文/張真 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下三四線城市房地產(chǎn)去庫存情況研究

文/張真 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

2014年以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入換擋期，房地產(chǎn)需求減少，庫存日益嚴(yán)重。為此，中央對房地產(chǎn)行業(yè)做出了“去庫存”的戰(zhàn)略部署，出現(xiàn)了一些符合預(yù)期的效果，但房地產(chǎn)庫存情況依然較為嚴(yán)重，特別是在廣大的三、四線城市。本文在傳統(tǒng)金融稅收政策之外，分析提出了比較新穎的去庫存方法，供政策備選。

房地產(chǎn)去庫存、異地公積金、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

2014年以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入換擋期，經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)L型走勢。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，也理所當(dāng)然的進(jìn)入了調(diào)整期，全國商品房庫存達(dá)到7.2億m2的，其中商品住宅4.5億 m2。實(shí)際庫存還不止這些，如按潛在庫存計(jì)算，庫存更大，因同期在施商品房不斷進(jìn)入市場，市場銷售也不可能只售庫存商品房，所以實(shí)際庫存商品房，應(yīng)包括在施商品房和竣工待售商品房，但不應(yīng)包括待開發(fā)土地?cái)?shù)（因其產(chǎn)品仍具可調(diào)性）。截至2016年6月份，待售商品房和在施商品房合計(jì)756988萬m2（其中住房503042萬m2），按照2015年12.85億m2的銷售速度，需要5年以上時(shí)間消化。

與此同時(shí)，這種大庫存的背后是房地產(chǎn)行業(yè)日益分化。一是不同城市間分化，一二線重點(diǎn)城市與三四線城市的分化不斷擴(kuò)大。二是地域分化，東南沿海和中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場不同。三是不同業(yè)態(tài)分化，相比住房，商業(yè)和寫字樓的庫存問題更加嚴(yán)重。

這其中，尤其以城市間分化最為顯著，也最為重要，大量的三四線城市住宅存量很大，而一二線重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)缺口依然很大，全國房地產(chǎn)“總量滿足，局部短缺”的特點(diǎn)較為明顯。2015年全國人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到35m2，追平了日、德等發(fā)達(dá)國家的住房水平，但一二線重點(diǎn)城市在今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，還要以解決老百姓的基本住房需求為主要發(fā)展方向。

這些特點(diǎn)是此次房地產(chǎn)全行業(yè)去庫存的基礎(chǔ)和原點(diǎn)。去庫存一年多以來，較為常規(guī)的降低首付比例和貸款利率，降低交易稅費(fèi)和交稅年限等政策措施已經(jīng)先后出臺，出現(xiàn)了一些比較好的效果，但當(dāng)前，一二線重點(diǎn)城市的房價(jià)持續(xù)快速上漲，廣大三四線城市的房地產(chǎn)庫存情況依然較為嚴(yán)重，大水漫灌式的普惠制政策較難在三四線城市房地產(chǎn)市場去庫存?；诖?，本文提出了比較新穎的去庫存方法，供政策備選：

一、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，人口政策由限制轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)。

人口數(shù)量是房地產(chǎn)三個(gè)決定性因素之一，長期以來的過低新生人口數(shù)量，大量減少了房地產(chǎn)需求，是房地產(chǎn)庫存過高的根本原因。房地產(chǎn)去庫存健康發(fā)展要求新生人口數(shù)量恢復(fù)到正常水平，近期提高生育家庭的新增人口和看護(hù)人口住房需求，中期提高新增人口結(jié)婚的購房需求，長期提高新增人口成年后的改善住房需求。按照保守計(jì)算，新生人口數(shù)量恢復(fù)到2500萬/年的正常水平，每年可以增加約3億m2住房需求，這將是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵關(guān)鍵。

1982年開始實(shí)行的嚴(yán)格一胎政策和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后的生育率自然下降，在過去30年里相疊加，大量減少了新生人口數(shù)量，新生人口數(shù)量從2500萬/年快速下降到1600萬/年。按照人口學(xué)規(guī)律和發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)，生育率會自然快速下降，并且有低于最低人口替代率2.2的趨勢。我國人口自然下降更為嚴(yán)重，從1965年到1982年計(jì)生政策之前，人均GDP不足150美元，人口替代率已經(jīng)自然快速下降到3以下，兩孩家庭成為當(dāng)時(shí)的常態(tài)，為全球獨(dú)有。按照人口學(xué)理論，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)需要有預(yù)見性的鼓勵(lì)人口生育，而非是限制。1982年開始的人口限制政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段錯(cuò)配，讓本已過度下降的生育率進(jìn)一步下降到接近1，嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也成為不當(dāng)計(jì)生政策的重災(zāi)區(qū)。

長期過低新生人口數(shù)量大量減少了全社會住房需求，這才是當(dāng)前房地產(chǎn)需求不足，庫存過高的長期根本原因。不改變?nèi)丝诂F(xiàn)狀，也就無法從根本上增加房屋需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。2013年和2014年，大陸已先后放開了單獨(dú)和所有家庭的二孩。但截至2015年底的人口數(shù)據(jù)，新生人口仍然維持在1600萬/年，并無提升，政策效力和發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)高度吻合，過少新生人口對房地產(chǎn)庫存的壓力依然很大。房地產(chǎn)健康發(fā)展需要學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步放開生育限制，并及時(shí)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)生育，具體包括多子女家庭減稅、優(yōu)先保障房、增加幼兒園投資、提高孕期哺乳期女員工待遇等。

二、打通大城市公積金到三四線城市購房的“單向綠色通道”。

積極利用好沉睡公積金支持鼓勵(lì)在京滬等一二線城市工作的外鄉(xiāng)人回家鄉(xiāng)購房。當(dāng)前跨地域就業(yè)人口約有3億，其中農(nóng)民工在異地就業(yè)1.7億，在一二線城市就業(yè)的外來人口約有1億，他們在工作地繳納公積金，并有強(qiáng)烈的回家鄉(xiāng)置業(yè)需求。雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等主管部門在2015年出臺了關(guān)于異地公積金購房的政策，但在實(shí)踐中，公積金系統(tǒng)還沒有全國聯(lián)網(wǎng)，由各地公積金中心各自管理，受理申請的地方公積金中心要面對全國300多個(gè)地市，近3000個(gè)區(qū)縣發(fā)放公積金，放貸風(fēng)險(xiǎn)可想而知。出于降低放貸風(fēng)險(xiǎn)等原因，異地公積金購房手續(xù)非常繁瑣，申請人需要在工作地和購房地之間多次往返，多次提交證明和申報(bào)材料，如果是夫妻雙方使用兩地的公積金購房，則手續(xù)更加繁瑣，這些都極大增加了公積金使用成本，嚴(yán)重限制了三四線城市的合理購房需求釋放，阻礙了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存。在全國去庫存的大背景下，全國公積金使用率長期不足50%，睡眠情況嚴(yán)重，與中央房地產(chǎn)去庫存的要求很不匹配。優(yōu)化改革管理機(jī)制是去庫存的有力推手，建議加快打通使用大城市公積金到三四線城市購房的“單向綠色通道”，由三四線城市的公積金中心一次性受理申請材料，并負(fù)責(zé)與大城市公積金中心做業(yè)務(wù)溝通，支持鼓勵(lì)在京滬等一二線城市工作的外鄉(xiāng)人回家鄉(xiāng)購房，支持跨地域搬家的老百姓在遷入地安家樂業(yè)。

以公積金為基礎(chǔ)建立全國住房銀行當(dāng)然能夠更好的支持購房需求，但是這是一項(xiàng)中長期工作，短期內(nèi)難以和去庫存工作的時(shí)間同步。

三、允許進(jìn)程農(nóng)民用宅基地置換三四線城市的商品房。

城市人口遷徙，可以賣掉家鄉(xiāng)住房，再購買異地住房，而農(nóng)民在城市化過程中，遇到了農(nóng)村宅基地不能發(fā)揮財(cái)產(chǎn)屬性，被迫長期閑置，而在城市買不起房，甚至不夠首付的尷尬局面。農(nóng)村宅基地被迫成為沉睡的金礦，既影響了新市民的正常購房城市化，也造成了農(nóng)村土地的巨大浪費(fèi)。建議將新型城鎮(zhèn)化和化解房地產(chǎn)庫存有機(jī)結(jié)合起來，允許新市民用家鄉(xiāng)的宅基地和耕地，按合理的比例在三、四線城市置換住房，正常釋放住房需求，同時(shí)在戶籍、教育、醫(yī)療、社保、金融、稅收等方面給予扶持配套，幫助新市民加快融入當(dāng)?shù)兀婕ぐl(fā)落戶城市房地產(chǎn)市場活力。按照統(tǒng)計(jì)，我國當(dāng)前有2億以上農(nóng)民在城市難以買房落戶，如果對允許他們用農(nóng)村宅基地按照正常市場價(jià)值置換城市住房，至少可以釋放70億m2的住房需求。

1.胡祖銓，我國房地產(chǎn)去庫存研究【j】，宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2016.4

2.高聚輝，“去庫存”進(jìn)程加速 房地產(chǎn)市場尋求再平衡【j】，中國發(fā)展觀察，2016.1

3.李宇嘉，三四線城市樓市“去庫存”的痛點(diǎn)和解決路徑【j】，中國房地產(chǎn)，2016.3