馮侖艱難攀爬自由塔

汪再興

“就像你千辛萬苦擁有了一段轟轟烈烈的愛情，好不容易迎來了一個(gè)盛大的婚宴，卻在最后洞房花燭夜的時(shí)候，累得不想做愛只想睡覺。”馮侖這樣形容他歷經(jīng)7年才簽下世界上最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)項(xiàng)目——世貿(mào)中心1號(hào)樓租約的心情，他將在這里打造一個(gè)代表“商業(yè)中國”形象的高級(jí)會(huì)所式“中國中心”?，F(xiàn)在這棟西半球最高的摩天大樓已經(jīng)迎來第一批租戶，而馮侖仍在為“中國中心”裝修細(xì)節(jié)繼續(xù)奔波，“忒累了”。

美國時(shí)間11月3日，康泰納仕集團(tuán)約175名主管魚貫走入位于紐約維西大街的世貿(mào)中心1號(hào)樓。這座因“9·11”恐怖襲擊被毀后重新建造的紐約世界貿(mào)易中心1號(hào)大樓在歷經(jīng)13年的漫長爭吵和建設(shè)后重新開張。

這也讓本作為世貿(mào)中心1號(hào)樓最早租戶的馮侖錯(cuò)失了成為首位入駐1號(hào)樓租戶的榮譽(yù)?！恫┛吞煜隆酚浾呙绹鴷r(shí)間11月8日上午來到世貿(mào)1號(hào)樓了解到，康泰納仕集團(tuán)的財(cái)務(wù)和法務(wù)人員成為世貿(mào)1號(hào)樓最先入駐的租客，而“中國中心”需要明年底才正式開業(yè)。

當(dāng)許多記者還在苦于如何突破層層安保一探世貿(mào)中心1號(hào)樓的內(nèi)幕時(shí)，早在1個(gè)月前，馮侖已經(jīng)將世貿(mào)中心1號(hào)樓的65層到69層整整5層辦公室走了個(gè)遍。

馮侖要將這5層樓打造成中國官員及富商與美國人交流的商務(wù)中心，專門接待來紐約市區(qū)的中資企業(yè)以及來自中國的官員，此前已經(jīng)有不少政商界名人都慕名前來給馮侖捧場，馬蔚華、王石、朱新禮、陳東升等人都曾前來參觀，一些政府官員包括前國務(wù)院副總理曾培炎也親臨現(xiàn)場予以支持。“王中軍還說他會(huì)送我?guī)讞l漢白玉的條石來裝修中國中心?！瘪T侖高興地對(duì)《博客天下》說。

馮侖給這個(gè)會(huì)所性質(zhì)的中心取了一個(gè)宏偉的名字，“中國中心”，這是一個(gè)有帝國強(qiáng)盛寓意的名字。為了在這座代表著自由意志的大樓上建立“中國中心”，馮侖經(jīng)歷了唯利是圖的美國商人的單方面毀約、中國政府踢皮球般繁雜的批復(fù)程序、外國媒體的蓄意揣測等諸多困境。

馮侖將建造“中國中心”視作“人生極限”。在他印象中，自己飛紐約至少60次，開了不下1200小時(shí)的視頻會(huì)議，簽署的文件堆起來比身高還高，其中有一年身體持續(xù)發(fā)燒160多天也不敢懈怠。

為了打造“中國中心”，這位喜歡將商業(yè)和政治觀點(diǎn)巧妙融于男女關(guān)系段子里的地產(chǎn)大鱷，一面用多年從事地產(chǎn)行業(yè)積累下的高超談判技巧打通美國商界和媒體給他設(shè)置的關(guān)卡，一面又熟練運(yùn)用十幾年體制內(nèi)生涯習(xí)得的圓融，試圖在中國政治場域里爭取一些便利。

在7年漫長而焦灼的談判過程中，相對(duì)于難纏又精明的美國商人和美國媒體，一心要把中國人的生意做到世貿(mào)中心1號(hào)樓的馮侖更面臨著自己人的阻攔。馮侖說：“最難的當(dāng)然是我們自己這方面，在體制管理上的一些障礙”。

11年過去，在世貿(mào)1號(hào)樓首家租戶進(jìn)駐當(dāng)天， 55歲的馮侖接受了《博客天下》記者采訪，他回顧自己艱難攀爬這棟高度為1776英尺（這一數(shù)字代表著《美國獨(dú)立宣言》簽署的年份）美國地標(biāo)式建筑的過程。此時(shí)，他的腦海里不由得蹦出來一句話：“只要你能扛住，人的毅力真沒邊”。

狡猾的拉里

許多年前，馮侖對(duì)中國電影導(dǎo)演馮小剛說，自己想拍一個(gè)電影叫《自由塔》，用以講述人們?nèi)绾瓮ㄟ^一系列的艱難過程才攀登到自由的巔峰。當(dāng)時(shí)他并不知道，自己會(huì)成為第一個(gè)登上“自由塔”的中國商人（世貿(mào)1號(hào)樓原稱為“自由塔”）。

“9·11”恐怖襲擊發(fā)生當(dāng)天，馮侖在西安正準(zhǔn)備和王石、寧高寧、周慶志等中國企業(yè)家開車去西部旅行。當(dāng)晚，他接到了好朋友胡葆森從臺(tái)灣打來的電話：出事了。馮侖他們立刻打開電視機(jī)，看到世貿(mào)大樓被狠狠撞擊的畫面，集體沉默。

“9·11”發(fā)生后半年，世貿(mào)中心重建方案出來了，一個(gè)極有想象力的設(shè)計(jì)，遠(yuǎn)看是展開了裙擺的自由女神，標(biāo)志著美國自由精神不垮。第一次知道這個(gè)設(shè)計(jì)，是馮侖在北大上課時(shí)聽美國哥倫比亞大學(xué)一個(gè)教授說的，當(dāng)時(shí)他就有一種沖動(dòng)，想?yún)⑴c這個(gè)地球上最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)重建項(xiàng)目。

馮侖說，打造“中國中心”是他對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)夢想，不是為了海外布局。在中國房地產(chǎn)界，他以“地產(chǎn)思想家”聞名，相對(duì)于冷冰冰的財(cái)報(bào)盈利數(shù)字，馮侖說自己“更喜歡干一些有情懷的事情，最后順便把錢給賺了”。

第二年去美國哥倫比亞大學(xué)讀書時(shí)，馮侖找到了紐約合作組織，開始了漫長的談判。幾經(jīng)周折，馮侖找到了掌握世貿(mào)中心經(jīng)營權(quán)的猶太商人拉里·西爾維斯坦（Larry Silverstein）。

曾經(jīng)有一位美國商人把馮侖帶到洛克菲勒中心附近，指著旁邊一棟幾千平米小樓對(duì)他說：“要不你把這里變成中國中心”，馮侖望著這座曾經(jīng)被人簇?fù)碛^摩的英國中心所在地，很堅(jiān)定地say no，絲毫沒有掩飾自己“一開始就是奔著1號(hào)樓去的”。

接受《博客天下》采訪時(shí)，馮侖的“中國中心”版圖離不開現(xiàn)代、開放、包容、自信這幾個(gè)詞，他情緒激動(dòng)甚至有些咳嗽，“位置和空間高度，我都希望在標(biāo)志性建筑里面”。

但由于清理工程浩大繁重，彼時(shí)馮侖心中最理想的“中國中心”所在地——世貿(mào)中心1號(hào)樓還只是一片廢墟。這項(xiàng)清理工程幾乎是不分晝夜地進(jìn)行，共耗資八億美元，歷時(shí)八個(gè)多月，共清理出16億噸的大廈碎片。

殘骸被清理掉后，圍繞世貿(mào)中心1號(hào)樓重建工作的“斗爭”就開始了。25個(gè)政府辦事處在預(yù)算、設(shè)計(jì)、安保甚至是建筑物的起名上，互不妥協(xié)，以致重建項(xiàng)目一拖再拖。

僵持的局面壓低了租金的價(jià)格，2003年下半年，馮侖來到紐約世貿(mào)中心。在世貿(mào)大廈廢墟現(xiàn)場，擁有新世貿(mào)中心99年經(jīng)營權(quán)的猶太商人拉里告訴馮侖：“往上三百六十度看，你看到的天空都是我的。”事后馮侖說，這句話觸動(dòng)了他的征服欲。

拉里打量著眼前這位跨越太平洋來與他合作的中國商人，爽快地開出了一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)位。馮侖一口氣答應(yīng)租下7號(hào)樓兩萬多平方米，一躍成了拉里最大的租戶，“就這樣把市場價(jià)格給抬起來了”。

“為什么當(dāng)時(shí)簽約的是7號(hào)樓而不是1號(hào)樓？”馮侖告訴《博客天下》，當(dāng)時(shí)有傳言1號(hào)樓被賦予了太多意義，重建的可能性不太大，他給自己支了個(gè)招“要不先在7號(hào)樓待著？將來等1號(hào)樓定了再轉(zhuǎn)過去”。

當(dāng)所有人都以為簽約7號(hào)樓已經(jīng)是“板上釘釘”的事情時(shí)，美國商人拉里又反悔了。

突生的變故始于2006年1月，世貿(mào)中心的市場預(yù)期租價(jià)開始上升，到6月底租價(jià)大概上升了23%。這一方面證明了馮侖的決策是正確的，但也增加了談判中拉里提高租價(jià)的砝碼。

讓馮侖措手不及的是，2006年，商人拉里提出了兩個(gè)關(guān)鍵要求：一是萬通地產(chǎn)要在10天內(nèi)開具出4500萬美元的信用證，第二是港務(wù)局將對(duì)合同進(jìn)行審批，這個(gè)時(shí)間需要60到90天。

信用證需要在中國的銀行開具，再由匯豐銀行作為轉(zhuǎn)讓行，最終送達(dá)業(yè)主手中，10天之內(nèi)幾乎不可能完成。

這時(shí)候，馮侖腦海里有了不祥的預(yù)感。

馮侖回憶起當(dāng)初與拉里見面時(shí)，拉里曾經(jīng)詭異地提出過一個(gè)問題：“你告訴我，你們怎么批？你是民營企業(yè)，為什么還要批呢？”他回答說：“中國境外投資全要批?！崩镒屗媯€(gè)審批的路線圖出來。馮侖畫了半天，最后都沒敢給他，“因?yàn)樘珡?fù)雜了，光是畫個(gè)簡單的，都十幾道程序，怕他弄不懂”。

精明的猶太人拉里，根本不用去弄懂中國復(fù)雜的審批程序在商業(yè)和政治上有何玄機(jī)，他只需要從中發(fā)現(xiàn)問題就可以了。而拉里發(fā)現(xiàn)的恰恰是馮侖的軟肋——中國政府對(duì)民營企業(yè)海外投資超長的審核周期。

20天之后，經(jīng)過中國6道以上程序批準(zhǔn)的信用證終于緊急提交給美方。拉里卻認(rèn)為萬通地產(chǎn)公司“錯(cuò)報(bào)財(cái)務(wù)資源”，已經(jīng)超過了約定時(shí)間，單方面提出了中止合同的要求。

事后，馮侖在自己所著的《馮侖：投標(biāo)世貿(mào)重建七年記》一文中寫道，如果有人認(rèn)為，在信用證和擔(dān)保上扯皮很沒有意思，那就是太不了解何為生意了。針對(duì)審批內(nèi)容以及審批時(shí)間的嚴(yán)格只是表象，在這個(gè)牽強(qiáng)的否決理由背后，必然有更為深層的原因。

馮侖說，后來復(fù)盤整個(gè)商業(yè)談判過程后發(fā)現(xiàn)，他們忽略了一個(gè)極其重要的市場動(dòng)態(tài)因素——房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲。

據(jù)馮侖講述，當(dāng)時(shí)紐約市長及很多人都給拉里打電話，包括拉里私下的朋友，都幫馮侖說話，因?yàn)檫@對(duì)兩國的貿(mào)易有很大好處。但拉里對(duì)市長不僅不理，而且根本就不待見，最后干脆一甩手上了游艇，出去玩了。原因很簡單，這7天內(nèi)房價(jià)又漲。

體制內(nèi)外

“為什么會(huì)比約定時(shí)間晚10天？”馮侖告訴《博客天下》，中國民營企業(yè)去海外投資都需要政府審批，要經(jīng)過7個(gè)部門。可是在紐約，拉里要做這件事，不需要任何人批。中美商人做生意遇到的不同境遇讓他心里“有些委屈”。

一向敢言的馮侖在他所著的《野蠻生長》一書中寫到，中國是系統(tǒng)低效，個(gè)人高效。該批的不批，不該批的瞎批，你個(gè)人必須勤奮晚上跑領(lǐng)導(dǎo)家才能搞定。這位中國的地產(chǎn)商人愛講段子，尤其喜歡用男女關(guān)系來闡述他對(duì)民營企業(yè)和政府關(guān)系的思考。類似“企業(yè)要做夜總會(huì)的處女”這種著名的段子就是出自馮侖之口。

馮侖深諳體制之道得益于他根正苗紅的經(jīng)歷。15歲入團(tuán)，20歲入黨，22歲進(jìn)中央黨校，之后在政府機(jī)關(guān)工作近十年。

1991年，踩著鄧小平的經(jīng)濟(jì)改革浪潮的潮頭，這位年輕的共產(chǎn)黨員與潘石屹、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪5個(gè)朋友一起冒險(xiǎn)涉足房地產(chǎn)，組建了萬通地產(chǎn)，后來人們把他們稱為“萬通六君子”。

他向《博客天下》坦言，自己過去在機(jī)關(guān)里的一些工作經(jīng)驗(yàn)和閱歷，對(duì)他處理與政府關(guān)系時(shí)是有幫助的?！稗D(zhuǎn)型時(shí)期的制度和決策都具有很多不確定性，只有了解到大家在體制內(nèi)體制外不同的游戲規(guī)則，才能很好地溝通?！瘪T侖靠著這一套溝通技巧竭盡所能地“促成一些很困難的事情”。

盡管馮侖熟悉溝通之道，但2006年的他仍深陷這種奇怪體制給自己帶來的困擾。

他深刻對(duì)比建造“中國中心”，自己在中美所遭遇的不同境況?！懊看物w來美國，事情都很簡單。見見公司的會(huì)計(jì)師和律師，聽聽他們的意見，他們會(huì)提出各種可能性，你選擇其中的一種可能性，事兒就辦完了，簡單明了?！瘪T侖說。

“中國企業(yè)對(duì)外投資，內(nèi)部審計(jì)之復(fù)雜，以及規(guī)定互相之否定，很糾結(jié)”。馮侖告訴《博客天下》，第一個(gè)困難就是審批時(shí)間周期長，“我們公司是在懷柔注冊的，要到紐約投資，得先給懷柔發(fā)改委立案審批才行，那你說懷柔人民要弄懂我們在紐約為啥要投資，需要一個(gè)理解過程?！?/p>

除去長時(shí)間等待批復(fù)，馮侖還經(jīng)常需要在兩個(gè)部門之間來回“折騰”。為了拿到美方要求的信用證，馮侖面對(duì)的是兩個(gè)國有銀行，“兩個(gè)銀行都是部級(jí)單位，他們都坐不到一塊兒。因?yàn)榘垂賵龅挠螒蛞?guī)則，究竟是你到他那兒，他到你那兒，都大有講究，大家都覺得自己是部級(jí)干部，誰都不肯屈駕”。

“所以說這是一種奇奇怪怪的體制”，馮侖又對(duì)《博客天下》重復(fù)了一遍。

這只是一樁生意

2008年，突如其來的一場金融危機(jī)解救了馮侖。

之前表現(xiàn)得并不缺錢的拉里，也選擇了以套現(xiàn)方式草草離場。這一次，馮侖和他的團(tuán)隊(duì)早早地取得了信用證，提前一周到達(dá)紐約。為了萬無一失，談判前還放了一筆現(xiàn)金在紐約。

2009年3月26日，馮侖至今難忘，正式簽約那天美國東部地區(qū)普降暴雨。七年過去，“中國中心”終于進(jìn)駐世界人民心中的“自由塔”，他這樣描述當(dāng)時(shí)自己的心情：像射透陰霾天氣的一絲陽光，讓人感受到冬雪初融的溫暖和生機(jī)。

萬通順利成為1號(hào)樓的“頭號(hào)租戶”，租用面積為190810平方英尺，從建筑竣工（2013年下半年）開始計(jì)算，租期共計(jì)20年零9個(gè)月。

此前，因?yàn)槭蕾Q(mào)1號(hào)樓的特殊意義，美方提出了一個(gè)要求：該中心處于安全考慮，應(yīng)該限制進(jìn)入的人數(shù)。

這打亂了馮侖一開始對(duì)中國中心的設(shè)想。最初，馮侖希望將“中國中心”打造成一個(gè)供人參觀的游客中心，“去美國游玩，首選紐約。去紐約，一定會(huì)去世貿(mào)紀(jì)念遺址和新世貿(mào)中心。”限制人數(shù)這一要求讓他借助餐飲和住宿“賺外快”的設(shè)想徹底破滅。他給自己算了一筆賬：相當(dāng)于每年損失500萬美元的收入。

馮侖決定轉(zhuǎn)型，將自己的客戶變?yōu)椤爸髁麟p向高端人群”，以“會(huì)員制”凝聚客戶。他希望，“中國中心”作為一個(gè)高級(jí)會(huì)所能夠給來美國尋找資本和技術(shù)合作的中國商人和官員服務(wù)。

現(xiàn)在位于66層的“中國中心”私人俱樂部，馮侖旨在打造“在亞洲以外最高境界、最高水準(zhǔn)的中式餐飲”。他打趣地說自己不玩“劇透”，但還是忍不住對(duì)《博客天下》說了一些餐飲細(xì)節(jié)。

因?yàn)槭蕾Q(mào)1號(hào)樓做中餐對(duì)安全的要求非常高，設(shè)計(jì)師專門為這一層的廚房留了一個(gè)通道，包括每一口鍋的位置、灶臺(tái)的口徑，火焰高度都有嚴(yán)格限制?！爸袊诉@掂大勺我覺得夠嗆”，為了達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，他特地請來了新加坡同樂集團(tuán)及名廚李國緯幫忙。

“中國中心”更夠?yàn)橹袊賳T提供怎樣的服務(wù)？馮侖毫不遲疑地回答：“能夠提供一個(gè)符合八項(xiàng)規(guī)定的很好的服務(wù)”。他透露，官員們需要的服務(wù)可以提前預(yù)訂，一定級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)有安全上的要求?！霸谟布蛙浖紩?huì)考慮到”，他還補(bǔ)充，“一些政府部門也對(duì)一些技術(shù)上的問題提供了支持”。

有媒體質(zhì)疑馮侖，說他在一座悲情建筑里開一個(gè)“名利場”不太妥當(dāng)。但在他看來，1號(hào)樓是一個(gè)特別的商務(wù)和文化空間?！拔覀儚纳馍蟻碚f，只要有人需要這樣的空間，我們就去發(fā)展、運(yùn)作、管理”。

在漫長的談判過程中，更有外媒將“中國中心”進(jìn)駐1號(hào)樓解讀為“五星紅旗插在了紐約上空”，多年來往與中美生意場上的馮侖對(duì)這種說法付之一笑，這位愛說段子的商人的回應(yīng)是，“中國中心”是“中美共同對(duì)抗恐怖主義的象征”，是“中國經(jīng)貿(mào)橋梁窗口”。

站在“中國中心”，最容易看到的就是自由女神和帝國大廈。馮侖經(jīng)常凝視著這兩個(gè)“特別紐約的東西”，想到過往的歷史，想到整個(gè)美國曲折發(fā)展的過程?！白鳛橐粋€(gè)中國人，站在這樣一個(gè)地方，我總想到中國和世界的一些聯(lián)系”。

有趣的是，在一次聚會(huì)上，紐約一位副市長調(diào)侃馮侖，說在紐約過去兩百年歷史上，哪個(gè)國家在這里建立中心，未來哪個(gè)國家就強(qiáng)大了。很巧的是，繼英國中心、美國洛克菲勒中心、日本中心后，紐約迎來了“中國中心”。

這位早年就與體制和權(quán)力做過自由主義訣別的民營商人以半開玩笑的態(tài)度回答，“這只是一樁生意，希望你們預(yù)言成真?！?/p>