魏雅華

“房企拖欠3.8萬億土地增值稅”

2013年11月24日，一條爆炸性新聞?wù)饎?dòng)了全中國。中央電視臺《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道：《萬科SOHO中國等房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。該新聞中說：調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報(bào)道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這個(gè)數(shù)字的確讓人觸目驚心。2012年國家稅收總額不過10.06萬億元，可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額，居然超過了3.8萬億元。幾乎是國家稅收總額的35%！

中央電視臺《每周質(zhì)量報(bào)告》稱，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司欠繳達(dá)83億元。中國科學(xué)院社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長康小明對此重新做了核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

針對日前備受關(guān)注的房企欠繳巨額土地增值稅報(bào)道，國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人11月26日做出澄清解讀。國家稅務(wù)總局稱，近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。國家稅務(wù)總局相關(guān)研究人士表示，近年來由于房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，稅務(wù)局對于房地產(chǎn)企業(yè)的征稅都是從緊的。國家稅務(wù)總局昨日亦稱，近年來，土地增值稅征管力度是逐步加大的。國稅總局坦言土地增值稅的征收，目前還面臨著一些困難和壓力。首先，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。同時(shí)，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

初讀此文的標(biāo)題，我們有一種權(quán)威“辟謠”的感覺，可我們讀完此文，卻沒能找到中央電視臺《每周質(zhì)量報(bào)告》的報(bào)道究竟什么地方錯(cuò)了，尤其是該文的核心數(shù)字的計(jì)算，3.8萬億元的欠稅總額到底是錯(cuò)是對，沒有答案。此后，我們一直在等《每周質(zhì)量報(bào)告》對此事的進(jìn)一步的動(dòng)態(tài)新聞，如果《每周質(zhì)量報(bào)告》真的錯(cuò)了，應(yīng)該給公眾一個(gè)道歉，可我們并沒有等到?？梢姟睹恐苜|(zhì)量報(bào)告》并不認(rèn)為自己誤讀了什么。

在11月26日的情況說明會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對央視的報(bào)道提出質(zhì)疑。對于報(bào)道中“2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%”這一說法進(jìn)行了反駁，中房協(xié)副會長朱中一列舉了2005年到2012年，8年間國內(nèi)A股上市房企房地產(chǎn)平均毛利率最高不超過40%，明顯低于55.72%這個(gè)數(shù)字。他說：“上市企業(yè)盈利水平已是相對較高的?！?/p>

讀了這個(gè)數(shù)字很讓人吃驚。2005年到2012年，8年間國內(nèi)A股上市房企房地產(chǎn)平均毛利率最高不超過40%。而同一時(shí)間段，全球房企的認(rèn)同平均毛利率不過5%，中國的房地產(chǎn)平均毛利率卻高達(dá)40%，中國的哪一個(gè)行業(yè)能望其項(xiàng)背？

真是“不查不知道，一查嚇一跳。一個(gè)上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)項(xiàng)目，完工都10幾年了，但10年前這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅還沒有清算?！币晃皇〖壍囟惥只榫重?fù)責(zé)人如此評論說。

2014年：國家將從嚴(yán)征繳土地增值稅

在11月26日的公開回應(yīng)中，國稅總局行為稅司負(fù)責(zé)人表示：“下一步，稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管?！蓖瑫r(shí)，國稅總局對土地增值稅的清算條件，又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴(yán)清算土地增值稅的明確信號。

就在央視報(bào)道房企“欠稅”事件的前一天，財(cái)政部部長樓繼偉公開詳解了深化財(cái)稅體制改革思路，提出下一步房產(chǎn)稅改革方向，是減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當(dāng)其沖。稅務(wù)清查的程序是在稅務(wù)系統(tǒng)的電腦中自動(dòng)生成稅負(fù)率低的企業(yè)，由管理科形成一份《黑名單》上報(bào)，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。

明年將從嚴(yán)清算土地增值稅的消息已經(jīng)在圈內(nèi)傳開。11月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會緊急召開房地產(chǎn)土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點(diǎn)名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)以及金地等，但會議開始后，到場的房企負(fù)責(zé)人只有華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長及融創(chuàng)的財(cái)務(wù)副總監(jiān)。

按照《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率為30%-60%。這是一個(gè)巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價(jià)與土地成本的漲幅甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價(jià)差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實(shí)際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過這樣的納稅政策。由于對房地產(chǎn)開發(fā)成本難以統(tǒng)一認(rèn)定，因此在《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

預(yù)征的比例則經(jīng)過幾次調(diào)整。2010年6月，國稅總局最新規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。于是，各地房地產(chǎn)市場幾乎清一色地執(zhí)行了“預(yù)征”的操作辦法。同時(shí)，由于房企要在項(xiàng)目結(jié)算后，與政府進(jìn)行土地增值稅清算，且以“多退少補(bǔ)”為原則，因此幾乎所有房企都嚴(yán)格計(jì)提和撥備土地增值稅款。不過，由于存在預(yù)征與實(shí)際清算的時(shí)間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應(yīng)繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計(jì)算，月可獲銀行存款利息高達(dá)1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對該開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。但實(shí)際操作卻存在困難。房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分是滾動(dòng)開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。有的項(xiàng)目還有捂盤的情況，那就要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿3年后才能對之進(jìn)行清算。”東部某省會城市稅務(wù)局的官員對本報(bào)記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

除了拖延清算時(shí)間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。北京一家稅務(wù)公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)目的。比如通過在項(xiàng)目內(nèi)建造公共設(shè)施、會所、物業(yè)配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù)；在簽訂銷售合同時(shí)，提高裝修費(fèi)用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實(shí)現(xiàn)避稅。

而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開發(fā)商的“避稅空間”逐步放大。由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對所有的項(xiàng)目進(jìn)行清算，這有利于地方稅務(wù)局實(shí)現(xiàn)逐年遞增的稅收任務(wù)。除此之外，土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，地方政府也沒有動(dòng)力清算。地方官員招商引資，辛苦引入大型開發(fā)商，一清算，開發(fā)商可能跑掉；另一方面，地方財(cái)政半壁江山靠土地升值，大型開發(fā)商進(jìn)入立馬提升周邊地價(jià)，不要說清算，就是低價(jià)出讓也要吸引大型項(xiàng)目入駐。

所有這一切都會使對土地增值稅的清繳，成為2014年中國稅事的重頭戲。

（作者系搜狐財(cái)經(jīng)評論員、陜西電視臺新聞?lì)l道《今日點(diǎn)擊》評論員）