房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制探究

文/胡建偉 浙江寧波 315300

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制探究

文/胡建偉 浙江寧波 315300

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)管理是持續(xù)跟進(jìn)，不斷調(diào)整的過(guò)程，需要房地產(chǎn)企業(yè)要有更加完善的成本管理體系，需要風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，要在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施過(guò)程中注重成本監(jiān)督和分析，及時(shí)的接受反饋的相關(guān)造價(jià)指標(biāo)。最終的目的是使企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，成本控制研究是房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間大小的決定因素，本文主要是針對(duì)這一話題進(jìn)行探討，供房產(chǎn)企業(yè)參考。

項(xiàng)目成本;控制;研究

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尚在一個(gè)快速發(fā)展的階段，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成的一部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和民生發(fā)展有著重要的影響作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控的必要性，也離不開(kāi)其基礎(chǔ)建設(shè)的必然性。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的壯大，同時(shí)也存在著資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，受政策和市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，風(fēng)險(xiǎn)性比較大，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)非常重要的管理項(xiàng)目。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的體現(xiàn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)要體現(xiàn)在整個(gè)工程設(shè)計(jì)中，在房地產(chǎn)剛開(kāi)始研發(fā)論證階段以及在決策階段，要對(duì)房地產(chǎn)多開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和品質(zhì)要求在總體上有一定的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶所要求的目標(biāo)功能所要進(jìn)行研制，生產(chǎn)到客戶體驗(yàn)所花費(fèi)的全部成本。成本所對(duì)應(yīng)的就是商品的價(jià)值，即商品所實(shí)現(xiàn)的功能和制造商品所花費(fèi)成本的比值。

一般意義上講，作為房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的成本的最小化，收益的最大化，即達(dá)到產(chǎn)品價(jià)值的最大化，要從幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析，一是商品的本身功能不變，最大程度的降低成本；二是成本保持不變，功能大幅度提高；三是提高商品的功能，大幅度降低商品的成本。從根本上講，使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的價(jià)值變大，成本使用費(fèi)用低，就要在整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程中全面細(xì)化其功能，對(duì)造價(jià)高的節(jié)點(diǎn)上實(shí)施重點(diǎn)控制，最大程度的降低成本造價(jià)，實(shí)現(xiàn)最大程度的最大化經(jīng)濟(jì)效益。

二、現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的一些問(wèn)題

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)性不高。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中一般都會(huì)成立一個(gè)項(xiàng)目成本管理的控制部門(mén)，其職責(zé)主要是控制各個(gè)項(xiàng)目部建設(shè)中的項(xiàng)目成本管理的主要作用，在從整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中來(lái)看，大家普遍認(rèn)為項(xiàng)目建設(shè)的成本管理問(wèn)題是該機(jī)構(gòu)的主要職能，和自己的部門(mén)沒(méi)有關(guān)系。但是從職責(zé)上可以看出，項(xiàng)目建設(shè)成本管理問(wèn)題離不開(kāi)整個(gè)項(xiàng)目部的協(xié)調(diào)運(yùn)作發(fā)展，需要整個(gè)項(xiàng)目部的公共協(xié)作才可能順利實(shí)現(xiàn)成本控制的有相關(guān)問(wèn)題。

第二，成本控制的管理制度不完善。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度不完善，主要提現(xiàn)在讀成本控制的制度管理比較松懈，沒(méi)有明確的成文的管理制度的流程，普遍存在著重流程，輕管理，沒(méi)有相應(yīng)的制度結(jié)合獎(jiǎng)懲的嚴(yán)肅性，致使很多成本控制的制度流于形式，沒(méi)有真正的起到成本控制的目的。

第三，對(duì)監(jiān)理制度的實(shí)施不重視。很多單位對(duì)工程的監(jiān)理沒(méi)有實(shí)施完整的監(jiān)理制度，沒(méi)有聘請(qǐng)合格的監(jiān)理工程師，只是掛靠一家監(jiān)理單位，這樣應(yīng)付了相關(guān)單位對(duì)監(jiān)理工程的檢查，同時(shí)看起來(lái)節(jié)約了監(jiān)理成本。

第四，對(duì)合同管理的重視程度不夠。項(xiàng)目工程建設(shè)中，合同管理的形式上存在著一定的缺陷，比如，日期不明確，蓋章不科學(xué)這些都是影響雙方工程順利交接的因素；合同的條款存在著一定的缺陷，一些具體的內(nèi)容沒(méi)有明確，在以后的交工的過(guò)程中可能存在著一定的爭(zhēng)議，造成時(shí)間成本和管理成本的浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制實(shí)施

房地產(chǎn)企業(yè)在確定項(xiàng)目建設(shè)后，擺上日程最重要的問(wèn)題就是如何最大限度的控制項(xiàng)目成本投入，順利實(shí)現(xiàn)盈利的目的，在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中，假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是成熟的，大背景沒(méi)有發(fā)生太大的變化，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相對(duì)穩(wěn)定，這時(shí)候，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程中的成本控制起著重要的作用。

第一、合理的工期安排能有效實(shí)現(xiàn)成本的控制。在前期的工程建設(shè)中，要合理的安排工程周期，在單個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)成本時(shí)間上進(jìn)行有效的節(jié)點(diǎn)控制。施工初期的準(zhǔn)備階段，施工過(guò)程至竣工時(shí)間，合理的安排施工順序，按照涉及要求最大程度的減少施工成本的支出，減少工程返工費(fèi)，在各個(gè)不同的階段圍繞工程項(xiàng)目的推進(jìn)使各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。

第二、控制好建安成本。控制好建安成本，是減少成本建設(shè)的重點(diǎn)之一。在實(shí)際的工作中，有的一些工程雖然能夠按照要求質(zhì)量如約完成，但是工程的總體造價(jià)嚴(yán)重超支，這樣在整體上的成本就無(wú)疑增加，所以，工程項(xiàng)目的開(kāi)始之初，在和施工單位進(jìn)行簽訂合同的時(shí)候，要聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司進(jìn)行洽談，對(duì)招標(biāo)文獻(xiàn)，合同文本，承包商的制約力度有很好的約束，其中在一些條款的說(shuō)明中，要有較為詳盡的解釋，其目的就是防止施工單位在施工的過(guò)程中用各種理由進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)乃髻r。在雙方合同中，要明確各自的責(zé)任和義務(wù)，以法律的形式和條文固定下來(lái)，對(duì)于施工過(guò)程中的技術(shù)變更和施工的變更要給予明確的規(guī)定，從而避免引起不必要的爭(zhēng)論。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中各個(gè)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查。

第三、針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的材料價(jià)格，設(shè)備價(jià)格和材料建設(shè)費(fèi)等諸多造價(jià)的因素，應(yīng)該加強(qiáng)其該內(nèi)容的成本控制。在一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的主要方式。針對(duì)最新的市場(chǎng)價(jià)格的信息，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)格，在第一時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確的了解到材料市場(chǎng)的最新價(jià)格。項(xiàng)目實(shí)施單位，要注意素開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目與市場(chǎng)定位，樓盤(pán)的品味是否存在經(jīng)濟(jì)合理的因素。對(duì)于大宗的物質(zhì)條件的購(gòu)入，要做到貨比三家，尋找最合理的價(jià)格區(qū)間，最大程度的降低其使用成本價(jià)值。值得項(xiàng)目部索要注意的地方同樣包括所使用產(chǎn)品的產(chǎn)地，品格，檔次也有所不同的地方，也要求開(kāi)發(fā)商對(duì)其有明確的認(rèn)識(shí)。成本控制的意識(shí)要在項(xiàng)目開(kāi)始的初期實(shí)施明確的確認(rèn)，其具體的方法是成本管理部門(mén)，工程管理部門(mén)，采購(gòu)管理部門(mén)等要全面的對(duì)成本控制進(jìn)行有效的控制。

第四、要全面合理的利用建設(shè)資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)必須合理的運(yùn)用籌措的資金，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)使用，總體上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)占的負(fù)債率比較高，項(xiàng)目工程負(fù)債率高就會(huì)給企業(yè)的有效資金利用上造成不必要的浪費(fèi)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠，項(xiàng)目工程的長(zhǎng)短建設(shè)和企業(yè)資金狀況選擇合適的融資方式，避免造成資金被占用，項(xiàng)目工程戰(zhàn)線拉長(zhǎng)。項(xiàng)目建設(shè)中要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)中的收支情況進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)對(duì)本地企業(yè)的資金運(yùn)作有清楚的認(rèn)識(shí)，這樣才能制定較為準(zhǔn)確的項(xiàng)目預(yù)計(jì)資金的分配，在掌握資金占有的情況下，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的成本才有準(zhǔn)確的控制。

結(jié)語(yǔ):

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)持續(xù)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，建設(shè)方應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程的成本價(jià)值進(jìn)行有效的控制，在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，各個(gè)環(huán)節(jié)，都要有具備相應(yīng)的成本管理的概念，認(rèn)真分析市場(chǎng)建筑成本的重要信息，最大程度的減少成本建設(shè)的費(fèi)用，做到隨時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)掌握在可控范圍內(nèi)，制定最好的資金投資使用計(jì)劃，將企業(yè)的成本嚴(yán)格掌控在可控范圍內(nèi)。

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胡建偉（身份證號(hào)碼：3302821985102966 3X），男，1985.10，畢業(yè)于四川大學(xué)土木工程系，中級(jí)職稱，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)成本管理工作。