周莉/漳州市統(tǒng)計局

踩準新型城鎮(zhèn)化的步調(diào) 促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
——新型城鎮(zhèn)化語境下房地產(chǎn)業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)淺析

周莉/漳州市統(tǒng)計局

黨的十八大提出了中國建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，2014年3月國務(wù)院也公布了“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，在這樣的大背景下，新型城鎮(zhèn)化作為國內(nèi)投資與消費的重要結(jié)合點，既為房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，也對房地產(chǎn)業(yè)提出了更高的發(fā)展要求。本文擬在分析漳州新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的基礎(chǔ)上，從新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系入手，進一步分析新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機遇，探究新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場走勢的制約和挑戰(zhàn)，并就推進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展提出政策建言。

新型城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)；機遇；挑戰(zhàn)；協(xié)調(diào)

一、城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)分析

城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟增長最根本的動力源，其本質(zhì)是人的城鎮(zhèn)化，是空間、產(chǎn)業(yè)和人口的聚集。而房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，是實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”眾多配套中極為重要的一環(huán)，其最重要的功能就是為城鎮(zhèn)化中三個聚集制造有價值的空間。城鎮(zhèn)化進程的加快不可避免地會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。

1.城鎮(zhèn)化速率的提高驅(qū)動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和城鎮(zhèn)人口的增長，住宅以及商業(yè)、休閑等業(yè)態(tài)地產(chǎn)項目需求日趨旺盛，引發(fā)巨額的房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動市場供應不斷擴大，居民住房消費拉動行業(yè)投資規(guī)模上升?？梢哉f城鎮(zhèn)率的提升驅(qū)動著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平也影響著房地產(chǎn)銷售、開發(fā)等各項指標高度以及房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展助推了城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量的提升。房地產(chǎn)作為一個基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成城市的基本要素，在城市建設(shè)、環(huán)境打造、資源整合、財稅貢獻等方面為城鎮(zhèn)化進程做出了重要貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面吸納大量人員就業(yè)，吸引著更多的農(nóng)村人口向城市遷移，加快了農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化；另一方面房地產(chǎn)業(yè)已成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源，推進了城市道路、綠化、水電、通訊等配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及文教衛(wèi)生福利事業(yè)的發(fā)展，促進了城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和擴大。

二、新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

新型城鎮(zhèn)化的提出，強調(diào)我國城鎮(zhèn)化進程由以往的粗放式、追求城鎮(zhèn)化率的數(shù)量轉(zhuǎn)型到提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量上來，新型城鎮(zhèn)化利好于房地產(chǎn)業(yè)，給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。

1.城市規(guī)模擴容升級，有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。今年3月，國務(wù)院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》，提出到2020年要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化“3個1億人”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇，無論是大量農(nóng)村人口進入城市的落戶城鎮(zhèn)，還是優(yōu)化提升舊城功能的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造，都將首先反映在對住房的迫切需要上，將率先釋放購房需求。根據(jù)《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）》，到2020年全市市域總?cè)丝趯⑦_534萬人，城鎮(zhèn)化率達64%，也就是說，未來7年全市城鎮(zhèn)人口預計將增加80.47萬人，按目前城鎮(zhèn)人均住宅面積（41平方米/人）估算，2014-2020年還需要3299.27萬平方米的房屋建筑面積才能滿足城鎮(zhèn)人口日益增長的住房需求。另外，隨著生活水平不斷提升，未來城鎮(zhèn)人均住宅面積還有上升空間，住宅面積的需求還會進一步提高，所以說房地產(chǎn)未來發(fā)展機遇還是很大的。

2.經(jīng)濟轉(zhuǎn)型消費升級，有利于商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展窗口。隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進，我國數(shù)以億計的人口正由農(nóng)村走向城市，人們生活方式的改變、消費方式的升級，城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快、城鎮(zhèn)化下釋放的人口紅利，會帶來更多商業(yè)繁榮，使得我國的經(jīng)濟發(fā)展模式有望從投資拉動轉(zhuǎn)為消費拉動，商業(yè)地產(chǎn)也將迎來更大的發(fā)展空間。將2000-2013年漳州市服務(wù)業(yè)增加值的統(tǒng)計數(shù)據(jù)建模與同期全市的城鎮(zhèn)化率進行關(guān)聯(lián)分析，可以看到服務(wù)業(yè)增加值和城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)達0.907，城鎮(zhèn)化率每增加1個百分點，服務(wù)業(yè)增加值增加20.21億元。根據(jù)《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）》測算，2013-2020年全市城鎮(zhèn)人口預計將增加80.47萬人，年均增長3.9個百分點，將釋放一定投資潛力和巨大的消費能力，拉動GDP增加604億元，帶動410億元固定資產(chǎn)投資增加。由此可見，城鎮(zhèn)化蘊含著巨大的內(nèi)需空間，必將強力拉動房地產(chǎn)、商貿(mào)、餐飲等消費性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。此外，新型城鎮(zhèn)化下城市不斷地擴張，作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標的商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比有明顯優(yōu)勢，在促進城市可持續(xù)經(jīng)濟、聚集人氣，創(chuàng)造就業(yè)方面發(fā)揮著重要的作用。城鎮(zhèn)發(fā)展需要與之相應的商業(yè)模式，商業(yè)需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3.城鄉(xiāng)居民權(quán)益均等化，有利于促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。一方面，新型城鎮(zhèn)化強調(diào)以人的城鎮(zhèn)化為核心，要讓進城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會保障等均等化的公共服務(wù)，特別是7月30日新一輪戶改啟幕，提出了全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、擴大義務(wù)教育、住房保障等一系列城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面舉措，將吸引更多農(nóng)村人口進城享受城市的公共資源、社會福利和獲得就業(yè)就學機會，增強了市民的流動性，增加房地產(chǎn)市場的需求量。戶籍改革的進一步落實，未來中小城市將進一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，從這一層面上講，未來二三線城市將是房地產(chǎn)業(yè)最大的機遇。另一方面，新型城鎮(zhèn)化更加注重生態(tài)文明建設(shè)，對人類居住的品質(zhì)提出了要求，也給正在轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)指出了未來的發(fā)展方向。應該說，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了生產(chǎn)生活基礎(chǔ)設(shè)施外，更需要為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套服務(wù)，這將使旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域迎來商機。

4.長效機制穩(wěn)步推進，有利于房地產(chǎn)業(yè)實施雙向調(diào)控分類。推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，除了采用稅收、信貸等經(jīng)濟

的和法律的手段進行調(diào)控外，將進一步調(diào)整完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面政策，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，這將有利于最大限度地發(fā)揮住房保障老百姓基本居住需求的功效，剔除房地產(chǎn)市場的泡沫化和投機化，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、加快新型城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

在新型城鎮(zhèn)化的推進過程中，房地產(chǎn)業(yè)雖在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、促進新型城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用，但由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，經(jīng)驗不足，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問題，城鎮(zhèn)居民的住房供需矛盾日益凸顯，在這樣的背景下建立“高端有市場，低端有保障”的住房體系顯得尤為重要。

1.房價看漲遠遠超過普通民眾的購買力。舊城區(qū)的擴張、新城區(qū)的開建、外延式的城鎮(zhèn)化助推了全市房地產(chǎn)業(yè)的旺盛，以我市為例，2009年我市住宅單位面積銷售額3445元，2013年 5909元，增長了71.5%，房價全面飆升，房價泡沫大量堆積，不斷抬高生活成本，同時新型城鎮(zhèn)化催生出龐大的剛性住房需求，造就了大批“房奴”。外來務(wù)工者被城鎮(zhèn)化，基本住房卻不能被保障，作為城市住房需求最迫切的中低收入群體，其進城落戶的門檻很高，購買力低，無力購買房價高企的住房，只會形成阻礙農(nóng)民進城的壁壘。

2.商品房空置量增加，消化周期延長。房價一直處于高位的優(yōu)勢，激發(fā)了不少房產(chǎn)投資者的投機需求，導致商品房和商品住房的現(xiàn)有市場待售量逐步走進空置危險區(qū)，空置率居高不下與購房者買不起房兩者已成為不少城市當下都面臨的“尷尬”。2013年，全市商品房累計待售面積110.33萬平方米，同比增長30.7%；其中，商品住房累計可售面積54.56萬平方米，同比增長22.3%?？傮w來看，土地供應高于住宅市場消化能力，商品房空置量仍然繼續(xù)上升，部分去庫存壓力大，消化周期延長。

3.房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡，供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，我市各縣（市、區(qū)）由于區(qū)位優(yōu)勢不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和后勁存在著明顯的差異，區(qū)域之間發(fā)展不夠均衡。從社會資源聚集程度看，人口集中且就業(yè)、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等社會資源較為充足的城區(qū)，住房需求旺盛，從漳州市看，以沿?？h區(qū)開發(fā)投資最強，2013年開發(fā)投資額達到301.89億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的84.8%；從房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積等方面來看，除了市區(qū)，龍海市、東山縣的在建、在售項目相對較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積規(guī)模較大。另一方面，由于廉租房、經(jīng)適房、保障房的建設(shè)不足，商品房結(jié)構(gòu)性供求矛盾較為突出，中低收入群體作為房地產(chǎn)消費的主體，購房支付能力有限，導致高檔商品房供給剩余，而中低檔商品房供給相對不足，影響了房地產(chǎn)市場的公平性。

四、推進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議

在提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)必須要把握機遇，注重與國民經(jīng)濟、新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級良性互動，才能適應在新型城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。

1.擴大實體經(jīng)濟帶動人口聚集。城鎮(zhèn)化的載體主要依靠企業(yè)集中、人口集中，漳州作為廈漳泉城市圈的重要組成部分，無論是工業(yè)、建筑業(yè)、餐飲、批零貿(mào)易還是社會服務(wù)業(yè)、都較缺乏真正的龍頭企業(yè)，離實質(zhì)性的經(jīng)濟中心還有一定的距離，只有進一步發(fā)展壯大實體經(jīng)濟，提高招商引資質(zhì)效，才能吸納更多的外來人員到漳州就業(yè)、置業(yè)，從而有效的增加市區(qū)人口容量，促進住房消費擴大。其次應以建設(shè)“田園都市，生態(tài)之城”為契機，加快生活配套設(shè)施建設(shè)，提升教育、醫(yī)療、金融服務(wù)水平，促進人口向城市聚集。

2.堅持以人為本的城鎮(zhèn)化，實行分類調(diào)控。要基于城鎮(zhèn)綜合承載能力，實行分類指導，營造“低端有保障，中端有市場，高端有引導”的新型房地產(chǎn)供給市場。加大保障房資金投入和建設(shè)力度，每年應從土地出讓金收入和各種房地產(chǎn)稅費收入確定一定比例用于保障房建設(shè)，優(yōu)化經(jīng)濟適用房、公共租賃住房和廉租住房的保障房源供應體系，探索實行政府“團購”保障房制度，適當增加保障性住房的有效供應；針對中端普通群眾購房需求，應充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵發(fā)展普通商品房住房，滿足普通群眾購房需求，執(zhí)行交易手續(xù)費減半收取、購房入戶、財政補貼等政策；更加關(guān)注產(chǎn)品、地段和區(qū)域價值，適度鼓勵和支持引導環(huán)保和社會責任意識強且有一定實力的企業(yè)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)、高價值、精品化的高端住宅和特色商業(yè)地產(chǎn)項目，促進土地優(yōu)質(zhì)優(yōu)用。

3.引導房地產(chǎn)開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型升級以適應新型城鎮(zhèn)化要求。一是要利用商業(yè)地產(chǎn)中城市綜合體這一新型模式，將商業(yè)、辦公、居住、旅店、交通等多種需求結(jié)合起來，實現(xiàn)了土地的集約化利用，集聚一定的人口，提高城市的內(nèi)生動力。二是要優(yōu)化投資地域分布，因地制宜調(diào)整開發(fā)類型結(jié)構(gòu)，把握好旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)增長點，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，積極發(fā)展與旅游生態(tài)資源、社會養(yǎng)老服務(wù)、當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)高度結(jié)合的經(jīng)營性商業(yè)地產(chǎn)。三是要注重“產(chǎn)城融合”，將產(chǎn)業(yè)與構(gòu)成城市生活的各種配套設(shè)施與綜合服務(wù)有機結(jié)合起來，通過龍文聯(lián)東U谷、易維通電商創(chuàng)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、工業(yè)園、工業(yè)廠房等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)吸引企業(yè)入駐，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.加快完善配套政策推進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革從提高征地補償向集體土地入市切換，讓出更多的土地增值收益累積農(nóng)民進城的原始資本，提升農(nóng)民的購房能力。二是要從增加土地投放、支持居民家庭首套自住購房信貸需求、落實好首套房、首改房差異化稅收政策、適度戶型調(diào)整等方面加大房地產(chǎn)市場的政策受益面。三是要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進基本公共服務(wù)均等化。逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實際全覆蓋。

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