文/賴康廷 廣西北海 536000

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究

文/賴康廷 廣西北海 536000

每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都是由多行業(yè)、多專業(yè)、多工種協(xié)同合作建設(shè)完成。有效的組織、協(xié)調(diào)和控制，是做好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的中心思想。本文首先從房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期、實施過程和管理內(nèi)容入手進行分析；其次，探討房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理思想和管理原則；最后，研究按照房地產(chǎn)開發(fā)項目階段目標進行管理分解，旨在為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平提供理論性參考建議。

房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；管理方法；管理思想

房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期是投資決策、項目審批、建設(shè)管理、營銷服務(wù)和維護運營的整體過程，每一個階段都涉及到諸多管理內(nèi)容，如標書、融資、采購、質(zhì)檢、人力資源、合同管理等等，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)項目管理具有綜合性強、涉及范圍廣、行業(yè)交叉密集的特點。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理描述

房地產(chǎn)開發(fā)項目是多成員、多結(jié)構(gòu)、多目標相互作用的集合體，在項目開發(fā)過程中各要素之間相互配合、緊密銜接以保證整體的均衡性和協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理可以從不同角度入手進行管理，而管理過程中，又相互貫通構(gòu)成一個完整的管理體系。

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期是投資決策、項目審批、建設(shè)管理、營銷服務(wù)和維護運營的整體過程，每一個階段都在圍繞著一系列的預(yù)測、計劃、決策、實施、控制、反饋、修正等活動進行管理，從而確保項目的順利完成。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的每一個過程都需要進行科學嚴密的管理，根據(jù)開發(fā)項目實施的階段可以分為以下幾個方面的管理。

（1）項目的預(yù)測、計劃、分析與可行性研究過程管理，在此階段要充分對市場環(huán)境、用戶需求進行調(diào)研，制定出可行性報告用于最終決策；

（2）項目立項后要對項目進行計劃管理，主要從投資計劃、實施方案、工程招標、資源劃分、工期計劃等方面進行管理，以保證項目能夠按照預(yù)定軌跡和流程進行；

（3）項目進行中需要對項目實施的機構(gòu)、人員、制度等進行組織管理，合理調(diào)配職能分工，確保項目按時完成；

（4）項目開發(fā)過程中會產(chǎn)生大量信息，包括：財務(wù)信息、工程信息、材料數(shù)據(jù)等，將其按照設(shè)定的類別進行劃分歸檔，可作為項目開發(fā)的文檔資料，幫助項目管理者更加清晰的了解項目的各項內(nèi)容；

（5）項目開發(fā)施工階段不可避免的會出現(xiàn)諸多的問題，因此需要對開發(fā)項目進行控制管理，控制管理內(nèi)容主要包括：開發(fā)成本控制、項目工程進度控制、項目質(zhì)量與安全控制、項目風險與變更控制等，項目開發(fā)控制可避免給項目的開發(fā)造成不必要的損失；

（6）項目開發(fā)完成后，進行項目質(zhì)量的檢測驗收，要求質(zhì)檢結(jié)果符合合同設(shè)定標準后再進行項目的移交和運營，自此項目開發(fā)全部完成。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中涉及到的專業(yè)、行業(yè)、工種非常的多，并且錯綜復(fù)雜、環(huán)環(huán)相扣。通常項目開發(fā)的管理內(nèi)容主要包括：成本、組織、現(xiàn)場施工、質(zhì)量控制、工期、信息管理、合同和風險控制等方面的管理。

（1）成本管理：成本管理是對開發(fā)項目中的各項財務(wù)支出進行管理，其中包括預(yù)算管理、實際支出管理和結(jié)算審核管理。預(yù)算管理是在項目建設(shè)前進行工程的估價，并對每一項財務(wù)支出做出成本支出計劃；實際支出管理是在項目建設(shè)階段進行財務(wù)支出核算，并進行成本跟蹤與診斷；結(jié)算審核管理是在工程結(jié)束后對各項財務(wù)支出進行具體結(jié)算，并根據(jù)工程量一一審核財務(wù)支出情況。

（2）組織管理：組織管理是項目開發(fā)管理結(jié)構(gòu)的配置，包括：人事的安排與調(diào)動、工作的分配與落實；制度即章程的制定與管理等。

（3）現(xiàn)場管理：現(xiàn)場管理主要針對的是項目建設(shè)過程中，場地的使用、物料的進出、施工安全等進行管理；

（4）質(zhì)量控制：質(zhì)量控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中主要是對項目施工質(zhì)量進行監(jiān)管，包括施工技術(shù)的選擇；施工材料的選擇；施工標準的質(zhì)量控制等；

（5）工期管理：工期管理是根據(jù)工程項目的工程量計算出每一階段所需要的建設(shè)時間，并按照預(yù)定實施方案，按期完成各項工作目標任務(wù)；

（6）信息管理：在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中會產(chǎn)生大量的信息，對這些信息收集、整理和建檔，可幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目更加規(guī)范的進行；

（7）合同管理：房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同種類偏多，有開發(fā)商與建設(shè)單位所簽訂的合同，有開發(fā)商與供貨商簽訂的合同工，有開發(fā)商和業(yè)主簽訂的合同等，對各類合同進行同一的管理可使房地產(chǎn)開發(fā)項目管理有法可依，有章可尋。合同的管理內(nèi)容主要包括合同文件的起草、審查、變更、歸檔等；

（8）風險管理：在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中會遇到許多類型的風險，有來自自然的風險、來著政策的風險、來自人為的風險等。對可能出現(xiàn)的風險進行事先防范，是風險管理的主要工作內(nèi)容，科學有效的風險管理是房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定性的重要保障。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理思想與原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理需要具有較高的綜合管理能力來有效的組織、協(xié)調(diào)和控制，所以在管理過程中不僅要具有整合思想，而且還要堅持平衡原則才能做好管理工作。

2.1整合思想

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理涉及到財務(wù)、人力資源、工程建設(shè)、工程材料、合同、風險等多方面的管理內(nèi)容。要切實做好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作就要將各部分的管理進細分，制定出分管的范圍，再由不同的職能部門進行分管，各職能部門將具體工作下放到個人，崗職一體化管理，形成由上到下層級管理鏈條，進而將房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作整合起來，形成統(tǒng)一的管理體系。

2.2平衡原則

平衡原則是建立在全局層面處理各項問題，本著整體利益高于個體利益的原則平衡房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的各項分歧。例如：成本控制與質(zhì)量管理之間的平衡關(guān)系，工程進度與工程質(zhì)量之間的平衡關(guān)系等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標分解

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到的管理內(nèi)容繁多，所以必須要對管理目標進行科學劃分，再針對所劃分出的每一項管理目標進行具體管理。例如根據(jù)項目的開發(fā)過程進行管理是將過程分解為前期準備、設(shè)計及報建、招投標工作、工程實施、驗收階段、銷售及移交等，在每一項分解過程中再進行具體的操作。

（1）前期準備管理階段進行管線調(diào)查、地質(zhì)勘查、場地條件等；

（2）設(shè)計及報建管理階段進行建設(shè)方案的設(shè)計與報建、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計與報建、專項工程設(shè)計等；

（3）招投標工作管理階段進行監(jiān)理、基礎(chǔ)支護、樁基、總承包、專項工程等方面的招標；

（4）工程實施管理階段進行基坑工程管理、樁基工程管理、總承包工程管理和專項工程管理；

（5）驗收管理階段是對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)建設(shè)完成的部分進行驗收，主要包括：電梯、人防、燃氣、消防、環(huán)保等方面的質(zhì)量驗收；

（6）銷售及移交階段進行預(yù)售查賬、預(yù)售許可證、公開發(fā)售、物業(yè)移交、入伙及保修期跟蹤等。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最根本的目是“有效地利用時間、技術(shù)和人力”，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)每一階段的工作都能夠按照既定要求完成。在每一項具體工作中配置專業(yè)的管理人員是房地產(chǎn)開發(fā)項目成功與否的關(guān)鍵，此外還需要完善的管理制度和優(yōu)秀的企業(yè)文化，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目管理的更好。

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賴 康 廷(身 份 證 號 碼 ：450521197911011515)，男，1979.11，2002年6月畢業(yè)于華東交通大學土木工程學院工民建專業(yè)，中級職稱，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作。