房地產(chǎn)企業(yè)開盤前發(fā)生的業(yè)務招待費如何進行稅前扣除

問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。請問，公司籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費如何稅前扣除？開發(fā)商品房期間沒有達到收入確認條件，期間發(fā)生的業(yè)務招待費又該如何稅前扣除呢？

鄖志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張娟

答：籌建期是指開始正式經(jīng)營活動之前的時期?；I建期，是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。在會計處理上，對企業(yè)籌建期發(fā)生的開辦費，根據(jù)《企業(yè)會計制度》第五十條第五款的規(guī)定，“除購建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間所發(fā)生的費用，先在‘長期待攤費用’中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益?！毙聲嫓蕜t規(guī)定，企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等，借記“管理費用”科目，貸記銀行存款等科目。也就是說開辦費不入“長攤待攤費用”而是直接在發(fā)生當月入相應的費用科目，所以企業(yè)要根據(jù)自身使用的會計制度來確定開辦費的會計處理辦法。

在業(yè)務招待費的稅前扣除上，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第四十三條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。企業(yè)籌建期間沒有收入，實際發(fā)生業(yè)務招待費，如果按照最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰計算，顯然允許扣除的業(yè)務招待費也應當為零。但由于籌建期間的特殊性，根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）第五條的規(guī)定，企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。同時，企業(yè)處理籌建期發(fā)生的費用時，還需按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條的規(guī)定進行處理，即新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定不得改變。也就是說，籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費并不考慮超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰，一律按實際發(fā)生額的60%扣除。在扣除時間上，可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性全額扣除，也可以選擇分期攤銷扣除。如果采用分期攤銷則應不低于3年攤銷。由此可見，籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費因執(zhí)行的會計制度不同，其損益確認時間也不一樣，并且與企業(yè)所得稅稅前扣除上也存在著時間性差異。

對房地產(chǎn)公司開發(fā)期間發(fā)生的業(yè)務招待費，《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。國稅發(fā)〔2009〕31號文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。從國稅發(fā)〔2009〕31號文第六條、第九條的規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，在稅務處理上也應確認為銷售收入的實現(xiàn)，企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入，是可以作為業(yè)務招待費稅前扣除計稅依據(jù)的。對于此部分收入，在實際填制納稅申報表時存在技術問題，預售收入無法填列，目前總局沒有具體明確，各地執(zhí)行不一。如天津市地方稅務局《關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅政策問題的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第3號）第四條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。企業(yè)取得預售收入前發(fā)生的招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費支出，應在取得預售收入年度一次結轉(zhuǎn)。企業(yè)在項目完工前取得的預售收入已作為計算三項費用基數(shù)的，在開發(fā)產(chǎn)品完工后結轉(zhuǎn)收入時，不得重復計算。

余婉湞