當今中國，“未富先老”的問題已尤為突出。

最新數(shù)據(jù)顯示，在中國平均每千名老人擁有養(yǎng)老床位僅20.5張。而按照國際標準，這個數(shù)字通常為40—50張。如何解決中國的養(yǎng)老問題呢？“以房養(yǎng)老”似乎成為了一條解決整個養(yǎng)老問題的捷徑。

無論是以租賃為主的養(yǎng)老地產(chǎn)、捆綁保險或醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)還是荷蘭式的地產(chǎn)養(yǎng)老，盡管樣式五花八門，但對于許多人來說盈利模式不明晰始終是他們擔憂的一個重要風(fēng)險。

但是在被稱之為“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年”的2013年，還是有一些利好消息。

圍繞著資金、項目、經(jīng)驗、模式等問題，保險商、基金以及開發(fā)商都依托于過去的優(yōu)勢想要分食老齡化時代的“蛋糕”。險資注重產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)，資本尋找合作的途徑，地產(chǎn)商則更在乎具體的操作模式。在一片叫好聲中養(yǎng)老地產(chǎn)受到了各方的青睞。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是否真的已經(jīng)到了一個爆發(fā)期？各利益方又如何衡量自己在這個領(lǐng)域中的地位與優(yōu)勢？誰將在行業(yè)中主導(dǎo)未來的發(fā)展？

險企的盈利模式

保險企業(yè)筑巢養(yǎng)老地產(chǎn)，分的是哪杯羹？

“我們并非像市場上所說的在圈地?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍忍不住為險資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)叫屈，這個行業(yè)的浮躁帶來了很多社會的誤解，“保險公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目并沒有外界想象的那么高歌猛進。泰康是把這個當戰(zhàn)略做的，從創(chuàng)意產(chǎn)生到實施，差不多四五年了?！?/p>

中國人保集團公司董事長吳焰曾表示，金融機構(gòu)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最忌掛羊頭賣狗肉，要警惕在養(yǎng)老概念下惡炒房地產(chǎn)，否則會把這個行業(yè)扭曲。實際上，人保亦對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常關(guān)注，也在做相關(guān)準備。

養(yǎng)老地產(chǎn)，重點是養(yǎng)老，還是地產(chǎn)？劉挺軍向《英才》記者強調(diào)：“養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

在國外，養(yǎng)老社區(qū)往往由三種組織來置辦：宗教組織、開發(fā)商和醫(yī)療機構(gòu)。保險企業(yè)進入的雖不多，但也慢慢出現(xiàn)了些苗頭。日本、歐美等國家的險資也都在進行直接承辦養(yǎng)老地產(chǎn)方面的探索。

國外社保、保險和養(yǎng)老護理等模塊都很專業(yè)化，不用跨越；而國內(nèi)這幾方面都不怎么成熟，無法找到好的運營商去整合。因此，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式很難從國外直接復(fù)制。

“投資、開發(fā)和運營這三大塊，泰康都在做。但在運營效率上，由于中國的公共醫(yī)療和衛(wèi)生設(shè)施不像國外那么專業(yè)，社區(qū)自身配套的成本也會高一些，這些都是產(chǎn)業(yè)本身的困難?！眲⑼娬f。

不過，泰康在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的實踐也得到了同業(yè)的認可，一位保險企業(yè)老總就對《英才》記者評價說：“泰康自己做了一個和產(chǎn)品鏈接的養(yǎng)老社區(qū)，把前端——保險提供的資金鏈和后端的落地——真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實體，這兩個結(jié)合起來，也是為了盈利的需要。而在國外，兩者是分開的?！?/p>

至于外界顧慮的回報周期太長，在業(yè)內(nèi)人士看來似乎“不是事兒”，而恰恰是國內(nèi)的保險業(yè)應(yīng)發(fā)展的方向：“保費繳納的期限本來就很長，投資更應(yīng)匹配些非銀行類的長期性資產(chǎn)，公路鐵路、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)，這樣的東西才能滿足盈利性的要求?！?/p>

泰康人壽董事長陳東升也認為，“從資產(chǎn)與負債相匹配的角度看，養(yǎng)老社區(qū)的出租率穩(wěn)定，回報就相對穩(wěn)定，這與保險資金的安全性、長期性、穩(wěn)定性、流動性需求相匹配?！?/p>

險資長期資金的支撐無疑為這個行業(yè)樹立了一道天然的門檻，過濾掉求快錢、沒耐心為長期服務(wù)投入和培育市場的機構(gòu)。公眾的誤解和配套產(chǎn)業(yè)的青澀都還只是一些浮在表面的問題，整個市場最需要的是時間。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，劉挺軍認為如果扎扎實實地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對能夠賺錢。但用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠都不會想清楚。養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務(wù)附加值。

投資機構(gòu)覬覦養(yǎng)老地產(chǎn)

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴格，本來就受到諸多限制的境外資本開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)原本并“不受待見”的養(yǎng)老地產(chǎn)。

本質(zhì)上是服務(wù)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)，其一次性資金投入大而且回報慢，如果想達到良性運營的發(fā)展起碼需要10-15年的時間。缺少追求穩(wěn)定長期回報的基金支持，地產(chǎn)商很難獨立推動相應(yīng)項目。

2011年美國的對沖基金與收購集團峰堡投資（FortressInvestment）就曾計劃為一只基金募資約10億美元，主要投資于面向中國迅速增長的老年人口的住宅。

對于有外資背景的基金來說，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情。在發(fā)達國家，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個相對成熟的產(chǎn)業(yè)。依靠國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗運營國內(nèi)的企業(yè)是這些境外資本最大的優(yōu)勢。

“國內(nèi)一些房地產(chǎn)商會主動找我們，希望找到一個專業(yè)的合作伙伴來運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目?！币晃粐H投資機構(gòu)中國區(qū)負責人對《英才》記者表示：“因為我們有海外募資的能力，一些保險公司也在和我們談，打算共同成立一個專門用于投資養(yǎng)老地產(chǎn)的基金?！?/p>

90%

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)90%都在虧損，而一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從操作到成熟，往往需要10年左右的時間。

2012年7月，復(fù)星集團與峰堡投資共同打造的首個養(yǎng)老社區(qū)項目——星堡中環(huán)通過審批。此舉意味著復(fù)星集團邁開了試水養(yǎng)老地產(chǎn)的第一步。而峰堡方面則表示將把美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商BrookdaleLiving與Holiday Retirement的投資與運營經(jīng)驗帶入中國。

但大多數(shù)的發(fā)達國家都擁有相對完善的社會醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。不僅如此，人均資源稟賦差異、人力結(jié)構(gòu)組成以及不同的養(yǎng)老觀念，都意味著不可能輕易照搬國外經(jīng)驗。

因此，要想在中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實現(xiàn)爆發(fā)式增長，對于外資機構(gòu)來說仍然是一個不小的挑戰(zhàn)。

“現(xiàn)在許多人看到了養(yǎng)老地產(chǎn)是機會，是看到了養(yǎng)老市場的需求比較大，而真正有效供應(yīng)比較少?！比A高萊斯策劃總監(jiān)郝榮福對《英才》記者表示，中國養(yǎng)老地產(chǎn)真正的噴發(fā)應(yīng)該是未來5—10年之間。

不過，國內(nèi)的資本力量，其中不乏一些大牌投資機構(gòu)，早已在這個領(lǐng)域中跑馬圈地了。

2012年6月，雅達國際控股有限公司投資的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)園項目正式奠基。成為首個國家社保基金參與投資的綜合性健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。雅達國際的大股東包含了IDG資本、紅杉資本和云鋒基金等多家知名投資機構(gòu)。

“除了資金運營風(fēng)險，合格服務(wù)人員數(shù)量的缺乏之外，現(xiàn)在國家對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策支持力度還是偏低的，這些都是目前這個行業(yè)面臨著的一些風(fēng)險?！焙聵s福表示。

地產(chǎn)商還得靠政府

“他們并不是想踏踏實實地做養(yǎng)老，還是看準了這個掙錢的機會，最終通過資本運作在國外達到上市退出的目的?！币晃火B(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商這樣告訴《英才》記者，他已經(jīng)接到數(shù)封來自海外的郵件，想要通過入股的方式進行合作。

但在國內(nèi)，能夠通過養(yǎng)老地產(chǎn)賺錢的公司可謂少之又少。

“國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤率不高，90%都在虧損。”北京太陽城集團（以下簡稱太陽城）董事長朱鳳泊告訴《英才》記者，現(xiàn)在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資的風(fēng)險很大，因為商業(yè)模式不清晰，而且真正養(yǎng)老的剛需并沒有起來。

業(yè)內(nèi)普遍認為養(yǎng)老地產(chǎn)最大的風(fēng)險是投資回收期過長。一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從操作到成熟往往需要10年左右的時間。一旦開發(fā)商在經(jīng)營過程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務(wù)的運營，使整個項目的養(yǎng)老功能弱化，進而導(dǎo)致整個項目失敗。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商只能安排合理的銷售和持有比例，以平衡現(xiàn)金流。

“北京太陽城做養(yǎng)老項目的一個特點是以售養(yǎng)租，銷售70%，持有30%，這種三七開的模式現(xiàn)在已經(jīng)成為一個范本，政府的養(yǎng)老用地都會按照這個比例進行出讓?！焙聵s福說。

除了資金外，朱鳳泊認為市場定位決定了一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目是否能夠成功規(guī)避這些風(fēng)險，了解當前市場上總體養(yǎng)老需求以及老人的消費能力十分重要。

事實上，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于一個萌發(fā)期。老年人的絕對數(shù)量并不小，但在消費能力和意愿上卻遠沒有想象的那么樂觀。

“我們從2004年開始研究老人，發(fā)現(xiàn)老人的消費能力大概就在一個月2000元上下，所以我就把戶型做成20平米左右的小戶型?！敝禅P泊認為高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目不成功的原因在于“不研究需求和消費能力，只研究產(chǎn)品”。而太陽城所關(guān)注的市場，只占有效需求總量的5%左右。

郝榮福認為，養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開政府政策上的支持。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)十分成熟的日本是個很好的參照對象。

30年前，日本同樣面臨人口逐漸老齡化的問題，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上發(fā)展卻進展不大。因此，日本政府除在資金投入外，頒布了相應(yīng)的法規(guī)，比如老年人必須參加保險，此舉提高了適齡老人的消費能力，促進了整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

“現(xiàn)在政府已經(jīng)意識到養(yǎng)老的問題，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小?！敝禅P泊說。