楊洪順/哈爾濱市南崗房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司陽(yáng)光分公司

關(guān)于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考

楊洪順/哈爾濱市南崗房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司陽(yáng)光分公司

在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中重要的組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的沖擊下，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)偏離了正常規(guī)律的軌道，向非理性的方向發(fā)展，這在很大程度上制約了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的進(jìn)程，影響到了我國(guó)的金融安全。文章從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性入手，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并進(jìn)一步對(duì)加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的具體策略進(jìn)行了闡述。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控；監(jiān)管；控制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)升溫的階段，市場(chǎng)發(fā)展失去了理性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開(kāi)始呈現(xiàn)惡性循環(huán)，給當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和我國(guó)金融的安全都帶來(lái)了較大的影響，導(dǎo)致社會(huì)矛盾和貧富加劇。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，土地資源炙手可熱，部分地方政府依靠出賣(mài)土地來(lái)增加財(cái)政資金的來(lái)源，導(dǎo)致土地沒(méi)有實(shí)現(xiàn)合理利用，降低了政府的公信力。所以通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況進(jìn)行具體的分析和研究，從而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的步伐。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性地位。房地產(chǎn)是與我們生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房子是人們安身立命的場(chǎng)所，而房地產(chǎn)業(yè)主要是住宅為主，同時(shí)還有經(jīng)營(yíng)性用房、工業(yè)廠房及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)都以人民生活及社會(huì)生產(chǎn)的基本要素貫穿于各個(gè)環(huán)節(jié)，其具備了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的所有特征。而且房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)和運(yùn)輸業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件，而且在城市發(fā)展中創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于招商引資的進(jìn)行，所以可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有先導(dǎo)性的地位。

2.房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。對(duì)于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的界定不僅是指其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中具有帶動(dòng)作用和導(dǎo)向作用，而且還需要具有技術(shù)創(chuàng)新能力和廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景，而房地產(chǎn)業(yè)則具備了這些要素，所以在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的位置。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)還可以促進(jìn)其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效的推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

3.房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為支柱產(chǎn)業(yè)需要在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有一定的份額和比重，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)主要受到建筑成本、土地價(jià)格、房產(chǎn)稅收及收入利潤(rùn)等四個(gè)方面因素的影響，在這四個(gè)因素中其中建筑和土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)最基礎(chǔ)的地位，這就決定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中支柱性產(chǎn)業(yè)地位的確立。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的影響。第一，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱已經(jīng)由東部向中西部或全國(guó)蔓延，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱要想降下來(lái)存在一定的難度。

第二，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，必然會(huì)導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而銀行的資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行信貸規(guī)模快速擴(kuò)張。

第三，國(guó)民收入分配的格局對(duì)房地產(chǎn)的影響；中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，當(dāng)國(guó)民收入分配向中產(chǎn)階級(jí)以上傾斜時(shí)，會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，加劇流動(dòng)性過(guò)剩，并使儲(chǔ)蓄率偏高。

第四，外貿(mào)順差、匯率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；由于巨額外貿(mào)順差和人民幣對(duì)美元的匯率相對(duì)低估，使大量的境外熱錢(qián)涌人中國(guó)，并有相當(dāng)部分進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升起到了推波助瀾的作用。

第五，貨幣政策和財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行緊縮的信貸政策會(huì)減少房地產(chǎn)供給，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者實(shí)行緊縮的信貸政策，會(huì)抑制房屋消費(fèi)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。調(diào)整存款準(zhǔn)備金等手段雖然并不直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，但與具體信貸政策相結(jié)合，便會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

2.金融基礎(chǔ)系統(tǒng)不完善。第一，房地產(chǎn)其信貸結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)的貸款都往開(kāi)發(fā)貸款處偏移，忽視了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。與此同時(shí)，發(fā)放住房消費(fèi)貸款也降低了銀行資產(chǎn)的安全，當(dāng)不能較好解決房地產(chǎn)貸款資金來(lái)源，就會(huì)導(dǎo)致貸款資源缺乏流動(dòng)性且金融市場(chǎng)缺失。危局一旦擴(kuò)散至全國(guó)將會(huì)給轉(zhuǎn)型中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)傷害。民間融資機(jī)構(gòu)作為快速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)重要通道，它在給房地產(chǎn)行業(yè)及時(shí)帶來(lái)資金幫助的同時(shí)，高利率也增加了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大住房公積金其繳納比率和范圍受到了宏觀環(huán)境約束，原先運(yùn)營(yíng)模式降低了資金使用率。

3.房地產(chǎn)業(yè)存在著高空置率。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著較大的空置率，這與外部環(huán)境和內(nèi)部因素都具有重要的關(guān)系。一方面房地產(chǎn)商為了追求高額利潤(rùn)而忽視了市場(chǎng)的需求，而另一方向房地產(chǎn)產(chǎn)口本身缺乏創(chuàng)新使其失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這種局面的發(fā)生使土地資源處于高消耗和浪費(fèi)狀態(tài)下，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到危及。

三、加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的策略

1.政府加強(qiáng)監(jiān)管的力度。要全面的管理和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力以及貸款規(guī)模等多個(gè)方面，要控制好商業(yè)銀行信貸的相關(guān)業(yè)務(wù)，對(duì)銀行資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)，應(yīng)該積極的構(gòu)建銀行信貸的新模式，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)注入，從而使銀行避免高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信貸問(wèn)題。

2.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)、合理的控制。我國(guó)政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控使其與價(jià)值相符合，在變動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格過(guò)程中，價(jià)格過(guò)低或者過(guò)高的現(xiàn)象是要極力避免的，要盡可能的讓價(jià)值和價(jià)格的波動(dòng)保持正常。所以，政府應(yīng)該加強(qiáng)宏觀方面的具體調(diào)控，同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各個(gè)時(shí)期的行為進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)好房地產(chǎn)行業(yè)的秩序。

3.政府采取相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目前是以環(huán)保和低碳為主要發(fā)展目標(biāo)，所以該目標(biāo)也應(yīng)該是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向靠攏，政府可以相應(yīng)的采取一定的激勵(lì)政策。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，為了能夠吸引更多的開(kāi)發(fā)商，政府首先可以采取一些稅收優(yōu)惠的相關(guān)政策。此外政府還可以采取優(yōu)惠貸款利率的相關(guān)政策，類(lèi)似這種的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在購(gòu)需求方面，能夠更多的吸引想要購(gòu)房的群體對(duì)采用該種政策住房的關(guān)注。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前房地產(chǎn)業(yè)已成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，高房?jī)r(jià)已嚴(yán)重的偏離了正常的軌道，雖然政府出臺(tái)了不少控制房?jī)r(jià)的具體措施，但所取到的效果并不明顯。所以面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性的行為，還需要政府加大調(diào)控的力度，找到當(dāng)前房產(chǎn)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱的根源，從而進(jìn)行有效的控制，以便于更好的推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

［1］張曉飛.當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策［J］.經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息，2011，（51）.

［2］汲坤.地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響［J］.中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2013.

［3］馮溢.新趨勢(shì)下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)探討［J］.商業(yè)文化（上半月），2011（4）.