòu)有問題，正確的彌補辦法是分層掛網(wǎng)，薄薄抹一層就掛一層網(wǎng)，再抹一層就再掛一層網(wǎng)。這樣可以避免開裂問題。但是，如果開發(fā)商的質(zhì)量控制體系達不到這樣的層面，或者裝修公司不負責任，為了節(jié)約成本，最終產(chǎn)品出問題就不可避免。

精裝是個復雜的集成工程，涉及施工單位、供應商非常之多，以WLVpDtasI02xhEs/34SWFQ==廚房為例，情況往往是，提供是櫥柜的是一家，提供電器的是另一家。需要兩家配合進行櫥柜安裝，櫥柜還要和精裝修的做法相匹配。比如，吊柜和地柜間還要有裝修作法，設計稍有差錯，就會出現(xiàn)中間作法不交圈的現(xiàn)象。

曾經(jīng)有房開商的精裝項目，四月份才開始競標，但是前一年11月、12月就找了兩家裝修公司進場放線。全部標出空調(diào)、地漏、開關、面板吊頂標高線，地、墻排磚線等，當時正值寒冬，沒裝窗戶的毛坯房四面透風，墨斗全都被凍住，只能用二鍋頭酒化開后去放線。

為什么非要在寒冬中做這件事？因為房開商希望在做土建的時候，他們預留的點位能夠跟精裝完全一致，避免精裝進場后大面積改造，造成精裝延長工期，并增加改造成本。

房開商精裝流程中的另一個動作是“疊圖”，就是把精裝、機電、土建、和給業(yè)主交房的圖紙疊到一起，找出任何不一致的地方。例如把隔墻位置、門的位置的錯誤找出來。比如，裝修設計里面有漂亮的吊頂，本身沒問題，但加上空調(diào)后就發(fā)現(xiàn)高度不合適，這就必須要改設計。

還有一個管理動作是“停止點檢查”，在幾個關鍵節(jié)點把所有工程停下來，經(jīng)過檢查后，沒問題了再繼續(xù)施工。停止點檢查分為幾次，一次是驗線，看放線是否準確，第二次是裝修進場、隱蔽工程完工后，停下來檢查隱蔽工程，是不是和疊圖一致，龍骨、管線預埋有沒有問題等。第三次是飾面工程中，對基層進行檢查。等飾面工程完工后，要對全部的管路、地采暖等所有機電相關系統(tǒng)進行調(diào)試及試車。而這些也只是龍湖龐大的精裝體系的一部分。

好的質(zhì)量，需要形成完善的管理體系、標準、流程、工藝工法等，并進行嚴格有效的控制、，而這些在很多開發(fā)商那里還是一片空白。

缺位的團隊

從毛坯房到精裝修，對很多開發(fā)商來講，對其體系和團隊都是個挑戰(zhàn)。地產(chǎn)商是集成商，從毛坯房到精裝修，意味著產(chǎn)業(yè)的集成難度大幅度增高。但對于很多開發(fā)商來講，建立適合自己的團隊和體系并非易事。

目前，房地產(chǎn)和其他領域一樣，精裝修方面的人才非常緊缺。很多地產(chǎn)商都希望招聘上手就能獨擋一面的人才，往往要求有10年以上的工作經(jīng)驗，因為精裝工作內(nèi)容復雜，要求同時具備設計、土建、機電、暖通、水電乃至電梯、空調(diào)等綜合知識，這種復合型人才需要多年的積累。

但國內(nèi)精裝修的出現(xiàn)也僅僅才10多年的時間。十多年前國內(nèi)高校開設此類課程的也僅有幾家院校，而且數(shù)量很少。而這些本就不多的畢業(yè)生，又大部分從事設計工作，轉(zhuǎn)入工程領域的連三分之一都不到。

目前，從事精裝專業(yè)的人，往往是從土建工程轉(zhuǎn)行過來的，這些人的缺陷是，往往對設計把握不足。而開發(fā)公司又往往想招聘同時懂設計的人才，以便能在設計方面的進行前端把握。而設計出身的人，往往難以在管理方面做好，只會干活，缺乏體系建設的意識。總之，千金易得，一將難求。找一個人比較容易，要想建一個團隊，每個人都達到要求就很難了，但體系流程又不是一個人可以做起來的。

精裝修交房需要一個龐大的體系支撐，除了精裝部門，還包括土建、設計、部品商等等各個方面，如果開發(fā)商沒有完善的體系和有力的團隊，確實沒有能力控制這么龐大的系統(tǒng)工程，精裝修質(zhì)量出問題，出現(xiàn)交房糾紛，并不完全是因為開發(fā)商降低成本導致的，和本身的運作水平有很大關系。

交房問題只是精裝修的矛盾爆發(fā)的一個點，考驗的是房地產(chǎn)開發(fā)運作的整個流程。精裝問題，不只是“想不想做好”，而且是“能不能做好”。（來源：新地產(chǎn)網(wǎng)）