劉景茂/哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

劉景茂/哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司

近年，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程高速推進(jìn)，我國房地產(chǎn)投資總量急劇增長，房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露，面對各地持續(xù)上升的房價(jià)和輿論的壓力，中央近期連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”開始了新一輪樓市調(diào)控。因此，如何正確看待宏觀調(diào)控，便成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)；企業(yè)；調(diào)控

當(dāng)前，居民住房消費(fèi)占國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)消費(fèi)比例持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的重要產(chǎn)業(yè)。因此，為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，房價(jià)虛高的勢頭，國家從2010年伊始就相繼出臺(tái)了很多的宏觀調(diào)控政策。因此，伴隨著國家調(diào)控政策的出爐與實(shí)施，我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來遭遇樓市寒冬。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，目前的宏觀調(diào)控形勢和市場競爭環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何謀求生存與發(fā)展，成為了重要的課題。

一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.調(diào)控政策規(guī)范市場，有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平的市場競爭環(huán)境。近年來，在國家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長作出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長過快等問題。在宏觀調(diào)控形式已經(jīng)明朗化的背景下，預(yù)期在未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場都將處于調(diào)整周期，作為房地產(chǎn)市場的主體之一的開發(fā)企業(yè)無疑面臨的沖擊最大。所以對企業(yè)來說，競爭模式也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。但筆者認(rèn)為，隨著調(diào)控政策的深入和落實(shí)，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的著力點(diǎn)會(huì)更多地轉(zhuǎn)向市場，競爭模式會(huì)發(fā)生變化，可以斷定相當(dāng)一部分缺乏競爭優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要淡出市場。

2.融資渠道變窄，融資困難。房地產(chǎn)業(yè)涉及到與百姓相關(guān)的重大民生問題，房地產(chǎn)的發(fā)展也是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種表現(xiàn)，調(diào)控措施將帶來的資金壓力。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長等特點(diǎn)，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的道路。宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境日益艱難，緊縮政策下銀行貸款難度加大，房企再融資遭拒，房地產(chǎn)信托融資受限等因素，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力日益加大。特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境，將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)計(jì)劃。同時(shí)，調(diào)控勢必有可能把更多的投機(jī)性開發(fā)商逐出市場，企業(yè)將回歸理性和本分。

3.業(yè)績下滑，壓力加大。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)可謂歷經(jīng)波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時(shí)以北京、上海領(lǐng)頭迅速波及全國各中心城市和省會(huì)城市的限購令，以重慶、上海為先驅(qū)進(jìn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，以及央行繼去年以來連續(xù)五次加息，銀監(jiān)會(huì)一再強(qiáng)化對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查，政策的疊加效應(yīng)給艱難前行的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。據(jù)調(diào)查，2013年將是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型之年，諸多地產(chǎn)企業(yè)在紛紛謀求突破，一方面，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)成為地產(chǎn)集團(tuán)搶占和轉(zhuǎn)型的方向，另一方面，二三線城市成為實(shí)力房企的必爭之地。從銷售來看，國家通過調(diào)節(jié)市場消費(fèi)能力等方式來影響市場購買力，并進(jìn)而影響房地產(chǎn)銷售，造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

1.正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，首先，我們要正確看待房地產(chǎn)市場需求。近期，我國一些地方房地產(chǎn)市場成交量有所增大，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。與此同時(shí)，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策，社會(huì)上出現(xiàn)一些猜測和議論，甚至是誤讀。這一系列新動(dòng)向使房地產(chǎn)市場再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。目前房地產(chǎn)市場發(fā)展是由實(shí)實(shí)在在的需求所支撐的。從今后發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛狀態(tài)。其次，要正確看待房地產(chǎn)企業(yè)利潤。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)也較高，在正常操作情況下，房地產(chǎn)利潤率稍高一些，也應(yīng)視為正常。房地產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)資金利潤率水平，一般應(yīng)當(dāng)為社會(huì)平均利潤率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)也較高，在正常操作情況下，房地產(chǎn)利潤率稍高一些，也應(yīng)視為正常。但它歸根到底會(huì)受到社會(huì)平均利潤率的制約。隨著土地供應(yīng)的市場化程度的提高和房地產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境的形成，房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時(shí)代總體上已過去，平均利潤的時(shí)代已經(jīng)到來。

2.準(zhǔn)確定位找準(zhǔn)目標(biāo)市場。在社會(huì)主義市場條件下，服務(wù)政府的基本職能是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)。為切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務(wù)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，切實(shí)保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據(jù)自身的職能，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本動(dòng)力，針對房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，以發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，采取科學(xué)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、高效的政策措施。因此，自限購、限貸、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等調(diào)控政策輪番出臺(tái)，樓市漸趨低迷。面對史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，筆者以為，開發(fā)企業(yè)需要正確看待、理性評估當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展局勢，合理制定開發(fā)投資的時(shí)間、推出價(jià)格合理的樓盤，以及適合需求的房源……

3.注重品牌的定位與塑造。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭從價(jià)格競爭到產(chǎn)品競爭，再發(fā)展到品牌競爭，房地產(chǎn)品牌開始對消費(fèi)者的購房決策產(chǎn)生重要影響。品質(zhì)的提升是支撐市場的靈魂，我們要做好項(xiàng)目匹配，即項(xiàng)目類型、價(jià)格等元素一定要與客戶充分匹配，要加大新材料、新工藝的應(yīng)用，要加大景觀的投入等等，綜合提升樓盤品質(zhì)。如今，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競爭的時(shí)代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段，競爭的重心以從單個(gè)樓盤間的較量，變成企業(yè)間實(shí)力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個(gè)整體概念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費(fèi)者購房所得到的附加服務(wù)和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)企業(yè)，才會(huì)贏得更大的發(fā)展機(jī)遇。

三、結(jié)束語

2010年以來，為了確保我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府實(shí)施了被稱為史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)既具有直接影響又會(huì)造成間接影響。因此，面對國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取準(zhǔn)確定位找準(zhǔn)目標(biāo)市場，科學(xué)規(guī)劃調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極合作提升應(yīng)對能力等舉措。

[1]方浩旭；新經(jīng)濟(jì)背景下我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)及對策［J］；知識(shí)經(jīng)濟(jì)；2012年04期.

[2]于斌；理性思維下的房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀調(diào)控政策［J］；時(shí)代金融；2011年18期.

[3]段洲鴻；胡勱；當(dāng)前房地產(chǎn)市場特征及房企應(yīng)對策略［J］；中國房地產(chǎn)；2011年21期.