文/余凱 福建工程學(xué)院管理學(xué)院 福建福州 350108

我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展的模式、問題和對策研究

文/余凱 福建工程學(xué)院管理學(xué)院 福建福州 350108

房地產(chǎn)眾籌在我國還是一個全新的事物。本文分析了國外和國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的主要發(fā)展模式，剖析了我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展中存在的問題和障礙，包括：眾 籌在我國仍處于無法可依的地位、房地產(chǎn)眾籌可能涉嫌非法吸收公眾存款和非法發(fā)行證券、房地產(chǎn)眾籌存在違反商品房預(yù)售規(guī)定的風(fēng)險、眾籌關(guān)聯(lián)交易可能損害投資者利益、眾籌項目信息披露不透明等。并提出了相應(yīng)的解決對策和建議，主要有：明確眾籌的法律地位，加快建立相關(guān)法律體系及監(jiān)管機制、加強信用增級和專業(yè)增級、加大信息披露力度、積極穩(wěn)妥地規(guī)避當(dāng)前房地產(chǎn)眾籌所面臨的法律風(fēng)險。

房地產(chǎn)；眾籌；互聯(lián)網(wǎng)；金融創(chuàng)新

一、國外房地產(chǎn)眾籌模式：

2012 年 12 月，一個叫Fundrise的美國網(wǎng)站在房地產(chǎn)領(lǐng)域第一個引入眾籌概念，由此開啟了“房地產(chǎn)眾籌”的先河，此后房地產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展起來。當(dāng)前國外房地產(chǎn)眾籌模式主要有以下二種：

1、房地產(chǎn)股權(quán)眾籌

籌資者在眾籌平臺發(fā)布眾籌項目信息，供社會大眾選擇投資，每個眾籌項目都預(yù)先設(shè)定一個目標(biāo)金額，投資者的投資額要在預(yù)定的時間內(nèi)達(dá)到該金額才能正式發(fā)起眾籌項目，如金額不足按規(guī)定平臺就會將資金退還給投資者。籌資完成后，眾籌平臺會出面成立由所有投資者組成的有限合伙公司，為了降低投資風(fēng)險，有的平臺還會以領(lǐng)投人身份投資該項目，在這種限合伙公司中，平臺作為領(lǐng)投人扮演著與普通投資者一樣的普通合伙人的角色。有限合伙公司僅負(fù)責(zé)將籌到的資金投到房地產(chǎn)項目中，它本身不參與房地產(chǎn)項目的日常開發(fā)和管理，而由房地產(chǎn)商獨立負(fù)責(zé)管理與運營項目。項目所有權(quán)由有限合伙公司與房地產(chǎn)商共同持有，房地產(chǎn)商和有限合伙公司按各自投資比例共享物業(yè)租金和銷售所得，同樣各投資人也是按各自在有限合伙公司投資比例分配收益。在該模式中，投資資金通過有限合伙公司直接投給了眾籌項目，眾籌投資者作為有限公司投資人和股東需要承擔(dān)項目開發(fā)中可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險。一旦房產(chǎn)無法售出或出售價格不理想，投資者將會蒙受經(jīng)濟損失，嚴(yán)重者血本無收。

2、房地產(chǎn)貸款眾籌。

國外房地產(chǎn)貸款眾籌模式主要是投資者購買眾籌平臺利用其自身信用發(fā)行的債券，然后平臺再把出售債券籌集的資金借給開發(fā)商。在該模式中，由于投資者與房地產(chǎn)商沒有直接的聯(lián)系，投資者不需承擔(dān)房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)、銷售中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，投資者能否獲利也并不取決于某一特定房地產(chǎn)項目的經(jīng)營情況，而是取決于眾籌平臺整體運營情況，這樣減小眾籌投資者的風(fēng)險。由于眾籌平臺屏蔽了房地產(chǎn)項目開發(fā)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險，因而除了管理費外，眾籌平臺還可以獲得更多的收益。而眾籌投資者承擔(dān)的風(fēng)險較小，所以房地產(chǎn)貸款眾籌模式的投資回報率一般要低于房地產(chǎn)股權(quán)眾籌模式。

二、我國房地產(chǎn)眾籌的主要模式：

“點名時間”是我國第一家互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺，成立于2011 年，2014年由萬科與搜房網(wǎng)合作在地產(chǎn)領(lǐng)域引入眾籌模式，拉開了我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展的大幕。在短短一年多的時間里，房地產(chǎn)眾籌發(fā)展非常迅猛，形成了三種典型的眾籌模式 ：

1、營銷推廣型房地產(chǎn)眾籌。開發(fā)商在眾籌平臺上發(fā)布項目，以低價拍賣少量房源，事先規(guī)定了眾籌人數(shù)和每人籌資額度，有繳交眾籌資金者擁有參加拍賣權(quán)，拍賣在網(wǎng)上進(jìn)行，由價高者以拍賣價購得房屋，拍賣成交價超出底價溢價部分作為活動獲利，連同本金一起返還給價低者。一般來說該種眾籌模式涉及的房源較少。如廣州萬科黃埔倉項目在新浪樂居推出眾籌活動、保利地產(chǎn)發(fā)起廣州東江首府房產(chǎn)眾籌活動、廣州南沙萬達(dá)廣場眾籌活動的房源都只有一套。

2、投資理財型房地產(chǎn)眾籌。是指通過“眾籌”方式募集資金，并按合同規(guī)定在特定時間給予支持者一定收益的眾籌方式，它有兩種方式：一種是股權(quán)式的眾籌，一種是債權(quán)式的眾籌。它實質(zhì)上是以房地產(chǎn)物業(yè)為交易標(biāo)的投資行為。投資的目的，不是為了最終能獲得房屋，而是為了獲得較高的現(xiàn)金收入。項目周期較長，一般在二年以上。

3、合作建房型房地產(chǎn)眾籌。合作建房型房地產(chǎn)眾籌指向購房者募集資金用于房屋開發(fā)、建設(shè)，并最終向眾籌者交付房屋的眾籌方式。其典型代表是南京的樂居眾籌和馮侖打造的自由筑屋。這種眾籌模式將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)與購買者的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變成為省略了各種中間環(huán)節(jié)的購房者委托房地產(chǎn)企業(yè)修建房屋的雇傭關(guān)系。

以上三種類型的房地產(chǎn)眾籌位于“互聯(lián)網(wǎng) +金融 + 房地產(chǎn)”的不同發(fā)展節(jié)點，發(fā)展之初營銷推廣型房地產(chǎn)眾籌會發(fā)展較快，但隨著人們意識的提高，法律的成熟，政府監(jiān)管的健全，后二種房地產(chǎn)眾籌將加快發(fā)展，我們猜想，這三種房地產(chǎn)眾籌未來必將融合，共同通向房地產(chǎn)交易成本降低、交易效率提高、個性化需求逐步得到滿足，投資人、購房人、建房人逐漸三位一體之路。

三、我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展中存在的問題

1、眾籌在我國仍處于無法可依的地位。事實上眾籌的監(jiān)管部門已經(jīng)在2014年年初明確歸屬證監(jiān)會創(chuàng)新業(yè)務(wù)監(jiān)管部 ， 不過目前尚無明確的監(jiān)管規(guī)則。依照我國證券法的規(guī)定， 證券為 “股票、 公司債券、 政府債券、 證券投資基金份額和國務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券” （1）， 眾籌在目前顯然不屬于我國 《證券法》 規(guī)范的證券范疇。2014年11月國務(wù)院首次提出了“開展股權(quán)眾籌融資試點”，但是相關(guān)的管理辦法卻一直未公布施行，從而造成眾籌項目在我國無法可依，各地許多房地產(chǎn)眾籌項目由于缺乏政府有效監(jiān)管而游走在法律的灰色地帶。

2、存在違反商品房預(yù)售規(guī)定的風(fēng)險。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房銷售只有在滿足預(yù)售條件，獲取預(yù)售資格后，開發(fā)商才能依法收取房屋預(yù)付款。在未取得預(yù)售許可證的情況下，向投資者收取資金，此舉相當(dāng)于將銷售環(huán)節(jié)前置，先籌資，后拿地或者開工建設(shè)，則違反了我國商品房預(yù)售制度的規(guī)定 。如果將這筆資金作為投資，則又有可能涉足非法集資。如果將這筆資金作為投資，則不能提前進(jìn)行商品房登記備案，無法鎖定其購買的房屋，地產(chǎn)商有可能為了自身利益而將房屋“一房多賣”，無法保證眾籌投資者的權(quán)益。

3、信息披露不透明。房地產(chǎn)眾籌項目大多數(shù)投資者都沒有條件親臨現(xiàn)場察看實情，平臺的信息披露就成為投資者決策的一個非常重要甚至是唯一的依據(jù)，平臺信息披露的真實、準(zhǔn)確、及時程度，對保障投資人的合法權(quán)益，以及整個行業(yè)的健康發(fā)展都非常重要。然而，這方面普遍卻不容樂觀，信息不對稱這一問題輕的表現(xiàn)為眾籌信息披露簡單、不規(guī)范，信息披露僅停留在對房地產(chǎn)收益和開發(fā)情況大體介紹上，而投資者普遍關(guān)心的一些更具體、更深入、更實質(zhì)的內(nèi)容，如資金的使用、項目的進(jìn)展情況等內(nèi)容，絕大多數(shù)未披露，嚴(yán)重的還表現(xiàn)為對有些關(guān)鍵信息的回避、隱瞞，和刻意造假上。

四、加快我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展的對策和建議

1.明確眾籌的法律地位，加快建立相關(guān)法律體系及監(jiān)管機制。眾籌將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和金融結(jié)合起來，并沒有改變其金融業(yè)的本質(zhì)，而且眾籌的 “公眾化” 特征決定其受到的金融行業(yè)監(jiān)管應(yīng)該更加嚴(yán)格。我們應(yīng)借鑒美國的經(jīng)驗，把眾籌劃歸證券法的調(diào)整。在立法時要注意給房地產(chǎn)眾籌平臺留出較大發(fā)展空間， 既保護(hù)普通中小投資者利益，又使房地產(chǎn)眾籌在規(guī)范性、靈活性、創(chuàng)新性之間取得平衡，適應(yīng)我國國情和經(jīng)濟發(fā)展需要。

2.加強信用增級。為了減少投資風(fēng)險，保證眾籌行業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)該對眾籌產(chǎn)品嚴(yán)格審查。并引入信用增信和擔(dān)保措施，可考慮的增信方式包括 ：擔(dān)保、項目回購和第三方機構(gòu)的領(lǐng)投。為確保資金安全，應(yīng)選擇經(jīng)過嚴(yán)格審查的第三方銀行作為資金托管對單位，封閉管理，?？顚Ｓ茫?guī)范運作。亦可引入保險公司、擔(dān)保機構(gòu)等進(jìn)行擔(dān)保。另外，還要有會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、保險公司等參與。有會計事務(wù)所對發(fā)行人的擬發(fā)行的項目的財務(wù)報告進(jìn)行審計；律師事務(wù)所出具法律意見書；保險公司提供全程保險。只有保證了投資資金的安全和收益，才會有更多的投資者參與到房地產(chǎn)眾籌中。

3.加大信息披露力度。信息披露的公開、全面、具體、規(guī)范， 也許是對投資者最好的保護(hù)方式之一。信息披露包括眾籌發(fā)行人和眾籌平臺兩個方面。為了降低發(fā)行人信息披露的成本， 可以借鑒美國JOBS 法案（《初創(chuàng)期企業(yè)推動方案》）規(guī)定差異化的信息披露義務(wù)。 金額較少時，只需要提供經(jīng)眾籌發(fā)行人主要領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)的財務(wù)報表即可。如果金額較高，則需要披露經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)報告和律師事務(wù)所出具的法律意見書。

[1]梁清華，我國眾籌的法律困境及解決思路[J].學(xué)術(shù)研究，2014（9）

[2]雷禹.陳文，房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J]，南方金融，2015（4）

[3]邱峰，房地產(chǎn)眾籌：新型開發(fā)模式研究[J]，上海房地，2016，January

[4]賀靈，房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J].中國房地產(chǎn)，2015（9）

[5]高通智庫.玩轉(zhuǎn)眾籌[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.10

福建省社科規(guī)劃基金課題（編號：2012B050）的研究成果。

余凱（1968-），男，福建古田縣人，博士、教授、高級經(jīng)濟師，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟和流通經(jīng)濟研究。