張瑞洪

2013年7月，中國(guó)地產(chǎn)個(gè)股表現(xiàn)出低迷現(xiàn)象，板塊個(gè)股集體走弱，龍頭股招保萬(wàn)金（招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)四大地產(chǎn)）均大幅下挫，招商地產(chǎn)跌幅逾4%，萬(wàn)科A跌2.67%。有人擔(dān)憂，地產(chǎn)周期股整體表現(xiàn)不佳，投資者對(duì)以后的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷偏悲觀，流動(dòng)性緊張將導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本高企，銷售量增速下滑。

作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，筆者曾對(duì)政府的房地產(chǎn)政策做過深入的解讀。2010年4月，國(guó)務(wù)院在“新國(guó)八條”中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)主要是住房問題做了這樣的定位：“住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房?jī)r(jià)過高，上漲過快，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”這是中央政府近兩年來(lái)對(duì)住房和房地產(chǎn)業(yè)地位和作用所定的基調(diào)。筆者相信，隨著國(guó)家加大對(duì)各項(xiàng)調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問責(zé)等措施的到位，我國(guó)的房地市場(chǎng)總體上仍會(huì)朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既充滿了機(jī)遇，又面臨著諸多挑戰(zhàn)?！笆濉睍r(shí)期乃至2020年以前或更長(zhǎng)一段時(shí)間，仍是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續(xù)推進(jìn)，我國(guó)“十二五”時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?？隙ㄒ笥凇笆晃濉睍r(shí)期的規(guī)模；再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2020年以前仍有較大的發(fā)展空間。

同時(shí)，我們也要清醒地看到，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)發(fā)展中也面臨著諸多挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，城鎮(zhèn)資源、能源和環(huán)境條件的制約與城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加的矛盾將在較長(zhǎng)時(shí)間存在，解決的辦法，一是將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，二是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項(xiàng)目，提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。第二，我國(guó)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口多，解決他們的就業(yè)和居住問題難度很大。適當(dāng)放寬住房保障收入門檻和穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍制度改革將成為必然趨勢(shì)。第三，我國(guó)人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的老年人宜居環(huán)境體系，是我們已經(jīng)面對(duì)并將日趨嚴(yán)竣的民生問題。第四，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等投入大、回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，再加上這些業(yè)態(tài)在招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面又有其各自的特點(diǎn)，因此，大家在看到這些業(yè)態(tài)市場(chǎng)前景的同時(shí)，也要高度重視其風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)；再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有2～3年的開發(fā)周期，政策效應(yīng)一般滯后。因此，無(wú)論是實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，還是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長(zhǎng)，都離不開一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境。

當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)政策是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，特別是黨的十八大以來(lái)，政通人和。中國(guó)城市化過程中必然會(huì)出現(xiàn)城市空心化，有錢人住在城市里面，原來(lái)的城市人口外遷，這是我國(guó)的交通等基礎(chǔ)設(shè)施跟不上的原因，一旦未來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施跟上了，有錢人還是想住在郊區(qū)的。中國(guó)人口眾多，城市化是必然的。從最近的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)又開始新一輪升值了，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的結(jié)果，政府的功能應(yīng)該是維護(hù)市場(chǎng)。

由于國(guó)家提出來(lái)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的措施，現(xiàn)在開發(fā)商拿到土地和貸款已經(jīng)很難了，所以未來(lái)的土地和房?jī)r(jià)上漲是歷史的必然。近期國(guó)家已經(jīng)考慮放寬貸款政策，這有利于進(jìn)一步開發(fā)土地。

渣打銀行最近公布了一項(xiàng)針對(duì)全國(guó)8個(gè)二三線城市30家房地產(chǎn)開發(fā)商所作的調(diào)查。調(diào)查顯示，雖然二三線城市的房屋庫(kù)存并沒有出現(xiàn)明顯下降，然而逾七成開發(fā)商認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)漲幅仍將達(dá)10%。

目前，中國(guó)的二三線城市住房庫(kù)存令人擔(dān)憂，一些城市的住房庫(kù)存還在上升，但更多城市的住房庫(kù)存正在下降，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月住房庫(kù)存將會(huì)整體下降。盡管庫(kù)存消化尚需時(shí)日，但二三線城市的開發(fā)商并不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌。筆者曾對(duì)鄭州和商丘的房地產(chǎn)做過深入的調(diào)查，很多開發(fā)商表示，所在城市住房?jī)r(jià)格在過去3個(gè)月溫和上漲。

對(duì)此，渣打銀行宏觀分析師申嵐認(rèn)為，過去幾個(gè)月住房銷售狀況有所改善，加上相當(dāng)比例買房者屬剛性需求，使得開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定仍持樂觀態(tài)度。

（作者系商丘溫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）endprint