房地產(chǎn)行業(yè)上市公司償債能力分析
——以美都控股股份有限企業(yè)為例

鄭潔 姚瑛鶯章燁琪/寧波大紅鷹學(xué)院

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司償債能力分析
——以美都控股股份有限企業(yè)為例

鄭潔 姚瑛鶯章燁琪/寧波大紅鷹學(xué)院

房地產(chǎn)行業(yè)需要極大的資金量，因此面臨的償債風(fēng)險(xiǎn)也極大。一旦出現(xiàn)資金鏈的斷裂，企業(yè)即將面臨巨大的挑戰(zhàn)。本文將通過(guò)因子分析得出各因數(shù)的線性關(guān)系，以綜合評(píng)價(jià)模型來(lái)得出美都控股企業(yè)的償債能力水平。希望通過(guò)這樣的模型能正確的得出企業(yè)的償債能力情況，為各房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)分析償債能力的途徑。

房地產(chǎn)企業(yè)；償債能力；因子分析；綜合評(píng)價(jià)模型

一、房地產(chǎn)行業(yè)償債能力

（一）償債能力分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，其償債能力一直備受關(guān)注。對(duì)于一個(gè)以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司的償債能力是經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人所最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。一旦企業(yè)在償債能力上出現(xiàn)了問(wèn)題，就很可能會(huì)造成資金鏈的短缺，成為“爛尾樓”工程或者資不抵債，出現(xiàn)破產(chǎn)的危機(jī)。所以研究房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力，具有重大的意義。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)償債能力現(xiàn)狀及影響因素

1.房地產(chǎn)行業(yè)償債能力現(xiàn)狀。目前我國(guó)房地產(chǎn)板塊中的A股上市企業(yè)共有149家。本文從我國(guó)房地產(chǎn)上市的企業(yè)中隨機(jī)選取了50家企業(yè)為樣本進(jìn)行現(xiàn)狀研究。根據(jù)樣本公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算2009-2013年樣本公司加權(quán)平均償債能力指標(biāo)。得出以下結(jié)論：

（1）速動(dòng)比率普遍偏低。傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，速動(dòng)比率應(yīng)該在1比較正常。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2009年至今，房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率均未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)1：1的比例，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)存在短期的安全隱患。相對(duì)于近幾年來(lái)說(shuō)，2009年的短期償債能力較強(qiáng)，在2012年速動(dòng)比率處于最低點(diǎn)時(shí)期。

（2）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金流量不足?，F(xiàn)金流動(dòng)債務(wù)比率是從現(xiàn)金流動(dòng)的動(dòng)態(tài)視角，來(lái)反映短期償債的能力。房地產(chǎn)企業(yè)在2009年-2013年，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量正負(fù)交替出現(xiàn)。這說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這幾年中，由于企業(yè)自身的現(xiàn)金流量無(wú)法滿足企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的需求，就一直是在借助銀行貸款超速發(fā)展。[2]貸款越多，會(huì)不斷的增加企業(yè)的負(fù)債，也會(huì)給企業(yè)的一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）流動(dòng)負(fù)債比重高。流動(dòng)負(fù)債率即流動(dòng)負(fù)債構(gòu)成比率。償還期限的長(zhǎng)短對(duì)企業(yè)償還債務(wù)的壓力也是不同的。償還期越短，企業(yè)流動(dòng)性的壓力則越大。[3]通過(guò)繪制圖表發(fā)現(xiàn)，從2009年-2013年，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債率均高于65%。這樣的負(fù)債結(jié)構(gòu)，會(huì)使得企業(yè)的短期債務(wù)增加，對(duì)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)要求更加嚴(yán)格，需要企業(yè)的變現(xiàn)能力更強(qiáng)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)償債能力影響因素分析。

（1）結(jié)算方式影響。在采用結(jié)算方式上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都采用預(yù)收和預(yù)付這兩種方式。由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本高，企業(yè)在開(kāi)發(fā)期間與各單位都采用預(yù)付的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)的往來(lái)。這樣的結(jié)算方式使得流動(dòng)資產(chǎn)占據(jù)較大的比重，在銷(xiāo)售時(shí)計(jì)算流動(dòng)比率時(shí)會(huì)造成一定的影響，而且數(shù)值會(huì)偏大。

（2）存貨影響。存貨屬于資產(chǎn)的一部分，但是由于變現(xiàn)能力比較弱，屬于非流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目。在計(jì)算時(shí)，這就會(huì)增加企業(yè)資產(chǎn)中的非流動(dòng)資產(chǎn)，從而降低了企業(yè)的速動(dòng)比率。所以，存貨是房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的一個(gè)重要影響因素。

（3）國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，易受?chē)?guó)家政策變化的影響。[4]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在生產(chǎn)期間，一旦國(guó)家出臺(tái)新的政策，便會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。比如目前正在討論的房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題，以及目前各地在開(kāi)展的“限購(gòu)”和“限貸”，提高一手房的首付比例等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售及資金的回收產(chǎn)生一定的影響，從而產(chǎn)生償債的風(fēng)險(xiǎn)。

二、償債能力模糊綜合評(píng)價(jià)模型的應(yīng)用——以美都控股股份有限企業(yè)為例

（一）模糊綜合評(píng)價(jià)模型的概念

模糊綜合評(píng)價(jià)方法是一種綜合評(píng)價(jià)的方法。它將邊界不清的因素進(jìn)行定量化，算出主要因素的權(quán)重，并計(jì)算出最后得分。最后依據(jù)得分來(lái)給出最后一個(gè)結(jié)論。本文將采用因子分析來(lái)提取指標(biāo)。以2013年數(shù)據(jù)為依據(jù)，將美都控股股份與樣本的50家企業(yè)進(jìn)行研究。

（二）模糊綜合評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

1.確定評(píng)價(jià)對(duì)象的因素。通過(guò)專家和學(xué)者對(duì)償債能力分析中存在問(wèn)題的探討，本文在對(duì)償債能力模糊綜合評(píng)價(jià)模型構(gòu)建中，將對(duì)償債能力的的指標(biāo)分析進(jìn)行改進(jìn)，并深入探討。本文根據(jù)國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析一共提取8個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，具體相關(guān)指標(biāo)如下表1：

表1 房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的評(píng)價(jià)因素

在模糊綜合評(píng)價(jià)模型中，定義評(píng)語(yǔ)集分為四塊。為W=（W1，W2，W3，W4）,Wj=（j=1, 2,3,4）。當(dāng)Wj=4,3,2,1時(shí),則分別表示為優(yōu)、良、中、差。

2.K MO統(tǒng)計(jì)量檢查

表2 K MO和Bartlett的檢查

從結(jié)果上來(lái)看，K MO的統(tǒng)計(jì)量達(dá)到了0.55，滿足檢驗(yàn)的要求。K MO檢驗(yàn)是對(duì)變量之間偏相關(guān)性的檢查。統(tǒng)計(jì)量的值離1越近，采用因子分析就更加能體現(xiàn)各變量之間的相關(guān)性。一般，當(dāng)K MO在0.5以下時(shí)，就不能用這個(gè)分析法，應(yīng)考慮采用其他的方法。[6]Bartlett球形檢驗(yàn)的X平方值為167（自由度為 28），伴隨概率值為0.000＜0.01，達(dá)到了顯著性水平。說(shuō)明這8個(gè)變量適合進(jìn)行因子分析。

3.確定權(quán)重，計(jì)算得分。通過(guò)因子分析最后得出：由3個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率來(lái)確定權(quán)重。觀察發(fā)現(xiàn)累計(jì)貢獻(xiàn)率為83.378%，因此各權(quán)重可由方差貢獻(xiàn)率來(lái)確定。得出計(jì)算公式：F=0.43F1+0.25F2+0.15F3。根據(jù)美都2013年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，可以計(jì)算得出該企業(yè)的模糊綜合評(píng)價(jià)得分。

流動(dòng)比率X1=1.48 速動(dòng)比率X2=0.51 流動(dòng)負(fù)債率X3=0.85

現(xiàn)金流動(dòng)債務(wù)比率X4=-0.03 現(xiàn)金比率X5=0.49 資產(chǎn)負(fù)債率X6=0.65

權(quán)益乘數(shù) X7=2.86現(xiàn)金負(fù)債比率X8=-0.05

F1=0286X1-0.143X2-0.243X3-0.012X4+0.289 X5+0.043X6=0.31372

F2=0006X1-0.389X2+0.079X3+0.406X4+0.09 2X5-0.021X6=-0.10311

F3=0020X1+0.120X2+0.012X3-0.023X4+0.192 X5-0.937X6=-0.41466

所以，Wj=F=0.43F1+0.25F2+0.15F3=0.0469231

因?yàn)閃j＜1,所以美都控股股份有限企業(yè)的償債能力為弱。

三、采用SWOT分析法進(jìn)行對(duì)策研究

SWOT分析模型即態(tài)勢(shì)分析法。通過(guò)SWOT分析，我們可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行正確的分析。根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)威脅因素采取相應(yīng)措施，同時(shí)做到把握機(jī)遇，發(fā)揚(yáng)長(zhǎng)處，最后實(shí)現(xiàn)企業(yè)的美好愿景。本文將采用SWOT模型對(duì)美都控股股份有限企業(yè)進(jìn)行分析，并制定了發(fā)展戰(zhàn)略。具體如下表3所見(jiàn)：