基于BOT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式思考

○李珊

（武漢理工大學(xué)華夏學(xué)院 湖北 武漢 430223）

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2013年末，中國大陸總?cè)丝跒?36072萬人，60周歲及以上人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%，比上年末提高0.6個百分點。65周歲及以上人口13161萬人，占總?cè)丝诘?.7%，比上年末提高0.3個百分點。事實上，按國際老齡化的評判標(biāo)準(zhǔn)——60歲以上人口比例超過10%或65歲以上人口比例超過了7%，自2004年起，我國已成為人口老齡化國家。

一、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

“未富先老”這四個字是我國目前狀況的真實寫照。黨的“十八大”報告中強調(diào)“積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。老齡化已成趨勢，老齡化產(chǎn)業(yè)也面臨著較大的機遇與挑戰(zhàn)。我國目前的養(yǎng)老模式主要有三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老即主要依托家庭和社區(qū)，機構(gòu)養(yǎng)老即俗稱的養(yǎng)老院。

從政策層面來看，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015）》中提出了90/07/03模式，即90%為居家養(yǎng)老、7%為社區(qū)養(yǎng)老、3%為機構(gòu)養(yǎng)老。從政府?dāng)M定的對養(yǎng)老模式發(fā)展規(guī)劃思路可以看出，要想實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入到有著適老化設(shè)計與配套的居住區(qū)的建設(shè)中來，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有重大的機遇和廣闊的市場前景。

從社會現(xiàn)實來看，對于大多數(shù)老年人來說，目前的養(yǎng)老方式主要停留在伴子養(yǎng)老、陪孫養(yǎng)老的階段，中國人根深蒂固的“養(yǎng)兒防老”觀念以及獨有的親子關(guān)系使老年人從情感角度接受不了機構(gòu)養(yǎng)老的養(yǎng)老方式。但隨著計劃生育制度的實施，第一代獨生子女80后的父母在逐漸老去，一對夫妻要承擔(dān)4個老人的養(yǎng)老義務(wù)，“421”型家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷使得傳統(tǒng)居家養(yǎng)老壓力增大。加上現(xiàn)代社會競爭的日趨激烈，來自工作和生活的壓力使得子女對父母無暇顧及，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現(xiàn)很多空巢老人。面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口老齡化的現(xiàn)狀以及家庭模式的變遷，需要鼓勵并吸引更多的社會資本參與到擁有著適老化設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中來，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

1、利潤低，融資難

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般的地產(chǎn)項目，由于所需要的配套設(shè)施多、專業(yè)化程度高，使養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有投資高、回報低、成本回收時間長、利潤低等基本特點。從國外經(jīng)驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年僅有8%～10%的回報率。

養(yǎng)老地產(chǎn)帶有“保障”色彩，政府在解決養(yǎng)老問題過程中的角色不可缺失，但我國從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段，都缺乏具體政策的支持，也無制度可循。僅以拿地為例，我國現(xiàn)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中尚未設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施用地。現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地性質(zhì)多為住宅用地，部分甚至為商業(yè)與服務(wù)業(yè)用地，土地成本高。這種狀況必然導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，解決融資問題將是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵。

2、專業(yè)化服務(wù)欠缺

一個完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)該包含以下功能：居住功能、服務(wù)功能、商業(yè)功能、醫(yī)療護(hù)理功能、生活休閑和文化娛樂功能，為老年人提供無障礙設(shè)計的居住空間以及鍛煉、陶冶身心的公共空間，并提供周到細(xì)致的服務(wù)、24小時醫(yī)療保健的全面護(hù)理。由于老年人的時間充裕，對健康及生活品質(zhì)要求高，養(yǎng)老地產(chǎn)不能走傳統(tǒng)項目賣房子的開發(fā)套路，應(yīng)更為重視項目的配套設(shè)施與服務(wù)。

而目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)一般都不具備專業(yè)化服務(wù)與運營的能力，這對養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)化才是解決養(yǎng)老問題的核心，因此目前的養(yǎng)老地產(chǎn)不大可能依靠開發(fā)建設(shè)企業(yè)單打獨斗，必須尋求與產(chǎn)業(yè)鏈的融合共振和系統(tǒng)協(xié)作，特別是離不開對健康產(chǎn)業(yè)鏈的依賴。

三、臺灣養(yǎng)老地產(chǎn)OT、BOT運營模式

當(dāng)前擁有巨大市場空間的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻正遭遇融資難、用地難、運營難等諸多難題。而受制于政策環(huán)境、融資環(huán)境等影響，美國、日本養(yǎng)老模式又難以借鑒，于是越來越多的人將目光投向了臺灣養(yǎng)老模式。被譽為臺灣養(yǎng)老服務(wù)第一品牌的恒安照護(hù)集團(tuán)近三年已接待大陸300多個團(tuán)隊、7000多人考察，包括政府、保險公司、開發(fā)商、銀行、服務(wù)商等。

臺灣于1993年步入老齡化社會，目前臺灣民間機構(gòu)參與公共建設(shè)的主流模式是OT（運營—轉(zhuǎn)讓）和BOT（建設(shè)—運營—轉(zhuǎn)讓）。

OT模式——（operate-transfer，運營-移交）即由政府新建，開發(fā)商經(jīng)營，經(jīng)營期限3年、6年不等，視機構(gòu)規(guī)模大小而定。臺灣法律規(guī)定最高不能超過9年，不論機構(gòu)大小，期限滿后政府要重新進(jìn)行招標(biāo)。

BOT模式——（build-operate-transfer，建設(shè)-經(jīng)營-移交）政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來新建，建完之后由開發(fā)商經(jīng)營，一般來講期限為30~50年，以50年比較普遍，期滿之后再交還給政府。

四、我國基于BOT框架下運營模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的簡稱，即“建設(shè)-經(jīng)營-移交”。BOT在實踐中的具體含義為：政府與私人企業(yè)簽定項目特許經(jīng)營協(xié)議，授權(quán)項目公司（私人企業(yè)）承擔(dān)項目的融資、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，在協(xié)議規(guī)定的特許期內(nèi)，項目公司向設(shè)施的使用者收取費用，用于收回投資成本，并取得合理的收益，特許期結(jié)束后，私人企業(yè)將項目無償移交給政府。

近30年來，世界各國尤其是發(fā)展中國家越來越關(guān)注BOT模式，將其廣泛運用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中。BOT模式對拓寬融資渠道、加快項目發(fā)展、提高運營效率等方面發(fā)揮了重要作用。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)特點，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源渠道。

2、基于BOT框架的運營模式設(shè)計

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展需要依靠多方合作，尋求產(chǎn)業(yè)鏈的融合與協(xié)作。與養(yǎng)老地產(chǎn)項目相關(guān)的參與主體有：政府部門；開發(fā)建設(shè)企業(yè)；銀行等貸款機構(gòu)；保險公司、投資公司、基金公司等投資主體；專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)?；贐OT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式將各大參與主體有機結(jié)合起來，共同打造協(xié)作式產(chǎn)業(yè)鏈條，如圖1所示。

圖1 基于BOT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式

3、基于BOT框架的運營模式分析

（1）政府確定項目、招標(biāo)、與中標(biāo)人簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目中，政府是最重要的支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目必須得到政府批準(zhǔn)，并通過招標(biāo)等方式確定中標(biāo)人，然后與中標(biāo)人通過簽訂特許協(xié)議明確各自的權(quán)利與義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目屬于公益性項目，政府可以通過土地劃撥的方式對項目予以支持，從而大大節(jié)約項目的土地成本，有效降低開發(fā)前期的資金壓力。再次，政府還可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，在項目融資中扮演重要角色。

（2）項目發(fā)起人組建項目公司。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)起人也稱為主辦人，是項目的實際投資者。項目發(fā)起人可以是某家公司，也可以是由開發(fā)建設(shè)企業(yè)、保險公司、投資公司、基金公司等多個投資者組成的聯(lián)合體。保險公司、投資公司、基金公司有大量的閑散資金，可以吸引進(jìn)來進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資，緩解開發(fā)建設(shè)企業(yè)的資金壓力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有公益性質(zhì)，發(fā)起人更應(yīng)該擁有相當(dāng)?shù)膶嵙土己玫男抛u。

（3）項目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目的貸款者是商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)等，是項目債務(wù)資金的主要提供者。對于由政府牽頭的BOT項目而言，貸款者由于政府提供的信譽、履約方面的擔(dān)保，其面臨的信用風(fēng)險和履約風(fēng)險會大大降低，從而對項目提供貸款的意愿會大大增強。

（4）項目公司與開發(fā)建設(shè)企業(yè)簽訂施工合同。在項目建設(shè)階段，項目公司根據(jù)特許權(quán)規(guī)定的技術(shù)和時間要求，組織項目的設(shè)計、施工和采購等各項工作。開發(fā)建設(shè)企業(yè)通常負(fù)責(zé)項目工程的設(shè)計和建造，一般采用“交鑰匙”固定價格總承包方式。

（5）項目公司在項目建成后與專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)簽訂營運合同。針對目前養(yǎng)老地產(chǎn)項目專業(yè)化服務(wù)欠缺等問題，BOT模式引進(jìn)專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行項目運營，提供醫(yī)護(hù)服務(wù)等技術(shù)方面的支持。當(dāng)然，專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也可成為項目發(fā)起人的組成之一，從項目的構(gòu)思、設(shè)計階段就開始參與進(jìn)來。

（6）保險公司。保險公司是分擔(dān)項目風(fēng)險的重要一方，養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項目各方準(zhǔn)確地認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險，并為其投保。保險公司可以借助其強大的資金實力以及保險業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接。一方面可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供重要的資金支持，另一方面從轉(zhuǎn)移風(fēng)險的角度為項目以及養(yǎng)老地產(chǎn)入住者打造專屬保險產(chǎn)品。

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