李鵬煒

“這種先上車后補(bǔ)票的方式通常伴有一定的價格優(yōu)惠，但同時也加大了購房風(fēng)險，購房者需謹(jǐn)慎行事”。

在最新出爐的廣州2013年房企排行榜上，敏捷地產(chǎn)成為最大“黑馬”。1月2日，克而瑞發(fā)布的“廣州2013年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示，敏捷地產(chǎn)以年成交金額108.87億元排在榜單第二。把富力、越秀、萬科等一眾大牌房企甩在了后面。

不過，在過去的一年里，敏捷地產(chǎn)始終難掩一個“旗下多個樓盤無證賣房”的問題。甚至可以說，“無證賣房”成了其快速發(fā)展的最大利器。

一再拖延的預(yù)售證

2013年12月18日，已經(jīng)對敏捷地產(chǎn)失去信任的彭天云，終于等來了一張商品房預(yù)售許可證。不過，讓他再次對敏捷地產(chǎn)失望的是，他所認(rèn)購的樓盤名稱竟已經(jīng)改成了“敏捷綠湖首府”，開發(fā)商也換成了“廣州育豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。盡管這家成立不到一年的公司法人，仍然是敏捷地產(chǎn)董事長譚炳照。

而在此前，彭天云已經(jīng)被當(dāng)時還叫“敏捷綠湖國際城”的銷售人員告之了三次出證時間。“最早的時候說最晚11月中旬能出，然后又改成11月底，最后又拖到12月份甚至今年1月?！痹谌ツ?0月27日開盤當(dāng)天交了1萬元誠意金的彭天云，這樣告訴《消費(fèi)者報道》記者。

2004年7月20日建設(shè)部修改實施的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)商，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。對于購房者而言，沒有預(yù)售證就買房的風(fēng)險并不算小?！坝捎谫彿空吆烷_發(fā)商簽訂的只是所謂臨時買賣合同，并沒有法律約束效力。一旦出現(xiàn)一房二賣等開發(fā)商違約的情況，倒霉的就只有購房人?！睆V東廣信君達(dá)律師事務(wù)所合伙人黃遠(yuǎn)華對《消費(fèi)者報道》記者表示。

對此，敏捷地產(chǎn)公關(guān)主管李康寧向《消費(fèi)者報道》記者解釋，“敏捷綠湖國際城根本就沒有開盤”。

然而，這種說法難以站得住腳。因為如果說彭天云交的那1萬元還只能稱做誠意金的話，不少敏捷地產(chǎn)的購房者則被“套牢”了更多的錢。

現(xiàn)在“感到特別擔(dān)心”的徐芊，就已經(jīng)交了23%的購房款。“當(dāng)時銷售告訴我，如果在交了誠意金之后的14天內(nèi)交首付的話，有一個99折的優(yōu)惠?！毙燔犯嬖V《消費(fèi)者報道》記者。而讓她最終下定決心交首付的另一個原因是，“銷售人員一直在暗示我房價還要大漲”。

基于同樣的原因，導(dǎo)致后來不少購房者在明知道沒有預(yù)售證的情況下，也選擇“繼續(xù)死等”，而不是退錢了之。黃遠(yuǎn)華律師告訴記者，“這種先上車后補(bǔ)票的方式通常伴有一定的價格優(yōu)惠，但同時也加大了購房風(fēng)險，購房者需謹(jǐn)慎行事”。

“我是少數(shù)堅決選擇退錢的人之一。”李里對《消費(fèi)者報道》記者表示?！爸饕俏覍γ艚莶恍湃瘟?，說不準(zhǔn)以后還有什么別的不誠信問題發(fā)生”。被不幸言中的是，不少年關(guān)前后去簽購房合同的業(yè)主被告知，“需要同時繳納房屋契稅”。而按照相關(guān)規(guī)定，契稅繳納的時間為房屋交付之時。也就是說，敏捷綠湖首府至少提前了一年收取。

提前“套利”只為現(xiàn)金？

“樓盤均價并未超標(biāo)，應(yīng)該可以排除因價格問題而無法領(lǐng)預(yù)售證的情況?！敝性禺a(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴《消費(fèi)者報道》記者。

剛剛慶祝完自己15歲生日的敏捷地產(chǎn)，其實還涉及多個樓盤”無預(yù)售證開盤”的問題。這種“先上車后補(bǔ)票”的問題也并不僅限于綠湖國際城，而已經(jīng)成為敏捷地產(chǎn)在2013年的常規(guī)做法。

早在去年7月，敏捷華美國際就已經(jīng)開盤。前期購房者們卻直到當(dāng)年的12月6日才拿到7至8棟共計1248套房源的預(yù)售證。華美國際馮姓銷售人員曾告訴以購房者身份詢問的《消費(fèi)者報道》記者，“8棟已售罄，7棟所剩也不多”。即使每個客戶只交了1萬元誠意金，單華美國際一個樓盤，敏捷就提前“套利”接近千萬。

而敏捷旗下的另一個在售樓盤——錦繡天倫花園，卻在購房者的眼皮底下玩了一招“渾水摸魚”。這個位于增城的項目，于去年10月26日推出1號、3號樓約300套單位，毛坯房均價8100元/平方米。開盤當(dāng)天，購房者被告知選好房后需要繳納1萬元定金，擇日再交首付簽合同。該盤雖然屬于老盤推新，可是《消費(fèi)者報道》記者查閱廣州房管局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，其所推出的1號、3號樓兩棟物業(yè)均未能獲得預(yù)售證。直到一個月后的11月13日，才補(bǔ)上預(yù)售證。

與華美國際和天倫花園相比，敏捷·四季花園就沒那么“幸運(yùn)”了。這個位于番禺新城大石地鐵站上蓋的項目，由2棟23層、1棟24層單元構(gòu)成，并已于2013年9月21日正式發(fā)售。

可是，購房者至今也沒等到預(yù)售許可證。

盡管在方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志看來，“沒有預(yù)售證賣房的行為，處罰起來很重”，但在廣東政府為了調(diào)控房價而實行限價、限售的大背景下，沒拿到預(yù)售證就著急買房的做法一度被業(yè)內(nèi)“理解”。

然而，這種說法在敏捷地產(chǎn)這里顯然難以說得過去。荔富湖畔華庭就是一個合適的反例。這個均價8000元/平方米、同屬增城的樓盤，在開盤時間晚于敏捷綠湖國際城的情況下，分別于9月26日、12月9日拿到了15至18棟的預(yù)售許可證。

由于沒有取得預(yù)售證的房源，購房者交出的錢便可直接進(jìn)入開發(fā)商賬戶，而并不受到房管局的監(jiān)管。在亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，最大的可能是“敏捷地產(chǎn)今年資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)金流面臨風(fēng)險”。

2013年上半年，敏捷地產(chǎn)位于廣州地區(qū)的項目就有15個，其下半年新增項目亦將達(dá)到10個。而有媒體報道，這個曾在2012年廣州房企銷售金額排名第二的房地產(chǎn)企業(yè)，2013年的目標(biāo)銷售額是300 億。

快速發(fā)展意味著需要更多的現(xiàn)金支撐。“雖然他們自己一直不愿承認(rèn)，但敏捷地產(chǎn)想上市的野心在業(yè)內(nèi)早就不是什么秘密了?！币晃徊辉竿嘎缎彰哪炒笮偷禺a(chǎn)公司首席分析師對《消費(fèi)者報道》記者表示。

不過，對于這一說法，敏捷方面給予了否認(rèn)。

（注：文中提及的購房者為化名）